【正文】 件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及 隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。 加班、換班、倒休、 病假、事假等。 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。 系統(tǒng) 巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。 運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。 設(shè)備正常維修程序 確定時(shí)間 影響客戶 主管制訂保養(yǎng)計(jì)劃、 檢修項(xiàng)目及相應(yīng)表格 經(jīng)理審批 提前通知 客戶服務(wù)部 安排執(zhí)行時(shí)間 確定客戶影響 設(shè)備緊急搶修程序 通知 領(lǐng)班安排工作 并填寫(xiě)相關(guān)記錄 主管檢查 維修完畢，恢復(fù)運(yùn)行 相關(guān)記錄交工程助理 經(jīng)理審閱 經(jīng) 理 安排人員現(xiàn)場(chǎng)檢查 發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障 通知 通知 電話或書(shū)面 四、報(bào)告制度 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書(shū)面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班： 所轄設(shè)備非正常操作的開(kāi)停及開(kāi)停 時(shí)間。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。 出具清單并由各方簽字 發(fā)展商提供保修合約 及保 修責(zé)任人聯(lián)系表 建立技術(shù)檔案 檢查完畢 提交檢查報(bào)告 接管驗(yàn)收完畢 2．緊急維修 必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn) 場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 5． 5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)、維修 保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試 檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 二、 工程驗(yàn)收制度 1． 1． 所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使 用。 9．所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示 標(biāo)志。 6．所有機(jī)房、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門(mén)窗鎖好。 2．各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班 范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 8． 8． 負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 4． 4． 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。 6． 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 2． 2． 改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境，同時(shí)最大限度節(jié)約能源。 7． 7． 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 3． 3． 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。 6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 部門(mén)經(jīng)理 維修主管 維修主管 1 班 2 班 電工 3 班 維修工 維修工 維修工 維修工 2．對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 3．對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。 一、 一、 強(qiáng)電專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。 4． 4． 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 8．對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 3． 3． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。 三、 三、 綜合維修專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。 5． 5． 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 四、 四、 弱電專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保 養(yǎng)工作。 3．各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報(bào)主管或工程部經(jīng)理。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場(chǎng)。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，無(wú)關(guān)人員 不得借用，打開(kāi)水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。 14．所有 工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書(shū)面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 2． 2． 所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。 6． 6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及 其聯(lián)系方式，并制定承 建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以 便分析故障原因，確定責(zé)任。 如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。 系統(tǒng)故障或正常檢修。 須與外班組或外部門(mén)、外單位聯(lián)系。 系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。 人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。 維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。 五、 工具管理制度 1．本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管及使用，個(gè)人工具由個(gè)人自行保管及使用。 4．全體員工必須愛(ài)護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛(ài)護(hù)工具者，將被扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金及工資人民 幣 100 元至 300 元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償，并同時(shí)扣罰當(dāng)月工資 300 元人民幣。 8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理，不得用工具干私活。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 七、交接班制度 1．接班人員須提前 10 分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題， 應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。 5．值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi) 24 小時(shí)有人值班，當(dāng)班人 員嚴(yán)禁飲酒。 8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。 4． 4． 多余材料必須退回庫(kù)房。 4．無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。 3．本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門(mén)因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門(mén)經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值 領(lǐng)班開(kāi)門(mén)后進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。 6． 6． 外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦 理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。）記錄在案，對(duì)責(zé)任者做出處理意見(jiàn)，同時(shí)以書(shū)面材料匯報(bào)物業(yè)經(jīng)理。損壞程度及修復(fù)費(fèi)用等。 2. 2. 在接到報(bào)修單 20 分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。 6. 6. 值班員遇到解決不了的問(wèn)題，不能講“我不會(huì)”、“你找別人”此類的話，要“我?guī)湍覀€(gè)人看看” 或“我需要拿回去分析一下”。 2. 2. 內(nèi)容 做好房屋接管工作，各種手續(xù)資料齊備，各種驗(yàn)收單與協(xié)議等文件保存好。 樹(shù)立安全第一的思想，二裝施工中對(duì)動(dòng)火嚴(yán)格控制，動(dòng)火必須有動(dòng)火證方可施工。 B． B． 定期巡視，值班人員每天按現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定時(shí)間和項(xiàng)目，對(duì)運(yùn)行和備用的設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行定期檢查。 E． E． 巡視檢 查要精力集中，注意安全，不準(zhǔn)進(jìn)行其他工作。每班巡查內(nèi)容：房?jī)?nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表運(yùn)行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)修理與報(bào)告。 J． J． 配電室出入口及電纜層夾層出入口應(yīng)裝設(shè)擋鼠板防止小動(dòng)物進(jìn)入。 配電站的擴(kuò)充工作，需要停電做安全措施或安全距離不足需裝設(shè)絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點(diǎn)設(shè)備上的工作。 用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設(shè)備外殼上工作。 一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能持有一張工作票，并以一個(gè)電氣連接部分為限。 和工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別簽名。 監(jiān)護(hù)人在全 部停電時(shí)可以參加工作班工作。若監(jiān)護(hù)人長(zhǎng)時(shí)間離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護(hù)人，兩監(jiān)護(hù)人做好必要的交接。每日工作完畢應(yīng)清掃并開(kāi)放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復(fù)工應(yīng)得到值班人許可，取回工作票。 工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經(jīng)離開(kāi)的工作地點(diǎn)的確切情況通知工作負(fù)責(zé)人，在得到明確可以送電的答復(fù)后方可執(zhí)行，并應(yīng)采取下列措施： （ A）拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)示牌 ，恢復(fù)常設(shè)遮攔，摘掉“止步、高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)示。 （ C）工作負(fù)責(zé)人和操作人員全面檢查無(wú)誤后，才可進(jìn)行加壓試驗(yàn)。 結(jié)束的工作票，保存三個(gè)月。 倒閘操作設(shè)備必須獲得各位運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)人同意后進(jìn)行，并應(yīng)規(guī)定事故時(shí)和失去通訊聯(lián)系時(shí)的操作約定。 變配電所內(nèi)的操作范圍包括下列各項(xiàng) 開(kāi)關(guān)、閘刀、熔絲的合上或拉開(kāi) 交直流操作回路的合上或拉開(kāi) 繼電保護(hù)、自動(dòng)裝置的啟用或停用 臨時(shí)接地線的拆除和撤出（包括驗(yàn)、放電） 有變壓器分接頭的調(diào)整 核相、核相序及用搖表測(cè)絕緣 保險(xiǎn)管的掛上或取下 操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守下列步驟： 模擬盤(pán)演習(xí) —— 安全措施 —— 立正就位 —— 核對(duì)銘牌 —— 高聲唱票 —— 高聲復(fù)票 —— 允許正式操作 —— 實(shí)際操作 —— 逐項(xiàng)勾票、記時(shí)間 ——檢查設(shè)備 —— 完成匯報(bào) 變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，必須熟悉變電室設(shè)備的操作方法。 電器設(shè)備存在缺陷或過(guò)負(fù)荷時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。 8. 設(shè)備缺陷管理制度 設(shè)備缺陷管理制 度要求全面掌握設(shè)備的良好狀態(tài)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，并盡快補(bǔ)缺。 三類缺陷是一般缺 陷，對(duì)安全運(yùn)行