【正文】 動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。實(shí)施方案的內(nèi)容包括計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。 從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種 要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的一部分。而房屋維修計(jì)劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。所謂房屋維修計(jì)劃體系是指以房屋維修施工計(jì)劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃所組成的體系。 首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購供應(yīng) 計(jì)劃、勞動力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。同時(shí)，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的全面貫徹實(shí)施。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對其年度維修工作的事先安排。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。 房屋維修計(jì)劃管理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)計(jì)劃職能而圍繞房屋維修所開展的計(jì)劃編制、組織實(shí)施及控制協(xié)調(diào)活動。房屋維修計(jì)劃管理的內(nèi)容包括計(jì)劃編制、計(jì)劃檢查、計(jì)劃調(diào)整和計(jì)劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是維修計(jì)劃管理的基本工作。 (1)計(jì)劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計(jì)劃相脫節(jié)，沒有計(jì)劃就失去了對行動的引導(dǎo)，就談不 上管理。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時(shí)，則必須按計(jì)劃辦事，計(jì)劃是指導(dǎo)和評價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。 (4)計(jì)劃執(zhí)行過程中的及時(shí) 反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要方法，通過維修計(jì)劃管理及時(shí)檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況并通過控制協(xié)調(diào)及時(shí)作出優(yōu)化處理。 由于房屋維修工作的特點(diǎn)，使其計(jì)劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計(jì)劃的 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 24 頁 自主性較 差。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。 (3)計(jì)劃的不均衡性。 (1)根據(jù)國家房管政策對維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維 修方案。 (3)在組織維修計(jì)劃的實(shí)施過程中，通過控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。 (4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。 (2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng) 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 24 頁 濟(jì)效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。 總之，做好房屋維修計(jì)劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測基礎(chǔ)上，制定維修計(jì)劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期， 對維修活動的各個(gè)方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。即從房屋維修工程的實(shí)際出發(fā)，計(jì)劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。 所謂量力而行， 是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修計(jì)劃時(shí)，在聽取用戶意見的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個(gè)不確定因素變成現(xiàn)實(shí)的影 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 24 頁 響因素，一旦某個(gè)外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會帶來實(shí)際施工情況偏離原計(jì)劃從而改變原計(jì)劃的情況。所以，在編制計(jì)劃時(shí)必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)留有余地。是物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計(jì)劃的依據(jù)。 (2)房屋維修輔助計(jì)劃。其內(nèi)容主要包括： ① 房屋維修施工力量計(jì)劃。 ② 房屋維修材料供應(yīng)計(jì)劃。 ③ 房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。 ④ 房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃。 ⑤ 房屋維修資金使用計(jì)劃。 ⑥ 房屋維修成本及利潤計(jì)劃。 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 24 頁 (1)編制依據(jù)。 ② 房屋的完損狀況。如危 險(xiǎn)房屋必須及時(shí)安排修理排險(xiǎn)；嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。 ③ 編制房屋維修計(jì)劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。 (2)年度維修計(jì)劃的編制。 ② 根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案 (即確定是自營維修還是自包維修 )并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計(jì)劃。 制定年度維修計(jì)劃時(shí)， 還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ① 對企業(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計(jì)劃。 ③ 在編制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。季度維修計(jì)劃是在年度維修計(jì)劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)，編制季度計(jì)劃，季度計(jì)劃要保證年度計(jì)劃的順利完成。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同 (如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑 )，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采 取施工措施。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。編制季度維修計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在年度維修計(jì)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點(diǎn)及有關(guān)具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮與年度維修計(jì)劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計(jì)劃的完成。季度維修計(jì)劃中每個(gè)維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價(jià)及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動力組織計(jì)劃及材料、機(jī)具、資金供應(yīng)計(jì)劃。 ③ 月度維修 計(jì)劃的編制。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項(xiàng)目的查勘設(shè)計(jì)，維修項(xiàng)目報(bào)批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊(duì)伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況。月度維修計(jì)劃應(yīng)保證季度維修計(jì)劃的完成。 四、房屋維修計(jì)劃的執(zhí)行和控制 編制房屋維修計(jì)劃，是計(jì)劃管理的開始，重要的是在計(jì)劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計(jì)劃的實(shí)施。其控制的手段應(yīng)為各級人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會議等。因此，必須將維修計(jì)劃按內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)層層分解，落實(shí)到基層，實(shí)行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計(jì)劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。房屋維修施工 中對已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。這些必然會影響原計(jì)劃的實(shí)施和完成。 維修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；計(jì)劃指標(biāo)的完成情況；原計(jì)劃的正確程度；執(zhí)行 過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。當(dāng)一個(gè)階段的工程完成 70％左右時(shí)，就要準(zhǔn)備下一階段的開工，所以這時(shí)往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。