【正文】 條例中 所指的“雇主”，要視大廈管理組織而定，如果。 把廉政建設具體化、法制化、對健全和加強管理有深刻的意義。 (6)煙囪或有關裝置應經常維修及適當操作，以免造成空氣污染，妨擾鄰居。 (4)衛(wèi)生當局有權宣布停止使用認為已污染的飲用水井、水池、河流。 (2)衛(wèi)生當局有權促使業(yè)主對其影響市容的墻面進行粉飾及清洗，促使住戶清理屬于他的垃圾。 公共衛(wèi)生條例對維護樓宇，屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。消防條例是屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。 消防條例是針對預防和制止火災所作的規(guī)定。 首先該條例明確了建筑物所有者 (業(yè)主 )對物業(yè)管理的決策權和支配權，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是市場經濟中普通的雇主與雇員關系，物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主委員會的信托機構，它只能以業(yè)主的共同意志來執(zhí)行管理使命。管理公司須在被解雇后兩個月內”向業(yè)主委員會 (如有 的話 )或獲委任接替其職位的經理人，交出由其管理或保管的與建筑物的管理及行政有關的一切賬簿、賬目記錄票據(jù)、文件及其他記錄”。 (3)業(yè)主法團解雇管理公司 業(yè)主立案法團“可經持有不少于 50％業(yè)權份數(shù)的業(yè)主通過的決議案，給予經理人 (指管理公司 )通知將他解雇而無須給予賠償”。管理公司必須為該基金開立有息戶頭，戶頭名稱必須說明為建筑物特別基金。 (2)特別基金 管理公司須“設立及維持一項特別基金，以備交付預料之外的每年支出”。如果大廈的業(yè)主已登記注冊成為業(yè)主立案法團，該業(yè)主立案法團有權在財政預算提交后一個月內否決該財政預算。 《條例》附表 7 規(guī)定了公共契約的強制條款，主要內容有； (1)核定管 理費用總額 管理公司 (即條例子中所指的“經理人” )須就每一財政年度編制收支預算草案，并將該草案送業(yè)主委員會或將草案張貼于大廈的顯眼處，以便業(yè)主委員會審議和業(yè)主提出交意見。該條例規(guī)定了所有大廈公契內須引入的一系列強制性條款。 依據(jù)“建筑物條例”的有關精神，在樓宇、屋村管理的公共契約中訂有相應條文，有關業(yè)主首先應遵照條文規(guī)定，不得隨意改建、擴建或拆除任何建筑，若有違犯，業(yè)主立案法團可按公契條文加以糾正，必要時則訴諸法律，依法辦理。 若發(fā)現(xiàn)有人在天臺進行潛建，或走火通道遭人改建，或在防煙門后的樓梯間開設門口、抽氣孔等，應立即向建筑物條例執(zhí)行處舉報，以便該處能立即向住戶采取行動。 在多層大廈內，經常都有不顧公德的業(yè)主或住客進行潛建工程或占用公用地方，造成危險及不便的情況。該法例還賦予被批準的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物、從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。香港早在 1939 年即行制定，列為香港法例的第 131 章。為解決這一問題，社會各方對《多層大廈 (業(yè)主立案法團 )條例》進行了多年的討論和修改，最終頒布了 1993 年 5 月 8 日起生效的《建筑物管理條例》?！抖鄬哟髲B (業(yè)主立案法團 )條例》經實踐后被證明，該《條例》對法團的授權顯得不足，主要是缺乏凌駕大廈公契之上的條文，而大廈公契對于業(yè)主表達意見和參與大廈管理往往保障不夠。法團還可以設立一項臨時費用基金，以補償經常費用基金不足或作緊急開支之用。為此，法團可通過管理委員會安排進行任何工程和聘請職員，處理一切有關他們利益的事務。多層大廈“業(yè)主立案法團”按程序注冊成立后，承擔了該大廈的物業(yè)管理權，該大廈各業(yè)主在大廈所享有的權利、權力、利益和所負責任，都交由該法團去運用和執(zhí)行，于是，法團在法律上便負起業(yè)主對該大廈各公共地方所應負 的一切責任；而管理委員會每隔一定時間要向業(yè)主報告處理該法團事務的經過，每次都要把賬目結算妥當，呈交大會審核。如果業(yè)主委派代表投票，必須出具書面委托書。如果有兩個人或幾個人共同擁有一份大廈業(yè) 權的，則可聯(lián)合委派一名代表人投票，或推舉其中一名業(yè)主代表各人投票。如果沒有上述合適的召集人，大廈中擁有不少于 25％的業(yè)主可聯(lián)名身法院申請指定一名業(yè)主召開業(yè)主會議。 業(yè)主們要正式成立業(yè)主立案法團，先要由業(yè)主會議選出管理委員會，再由管理委員會在規(guī)定的期限內向田土廳注冊成立為合法的業(yè)主立案法團。 “業(yè)主立案法團”是各大廈的業(yè)主按照香港政府 1970 年 7 月 14 日立法局通過的《多層建筑物 (業(yè)主法團 )條例》成立的法團體。而管委會則按時向各業(yè)主報告會務。在業(yè)主大會上選出管委會成員 (主席、秘書等 )，依照條例規(guī)定向田大廳注冊處申請注冊為立案法團。按此條例，可成立業(yè)主立案法團。房屋條例給樓宇和屋村管理機構設置和權限，提高法律依據(jù)。 (四 )香港房屋管理的法律依據(jù) 在香港、同樓宇、屋村管理有關的法律依據(jù)，主要有《房屋條例》 和《多層大廈 (業(yè)主立案法團 )條例》、《規(guī)則條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛(wèi)生條例》及《防止行賄條例》。 、指揮及管理車輛交通。 ，及聘請、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專 業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員以及其他管理、保養(yǎng)、行政人員提出、主持、進行及答辯有關涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。 ，并每年將該等賬目張貼在該屋村之布告板上。 。 。 、器具。 、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑 (如有小徑者 )、空位及空地或其任何部分。 屋村內任何地方之非法或違反大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭蓬、托架、設備、障礙物或物件，并向豎設或安裝此等搭建物或其他物件之單位業(yè)主收取拆移所需之費用。 ，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機及升降機零件。 。 (包括外墻、屋頂、公用地方及結構物 )、設備、器具、服務設施、設施及公用地方，保持其功用良好，并在需要時更換任何需要替換之部份。 ，以及所有屬于該屋村公用設備一部分之滅火設備，并保持其功用良好。由投保上述大廈之保 險或其他保險所得之所有賠償款項，將用以修復該大廈，使其恢復原狀，并用以補償該大廈因遭損壞而蒙受之損失。 ，代表該屋村之業(yè)主，根據(jù)其個別利益，為屋村內所有大廈及設施及該等業(yè)主，向該委員會所選定之某間或若干間聲譽良好之保險公司投保及繼續(xù)投購火險、公共責任保險與管理及保養(yǎng)人員之傭主責任保險，以及代表業(yè)主繳付為保持此等保險生效而須繳付之保險費?？偟闹v來，管理委員會有下列權力、職責及義務： 、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應繳付之款項。 (三 )關于樓宇、屋村管理者的權力和責任 香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者為管理委員會。 大廈公契多數(shù)訂有條款，對使用其名下單位的業(yè)主及租客加以約束。 樓宇、屋村公共契約圍繞管理好、發(fā)揮好樓宇、屋村使用效益這一中心任務，對發(fā)展商、管理公司、業(yè)主或租客的權利和義務都有明確規(guī)定，對各方應做什么、不應做什么和違章的罰則都讓大家知曉，共同規(guī)范有關的行為。除第一份預算外，以后年份預算必須向業(yè)主管理委員會征詢； (6)由樓宇發(fā)出入伙通知書之日起，管理者每年必須就樓宇管理作出財政報告，業(yè)主管理委員會有權將賬目提交審計； (7)管理者應以業(yè)主托管人的身份代 表業(yè)主接受所有款項，并必須將該筆款項存放于指定的銀行賬戶，管理者可經業(yè)主管理委員會批準保留合理數(shù)額以應會日常開銷； (8)管理者必須每季度在樓宇顯眼處告示收支賬目情況； (9)業(yè)主必須交納不超過第一年管理費支出預算 25％的押金；應成立一項特別基金預備重大維修工程支出。 20100個單位占15％， 101 個單位或以上占 10％； (5)將業(yè)權分配成份額并分攤管理費用時基本原則是小業(yè)主交納其應交部分，而發(fā)展商則不能推脫胎換骨為尚未售出部分物業(yè)承擔管理費的責任。 香港當局確定樓宇《公共契約》指引的主要規(guī)定有： (1)樓宇建成后首任管理者管理期不能超過兩年； (2)管理者在提前 3 個月向業(yè)主管理委員會發(fā)出通知后可解除合約，同樣，業(yè)主管理委員會提前 3 個月發(fā)出通知也可解除與管理者的合約。因此，主宇航局部門對《公契》的合理與公平設定有所管制，當局負責提供一套《公契》指引，用以平衡買賣雙方的基 本權益。一般來說，新建樓宇《公契》應規(guī)定的物業(yè)管理公司的職現(xiàn)主要有：負責樓宇安全保衛(wèi)；負責樓宇清 潔衛(wèi)生、清除垃圾、日常簡單維修；負責編制樓宇年管理費開支預算，計算每交納之費用，按月收取應收之費用；編制全年財務收支報告；設計樓宇業(yè)主召開業(yè)主大會及組織樓宇管理委員會的程序與方法：糾正住戶違反《公契》條文的違約行為；等等。明確樓宇公共部位、公共設施，分的攤、交納管理費、地租和維修費用；各小業(yè)主對公共部位、樓宇結構的責任與權利；各小業(yè)主之間相鄰關系的準則；等等。 (2)列明各單位所占的人分額，將樓宇業(yè)權分為若干單位，并明確劃分公共部位?！豆酢返木唧w規(guī)定，可因樓宇所在區(qū)域、環(huán)境、設計的不同而有所不同。樓宇的后業(yè)買主無論是否個別簽署《公契》，也必須承認并遵守《公契》的規(guī)定。 《公契》通常 是在樓宇預售或出售時由樓宇發(fā)展商與第一位買樓者簽署，簽署后《公契》。發(fā)展商以土地批租方式通過當局取得建設用地，因此樓宇所占用的土地為分層各單位小業(yè)主共同使用。香港地狹人稠，樓宇建筑因地價昂貴而不斷向高度要面積。從 70 年代起，香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公契制度，使公共契約制度化、法制化。而且，必須建立建全全面、周密、具體細微的法制體系，以求囊括各類活動，便于人人遵循。欲使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井、就事論事。 四、香港樓宇、屋村管理的法制化 香港既以自由主義著稱，又以法治聞名，二者有機結合、構成“活而不亂、管而不死”的所謂“大籠子”政策。至于那些居住屋村滿十年，經濟轉好，而收入超逾“資助入 息限額”的公屋住戶，則需繳交雙倍凈額租金，以便騰出資源，多建房屋，惠澤那些亟需房屋資助的人士。 總的講來，香港房委會對樓宇、屋村的租金厘定，因其用途、性質、作用的不同而不同，因社會、經濟條件的變化而變化，有效地改善居住條件和社區(qū)環(huán)境而理財用財。亦不斷研究公營和私營商場的詳細情況，將研究結果納入新的設計中，為改善商場及街市作出貢獻，使出租的商場都有盈利。過去一年內，此類單位已批出了 144 個，而它們的引進也促進了商場的繁榮。同時亦可鼓勵各行業(yè)中的所謂“巨子”或可以說是最有名氣的集團公司來到公共屋村里開拓業(yè)務，為居民提供最佳的服務。 雖然，最普遍的租賃商業(yè)單位方式，仍然是競出租金投標方式。一般租約為期三年，三年后要求續(xù)約的話，由房屋署的專業(yè)人員參考其他附近商業(yè)單位的租金，再訂出一個合理的租金。 房屋委員會的政策是不會給予商業(yè)單位任何補貼或優(yōu)惠的。 (商店及檔位 ) 公共屋村內均有廣泛的商業(yè)設施，供應居民的日常需要。截至 1990 年 3月底為止，非住宅單位的統(tǒng)計如下： 鋪位 (商店 )12456，總面積約 115 萬平方 米； 市場檔案位 (包括蔬果及干貨檔 )8126； 工廠單位 (分層工廠大廈 )18154； 停車場 (月租及時租車位 )50861； 貯物室及其他。另外，各公共屋村內特別預留單位供作街坊會，居民協(xié)公以及互助委員會各團體作集會用途的，共 827 個，只征收差餉 (即政府向物業(yè)直接征收的一種稅 )。房屋委員會在這里的貢獻，受到各團體的贊賞。在興建的 34個新屋村里，也有預留地點供作各種福利用途。 房屋委員會向來重視為屋村內各不同年紀的居民去提供足夠的福利及社區(qū)服務，負責統(tǒng)籌這些福利單位的分配，是政府部門如社會福利 署、醫(yī)務衛(wèi)生署及教育署等，有意舉辦服務居民的各個團體，都有可通過上述的政府部門，向房屋委員會租用適合的地點。 (四 )福利單位用房的租金 這是一項”優(yōu)惠”租金，是房屋委員會給予所有位于公共屋村內的福利機構單位的。由于成本不斷上漲，房屋委員會每隔三年就要檢計此類租金，由于大部分福利單位，都是獲得政府財政的資助的。主要是要將開支來作詳細分析，開支包括房屋署職員薪金、保養(yǎng)建筑物費用、清潔費、電費、行政開支、政府貨款與建筑的利息、折舊率等，來取得一個經營成本的數(shù)據(jù)。 。但假如日后，他們的入息降至資助入息限額之下，則可申請交回原有租金。 房委會認為，所有公屋住戶都無權罔顧需要百終生享用當局巨額資助的公共房屋，因此那些經濟環(huán)境已改善的家庭，當可負擔較高的房屋支出。據(jù) 1984年的公屋住戶入息調查顯示，在過往十年，公屋住戶的入息，經扣除通貨膨脹后，其增長率為一倍，而公屋租金，同樣情 況經扣除通貨膨脹后，實際下降了 1％，在同等收入下，公屋住戶在每一類貨品和服務的消費能力都較私人樓宇住客為強。從其租金所得收益，用來支付各項經常性開支，由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經費經常出現(xiàn)赤字。從 1954 年興建第一個公共屋村到現(xiàn)在，香港已有半數(shù)人口，即約 290萬人居住在房委會轄 下的樓宇內，公屋租金通常只是同類私人樓宇的 20%至 30％。 同時，假如居民在經濟上沒有能力繳付調整后的租金，房委會會安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位，或轉介往社會福利署求助。 房委會經考慮上述因素后 而厘定的租金是以每平方米計算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。 (4)通貨膨脹及維修和管理費用的增加 房委會每年撥一大筆費用來維修和改善各個屋村來保持樓宇的價值及增加其經濟效益，使居民能享受美好環(huán)境，從而安居樂業(yè)。 (3)差餉 (稅務 )加額 房委會代政府向住房征收差餉，其辦法是向住房收取包括差餉的租金，如政府增加差餉，住房也不會立刻受到影響，待下次租金檢討時，差餉加額