【正文】 因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務(wù)，以確保整個工程按工期計劃完成?！　榱舜_保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。因此，加強對維修計劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī)劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費限制而降低維修標準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等?！　≡谟媱澵瀼貓?zhí)行過程中，要進行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核?！　》课菥S修計劃是維修工作要達到總要求?！　》课菥S修計劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項目的進度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準后才可以調(diào)整計劃。　　月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調(diào)整。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。在編制季度維修計劃時，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計方案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計劃的依據(jù)?！　、诩径染S修計劃的編制。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進行?！　、倬幹萍径染S修計劃要考慮的因素?！　?3)季度維修計劃的編制?！　、趯Ψ课輷p壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析?！　、鄹鶕?jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準(定額)及進度安排，編制有關(guān)人工、材料、機具、成本、資金計劃。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下：　?、俑鶕?jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標準、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進行綜合全面的平衡。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)?！，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：　?、僖罁?jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。包括成本預(yù)測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實現(xiàn)利潤額計劃等。包括資金的需要量預(yù)測、資金籌措、資金使用計劃等。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。包括機具的購置、維修、更新計劃等。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應(yīng)計劃，各維修班組(或施工項目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標計劃等。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術(shù)方案等?！　　　》课菥S修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：　　(1)房屋維修施工計劃。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。　　所謂留有余地，是指計劃應(yīng)有彈性?！　∷^實事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。　　三、房屋維修計劃的編制　　　　編制房屋維修計劃應(yīng)本著實事求是、量力而行、留有余地的原則?！　?3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標，全面完成維修任務(wù)?！　　　?1)有計劃地對房屋進行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計劃對季度計劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計劃對月度計劃的控制和協(xié)調(diào)?！　?2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟效益。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計劃的穩(wěn)定性?！　?2)計劃的多變性。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下：　　(1)計劃的自主性差。若無計劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。　　(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計劃的指導(dǎo)下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現(xiàn)?！　?2)計劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。　　為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標準內(nèi)進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展?！　《?、房屋維修計劃管理　　房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預(yù)期目標的綜合性管理工作。由于計劃期較長，所以計劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計劃。　　其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。房屋維修施工計劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質(zhì)。　　房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標準可分為不同的類型。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約?！　》课菥S