【正文】 維修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；計(jì)劃指標(biāo)的完成情況；原計(jì)劃的正確程度；執(zhí)行 過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。其控制的手段應(yīng)為各級(jí)人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會(huì)議等。 ③ 月度維修 計(jì)劃的編制。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同 (如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑 )，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采 取施工措施。 ② 根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案 (即確定是自營維修還是自包維修 )并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計(jì)劃。 ② 房屋的完損狀況。 ④ 房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃。 (2)房屋維修輔助計(jì)劃。 所謂量力而行， 是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修計(jì)劃時(shí)，在聽取用戶意見的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 (4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。維修施工中變化因素多，如施工對(duì)象、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時(shí)，則必須按計(jì)劃辦事，計(jì)劃是指導(dǎo)和評(píng)價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對(duì)其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。 首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。 從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種 要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對(duì)所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位 (或班組 )對(duì)維修工程施工的全過程所進(jìn)行的組織和管 理工作。房屋維 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 24 頁 修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對(duì)房屋維修質(zhì)量的理解 (管理理念 )、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。 從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 24 頁 計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。 、零星分散 量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)， 需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過程。 按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。 所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 24 頁 原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修 任務(wù)，對(duì)于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。 （ 1）編制維修計(jì)劃。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動(dòng)后更新建造的工程。 （ 3）大修工程。這類工程項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶申報(bào)組織零星的維修。 （ 4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 24 頁 完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來確定。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 24 頁 某別墅 物業(yè) 工程 維修管理 規(guī)定 物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。定期和不定期的對(duì)房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。 此外，對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。 （ 1）完好房。 （ 5）危險(xiǎn)房。 3．房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時(shí)修理，力爭(zhēng)做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房 屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼 續(xù)使用時(shí)，往往采用翻修的方式。物業(yè)管理機(jī) 構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對(duì)查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計(jì)劃與維修施工計(jì)劃。 維修施工隊(duì)伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是 經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。 首先，按維修對(duì)象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。 第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修。 房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類新 建工程來講要高。 從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項(xiàng)目層次的維修管理。 計(jì)劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的事先安排。 維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí) 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 24 頁 也是維修施工項(xiàng)目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價(jià)的主要手段。房屋維修成本是指耗用在各個(gè)維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對(duì)象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修施工項(xiàng)目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作。維修工作