【正文】 質(zhì)量是指對計劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約。 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 24 頁 房屋維修施工計劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質(zhì)。 二、房屋維修計劃管理 房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。 (3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對其實行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現(xiàn)。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計劃的穩(wěn)定性。 (1)有計劃地對房屋進(jìn)行維修保 養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。 所謂留有余地，是指計劃應(yīng)有彈性。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。 ③ 根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn) (定額 )及進(jìn)度安 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 24 頁 排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計劃。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進(jìn)行。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計劃中各項工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。 房屋維修計劃是維修工作要達(dá)到總要求。 為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。因此，加強(qiáng)對維修計劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。 房屋維修計劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計中總進(jìn)度的要求來編制季度維修計劃進(jìn)度表，對新開工程，在未編制進(jìn)度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進(jìn)度計劃表上的工程 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 24 頁 量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度計劃，并對其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。 ① 編制季度維修計劃要考慮的因素。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降 低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下： ① 根據(jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析： ① 依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。包括機(jī)具的購置、維修、更新計劃等。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模 (建筑面積和實物工期量 )、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修 )、維修項目進(jìn)度表及維修項目施工技術(shù)方案等。 所謂實事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計劃對季度計劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計劃對月度計劃的控制和協(xié)調(diào)。 (2)計劃的多變性。 (2)計劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。由于計劃期較長，所以計劃內(nèi)容比 較粗糙，屬于控制性計劃。 房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。 房屋維修計劃是一項專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計劃體系。 所謂房屋維修的計劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計劃期內(nèi) 必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。 房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。 成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項管理工作的總稱。房屋維修質(zhì)量 管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 二、房屋維修的特點 房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因 素影響，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 24 頁 性的工作。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 24 頁 損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。房屋維修包括對非損壞房屋的維護(hù)和對損壞房屋的修理。 （ 2）落實施工隊伍。 2．維修工程的施工管理。 （ 4）翻修工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20％以下；中修后的房屋， 70％以上必須符合基本完 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 24 頁 好或完好房的要求。指及時修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。 （ 3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房 屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。 （ 4）嚴(yán)重?fù)p壞房。 1．房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。 （一）房屋維修管理的內(nèi)容 1．房屋的安全檢查。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。 2．房屋維修施工管理。 （二）房屋完損等級的評定 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進(jìn)行檢查和評定，