【正文】 室內(nèi)，均要報司法機關(guān)同意，緊急情況下，可先切斷入水管水流；其二，即便進入了，在已“牢牢關(guān)閉”該戶入戶進水閥的情況下，考慮法院查封物業(yè)的特殊性，又未經(jīng)業(yè)主同意，不應再做全面維修。［處理過程］ 管理處對事件進行調(diào)查，噴淋設(shè)施爆裂屬意外事故，并非管理失職或是保養(yǎng)不到位造成。案例一百二十八 夜來噪聲 擾人睡眠【案例描述】 去年底，某苑B座一業(yè)主反映每天晚上后半夜在家里聽到“嗡，嗡……”的聲音，他被吵得到天亮也無法入睡，于是他向管理處反映，希望及時處理。根據(jù)發(fā)出聲音部位靠近水管，技術(shù)員又到車庫查找原因，當?shù)揭慌潘芟路綍r也能聽到聲音，最后就鎖定在這排水管上，經(jīng)全面現(xiàn)場觀察和分析發(fā)現(xiàn)，該排水管在車庫與二次加壓供水管交叉通過位置有接觸，檢查二次加壓供水系統(tǒng)后，發(fā)現(xiàn)是二次加壓供水水管共振發(fā)出的聲音，與排水管接觸后，傳到住戶家中，于是通知自來水公司來處理，檢查發(fā)現(xiàn)是由于前一段時間變頻器損壞，換用變頻器柜代用，修復后換回，3號泵接線錯誤造成。案例一百二十九 自來水壓力低 管理處遭投訴【案例描述】 某花園每年夏季用水高峰期5樓以上住戶經(jīng)常反映水壓低，有時發(fā)生間斷性停水，這種情況向轄區(qū)供水所反映后，也沒有有效的解決方法，只好投訴到管理處。因此在住戶反映水壓低的時候，若周邊小區(qū)沒有問題，就應檢查自己小區(qū)的供水管道是否正常。案例一進三十 配電房火災 緊急處理【案例描述】 某日中午13:10，技術(shù)員陳某聽到警鈴報警，并急忙趕到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)配電房內(nèi)2＃變壓器電容補償拒向外冒煙，并有膠皮燒焦的氣味，立即采取斷電處理，撲滅繼續(xù)燃燒的火焰。［案例點評］ 隨著時間的推移，設(shè)備設(shè)施因老化出現(xiàn)故障的現(xiàn)象會越來越突出，值班電工一定要按時巡視，檢查并記錄運行情況；另外，保安員在巡邏時應將管理服務區(qū)域內(nèi)的設(shè)備房作為重點，特別留意有無異常聲響、有無異常氣味，發(fā)現(xiàn)問題及時上報處理。接到投訴后技術(shù)主管立即與業(yè)主聯(lián)系并到現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)造成地面弄臟的主要原因是疏通機在工作時，地面沒有做保護，而且地磚顏色較淺，疏通機的腳（有膠皮保護）在振動時與地面發(fā)生摩擦弄臟的。［處理過程］ 管理處接到投訴后，派人到業(yè)主家進行了現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)墻體發(fā)黑和地板受損的部位是在安裝熱水器的附近，而熱水器是業(yè)主在購房后自己購買并由廠家安裝的。所以，遇到此類投訴，一定要先仔細觀察現(xiàn)場，找出發(fā)生問題的確切原因，再給業(yè)主一個合理的答復，可避免問題的復雜化。 背景資料：樓下兩住戶平臺上的雨棚是去年業(yè)主入伙時安裝的，當時考慮到高空拋物的影響，在業(yè)主的強烈要求下管理處同意其安裝雨棚，并要求其對所安裝的雨棚作降低雨聲和陽光反射的處理。根據(jù)《深圳市人民代表大會常務委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》（1996年1月1日）規(guī)定：住戶加建室外雨棚，“必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 (2)書面證明材料應慎重。因此，物業(yè)管理公司及第三人均可對搭建行為向規(guī)劃國土局及城管部門舉報，并有權(quán)對主管行政機關(guān)作為或?qū)Σ蛔鳛檫M行監(jiān)督和對其提出不作為的行政訴訟。物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主／業(yè)主委員會（在未成立業(yè)主委員會之前為開發(fā)商，下同）的委托管理物業(yè)，對所管理的物業(yè)并不存在直接的物權(quán)權(quán)益和利益，因而無法基于侵權(quán)的理由向法院提出民事訴訟。按照國家有關(guān)標準，電梯機房、電梯轎廂里的噪音在合格范圍（國家規(guī)定電梯機房最大噪音是80dB，轎廂里55dB )，但業(yè)主家門口的噪音超標。這時到二樓業(yè)主家門口，在電梯運行時白天測出的噪音是50dB，符合國家規(guī)定，回訪時該業(yè)主表示能接受。［處理過程］ MIT疑主進線開關(guān)的二次控制回路輔助觸點斷開時拉弧燒壞，造成斷開時常開觸點不能斷開，但在該回路上再串接主進線開關(guān)的常閉觸頭，問題仍然存在； (2)懷疑接觸器有被卡死的現(xiàn)象，更換接觸器后，問題仍然存在； (3)估計晶體管時間繼電器存在問題，把1泵與2＃泵更換，問題仍然存在； (4）經(jīng)與施工單位聯(lián)系了解，生活水泵故障原因是晶體管時間繼電器出現(xiàn)故障，偶爾繼電器的常開變成閉合，在星三角形轉(zhuǎn)換時，造成一次供電主回路短路，使開關(guān)及斷路器跳閘，以前曾遇到類似問題。護衛(wèi)員還要對其他業(yè)主負責，并引導業(yè)主與其他業(yè)主換位思考。案例一百三十八 配電房進水 險釀事故［案例描述］ 2月份的一天，某小區(qū)護衛(wèi)班衛(wèi)生間因墻內(nèi)水管破裂滲水導致地面積水，管理處技術(shù)員聯(lián)系施工隊砸開地面做補漏處理，當天下午，工程部技術(shù)員在對東座負二F高壓配電室（衛(wèi)生間樓下）進行清潔時發(fā)現(xiàn)環(huán)網(wǎng)柜后絕緣膠墊上有水跡，經(jīng)進一步檢查發(fā)現(xiàn)水是順著高壓電纜從樓板上滴落，并確認是護衛(wèi)班衛(wèi)生間施工破壞防水層，積水滲透到下層所致。［處理過程］ (1)對護衛(wèi)班衛(wèi)生間做全面防水處理，重點是高壓電纜井和電纜根部； (2）將衛(wèi)生間進、排水管全部進行改造做成明管，以防滲漏； (3)高壓配電室上方做漏斗排水槽，防止水順電纜流入底坑。［處理過程］ (1)拆與裝不是同一個技術(shù)員；(2）拆的技術(shù)員’｝合巧離職，存在交接不清的情況；(3）顯示屏與顯示屏的電源分開存放；(4）安裝的技術(shù)員責任心不強，沒有進行細致的檢查。多數(shù)高層住宅的供水設(shè)備系統(tǒng)均安置在大樓內(nèi)，存在著不同程度的噪聲污染，目前尚無有效的根治措施。整個改造工程包括對進水管加裝減壓孔板、安裝靜音閥門、安裝電氣裝置在夜間強迫停泵等一系列措施。［案例點評］ 高層住宅供水系統(tǒng)與多層住宅供水系統(tǒng)由于水泵安裝位置的區(qū)別，其噪聲對業(yè)主的影響是不同的。物業(yè)管理公司必須對此引起足夠的重視，在早期介入與前期管理過程中解決好這些問題；對目前已經(jīng)存在的問題，只有從技術(shù)上想辦法，用較少的資金達到最好的改造效果。［處理過程］ (1)管理處接到住戶家里漏水報告后立即將抽水泵停掉，并將管理處所有技術(shù)員召回對漏水情況作緊急維修。他循聲來到了某單元，發(fā)現(xiàn)地面到處是玻璃碎片，立刻通知當值班長。事隔10多分鐘，救護車趕到出事現(xiàn)場，將受傷業(yè)主送去了醫(yī)院。［案例點評］ (1)就該事故向業(yè)委會匯報事情經(jīng)過及處理結(jié)果； (2)統(tǒng)一對住戶上門進行室內(nèi)用電、用氣等安全檢查； (3)加強居家安全宣傳。于先生的妻子李女士認為，丈夫供職的俱樂部、電梯公司及大廈的出租方某實業(yè)公司應該承擔全部民事責任。法院認為，該大廈的管理人、深圳某實業(yè)發(fā)展公司作為事故電梯的管理人，沒有舉證證明自己盡到管理的責任，存在過錯，應當對于先生的死負責。［處理過程］ 修理消火栓，清理現(xiàn)場。［案例點評］ 電梯、鍋爐都是高危作業(yè)工作，必須要持有合格上崗證的專業(yè)技術(shù)工人維護和操作，稍有疏忽將釀成惡性事故，日常管理工作必須高度重視，嚴抓不懈。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局對事故電梯的鑒定意見是該事故的發(fā)生與電梯質(zhì)量沒有直接關(guān)系，因此法院認定該電梯不存在質(zhì)量問題，被告某電梯工程公司對該事故不承擔民事責任。死者家屬將電梯公司、大廈的出租公司和俱樂部一起告上法庭。在征求業(yè)主同意后，組織人員對現(xiàn)場玻璃進行了清掃，通知煤氣公司到現(xiàn)場進行檢測，安排了施工單位對損壞的玻璃門進行修復。業(yè)主躺在洗手間，頭發(fā)燒壞了，兩個小腿和腳都燒紅了，家里另外還有兩個老人，顯得很慌張。［素例點評］ (1)做好與業(yè)主的解釋溝通工作，避免集體投訴事件發(fā)生； (2）從運行成本與不確定因素造成壓力過大爆管、變頻噪音等方面綜合分析后，與技術(shù)部協(xié)商決定采用變頻或工頻控制； (3）如決定采用工頻控制，須做好兩道保護裝置，確保水泵失壓或過壓時能及時停止運行； (4）強化技術(shù)人員的工作責任心，任何設(shè)備試運行階段必須留守現(xiàn)場，確保設(shè)備安全運行。某天上午管理處抽水泵調(diào)試后打到自動狀態(tài)，下午2:30有業(yè)主反映家里水管／角閥漏水。 水泵的噪聲問題容易被忽略，由于它屬于公用部位的設(shè)施，開始業(yè)主也很少關(guān)心，可隨著業(yè)主對生活環(huán)境質(zhì)量要求的不斷提高以及自身法律保護意識的不斷增強，就會采取投訴或訴訟的方法來保護自己的權(quán)益。在困難面前，物業(yè)管理公司會同施工單位多次進行現(xiàn)場會診，對噪聲改造中的難點提出了改進方法和要求，最終取得了成功。由于大樓水泵噪聲改造目前尚無先例可借鑒，也沒有成型的產(chǎn)品來代替，水泵噪聲改造小組只能“摸著石頭過河”。案例一百四十 水泵噪音起 公司要處理【案例描述】 在某物業(yè)管理公司所管理的一高層住宅樓內(nèi)，不少業(yè)主拒付租金，7號樓某室的一位業(yè)主在投訴中說：大樓地下室水泵噪聲太大，嚴重干擾了他們的正常生活。 案例一百三十九 設(shè)備燒壞 誰之過錯【案例描述】 某小區(qū)進行大堂改造，在改造之前由小區(qū)管理處的技術(shù)維修員將安裝在大堂內(nèi)的信息宣傳電子顯示屏拆除，等裝修后再進行重新安裝；裝修完成重新裝信息宣傳電子顯示屏時，技術(shù)維修員將照明用的220V電源直接接入顯示屏（但顯示屏是24V弱電），造成顯示屏燒毀。當晚護衛(wèi)員下班后因無水沖涼將水閥自行打開，導致大量積水流入高壓室。［素例點評］ (1)護衛(wèi)員沒有耐心，或溝通方法欠妥； (2)遇到這種事情，在停電之前應當向班長或服務中心匯報清楚停電原因。案例一百三十七 業(yè)主裝修超時間 停電處理多思量［案例描述］ 某日，護衛(wèi)員在樓內(nèi)巡邏時發(fā)現(xiàn)有裝修工超時違章裝修，影響其他業(yè)主休息，便上前勸阻，沒有效果，一怒之下將房間的電停掉，半個小時后業(yè)主跑到管理處大吵大鬧，引起投訴升級。案例一百三十六 水泵停運 事出有因［案例描述］ 某小區(qū)生活水泵接觸器在星三角形轉(zhuǎn)換時，出現(xiàn)一次回路短路的現(xiàn)象，偶爾也會出現(xiàn) 一次主回路空氣開關(guān)和配電室相關(guān)斷路器跳閘的現(xiàn)象。電梯空載上行屬發(fā)電狀態(tài)，空載下行屬電動狀態(tài)，電動狀態(tài)時的力矩要比發(fā)電狀態(tài)時力矩要大，懷疑電動機有點老化，但可調(diào)速降低噪音，可該型號電梯采用的是兩相調(diào)壓調(diào)速，晶閘管的觸發(fā)回路沒有可調(diào)的元件，因此這方法不能實現(xiàn)； (2）檢查曳引輪、導向輪，發(fā)現(xiàn)導向輪軸承有問題，更換軸承后噪音只降低6dB，還是超標； (3)檢查曳引鋼絲繩與地面聯(lián)接口，發(fā)現(xiàn)聯(lián)接口上沒有做400厘米的隔音面。案例一百三十五 電梯噪間 擾民休息［案例描述］ 某日，二樓某業(yè)主投訴電梯運行時噪音大，影響他的生活，要求解決。對違反業(yè)主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、非業(yè)主使用人可以向人民法院提起民事訴訟”，如果第三人認為其他業(yè)主或者非業(yè)主使用人的搭建侵害其權(quán)益，我們可以建議他向人民法院提起民事訴訟。 (3)善用法規(guī)，脫離尷尬境地。管理處無審批權(quán)限同意業(yè)主搭建雨篷。［處理過程］ 經(jīng)國土局介入?yún)f(xié)調(diào)，樓上樓下業(yè)主達成共識：樓下一業(yè)主同意拆除雨棚，選擇無噪，具體方案雙方到現(xiàn)場商定：另一家將原雨篷拆除，但原有的架子未拆（據(jù)了解其希望以后在露臺種植爬山虎等植物用），并，噪音較低，不易碎且透光。案例一百三十四 搭建雨篷噪聲擾民 嚴格辦理不留后患［案例描述］ 某日某業(yè)主將一份投訴報告交到管理處，內(nèi)容是投訴樓下兩家住戶在安裝雨棚時嚴重影響了他的日常生活：(1)下雨時雨落在雨棚上的噪聲嚴重影響了正常的休息、工作和學習；(2)淋濕的雨棚經(jīng)太陽曬后，熱氣騰騰，給家人帶來不適；(3)雨棚太高又結(jié)實，離窗戶的距離太近，有不安全的感覺。熱水器采用的是塑料接頭，由于安裝不當，產(chǎn)生水管接頭破裂和滲水現(xiàn)象，導致墻體發(fā)黑和地板受損，并不屬于房屋質(zhì)量問題，經(jīng)向業(yè)主耐心說明后，業(yè)主撤回了賠償要求。［案例點評］ 首先，服務中心接到報告單后，對所要維修的工作進行了解，把該帶的工具一定要帶齊；其次，對可能損壞業(yè)主家東西的工具做好防范措施，嚴格按公司維修操作規(guī)程進行操作；另外，工作完成后，要認真清掃現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修人員用手動疏通工具疏通了幾次都沒有搞好，就回來取疏通機進行疏通，很快業(yè)主家的下水管排水就暢通了。經(jīng)現(xiàn)場檢查分析，原來是負一樓配電房2＃變壓器電容補償拒第七組電容發(fā)生故障，造成第七組電容控制電路燃燒，并使其上部第三組電容控制電路損壞。［處理過程］ 管理處請施工隊挖出泳池的部分排水管查看，因施工單位未按要求施工，原排水管沒有與泳池池體固定好，時間一長，地基產(chǎn)生松動，泥土下沉，PVC管受力太大，造成斷裂漏水，經(jīng)施工隊重新改管，并做好了與泳池池體的固定，解決了漏水問題。管理處請自來水公司下屬的探路隊對小區(qū)進行反復檢查，共發(fā)現(xiàn)4處存在較大的漏水問題，在處理3處后，住戶反映家中水壓明顯上升，待第4個較大的漏水點完全修復好，小區(qū)業(yè)主用水恢復正常，業(yè)主們都露出了喜悅的笑容。【案例點評】 業(yè)主投訴后，應及時查找原因，逐個排除。技術(shù)員開始查找原因，首先懷疑是電梯運行發(fā)出的聲音，電梯公司派人來檢查測試噪音，結(jié)果不超標準。管理處急業(yè)主之所急，從全局考慮，聯(lián)系保險公司進行了損失鑒定，最后由保險公司做出了賠償。案例一百二十七 業(yè)主家噴淋爆裂 管理處熱習相助【案例描述】 一天，某商業(yè)大廈，六樓的某公司業(yè)主向大廈管理處消防中心報告公司會議室噴淋設(shè)施爆裂噴水，管理處組織人員緊急搶救，將損失降到最低。維修完畢后經(jīng)兩天觀察，所有滲漏處均再無滲漏跡象，管理處撰寫事件備忘錄，并請9C,11C, 11D的三戶業(yè)主在備忘錄上簽字證明，與所照像片一起存檔，至此，事件告一段落。該單元9層以上只有這一戶無