【文章內容簡介】 園，環(huán)境優(yōu)美，視野景觀怡人，匯景閣的零設計概念別具特色，都是濟南市高層項目中的佼佼者。 張安改造區(qū)的建設及玉龍山莊項目的開發(fā)，將使本地區(qū)的開發(fā)量驟增，已是濟南市開發(fā)量最大的地區(qū)之一。本地區(qū)的住宅產品除去回遷和本地區(qū)消費一部分外，其消費群將主要來自東部和中部，這是其顯著的特點。本地區(qū)消費群外流極 少，主要是基于本地各類項目均有供應，產品豐富多樣，適應了各階層人士的住宅消費。 本地區(qū)在開發(fā)時應充分研究市場特點，注意競爭對手狀況，做好市場細分及客戶群定位。在項目開發(fā)上，本地區(qū)的北部應以中高檔住宅為主，南部地區(qū)應在中低檔項目上作些文章，戶型設計上真正做到 “ 以人為本 ” 。 西南 —— 富有朝氣的地方 西南部指槐村街延南辛莊西路以東，緯十二路、經十路以南，英雄山路以西的地區(qū)。本地區(qū)是當前濟南在建及待建項目最集中的地區(qū)，在東方紅水泥廠及濟南水泥廠兩個大型污染項目遷走之后，隨著大量危舊、低矮房屋的拆除，一個原本 臟、亂、差的地區(qū)正逐漸顯示出青春的朝氣，步入高檔、時尚大型社區(qū)的行列。 本地區(qū)的代表項目當同屬國家康居示范工程的匯統(tǒng)花園、新世界陽光花園。匯統(tǒng)花園規(guī)劃建筑面積 24 萬平方米，是期房銷售項目，今年年 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 70 頁 初開工建設。小區(qū)內設計了會所、學校、銀行、醫(yī)遼中心，配套設施齊全，項目在全國率先推出 100%貸款直通車活動，由開發(fā)商向銀行為業(yè)主提供擔保，較零首付有很大的進步，將銀行、企業(yè)、個人三者的利益捆綁在一起，實現(xiàn)了 “ 三贏 ” ，在市場上引起了轟動，開盤現(xiàn)場異?；鸨?，是濟南極其少見的。后來又組織了一系列的促銷活動，如客戶 “ 督察員活動 ” 和 “ 履約保函 ” 等，以打消購房者對匯統(tǒng)期房在質量、工期及各方面的顧慮。尤其值得一提的是匯統(tǒng)公司在濟南市眾多房地產公司中第一家推出形象代言人活動，以李亞鵬的青春、健康形象為項目的推廣做宣傳。應該說，匯統(tǒng)花園項目是濟南市期房銷售最成功的項目之一，匯統(tǒng)公司也是少有的品牌豎立成功的公司之一?？v觀匯統(tǒng)的整體運作，關鍵在于 “ 創(chuàng)新 ” 二字，無論公司的管理還是項目的銷售，是其成功的密決。 新世界陽光花園項目總建筑面積 48 萬平方米，是濟南的重點改造項目，是西南部的最大的住宅項目，項目對于西南部和中西部的環(huán)境改善將起到非常 重要的作用。 西南部其他在建項目如怡心苑、玉景家園、槐苑花園也頗具特色，其中怡心苑的歐陸風情，玉景家園的觀景平臺設計使他們在市場上均占有一席之地。 西南部最大的經濟適用房當屬王官莊小區(qū)，它在立面設計上仍是傳統(tǒng)的水刷石墻面，戶型也普遍在 100 平方米以下，適于大眾消費，尤其值得一提的是，大眾廣場建成后，局部環(huán)境得到了相當大的作用，人們休閑、散步有了很好的去處，對王官莊小區(qū)規(guī)模的擴大及其他項目的建 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 70 頁 設產生了相當大的影響。 山水山莊項目的建設及郎茂山山頂公園的建設使該地區(qū)開發(fā)熱點繼續(xù)向南擴張，規(guī)劃建筑面積在 150 余萬平方米的水泥廠改造項目及幾十萬平方米的泉景臥龍花園的建設將使該地區(qū)的開發(fā)量驟增，市場供給遠遠大于該地區(qū)的需求，使該地區(qū)的消費者將主要來自濟南其他各個地區(qū)，而這里的客戶又有部分的流出，這分部大多是收較高對本地區(qū)較為熟悉卻又看不到將來發(fā)展前景及升值潛力的人群。因此，本地區(qū)項目的開發(fā)形勢非常嚴峻，已建項目已然不少，待建項目真正建設時要仔細研究這一形勢，做好市場分析，注意產品的組合及產品的定位。但不應盲目的求大、求全，盲目上馬。 西部 —— 一個要等待春風的地方 西部地區(qū)指濟齊路延緯十二路、延槐村街延南辛莊西 路以西的廣闊地區(qū)，該地區(qū)鐵路分布較多，加上機床廠、軸承廠、機車廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，因此西部地區(qū)經濟較為落后，基礎設施條件差，缺 新興產業(yè)。但隨著大量的舊村改造項目及大量經濟適用住宅的開發(fā)，該地區(qū)環(huán)境已有相當改觀。但交通、道路情況卻未有大的改變，一直是制約該地區(qū)經濟及各項事業(yè)發(fā)展的瓶頸。 該地區(qū)的房地產開發(fā)以經濟適用房為主流，代表項目有匡山小區(qū)、閆千戶小區(qū)、實力小區(qū)、桃園小區(qū)和明星小區(qū)，新建中檔次項目有舜承苑、實力花苑和待建的匡山小區(qū)北區(qū)。 匡山小區(qū)是該地區(qū)北部最有影響的項目，也是濟南市經濟適 用房的代表。項目的立面仍采用傳統(tǒng)的水刷石、戶型設計在 70100 平方米左右， 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 70 頁 仍延續(xù)著前蘇聯(lián)的豆腐塊模式，但對于大眾是非常適用的。值得一提的是，開發(fā)商在小區(qū)中心修建了面積較大的中心花園 、籃球場和健身路徑，并新建了娛樂中心，為項目提升了形象，為百姓生活帶來了方便，這在此類住宅中是較少見的。它的這些設施使其贏得了廣大低收入階層的青睞，也成了濟南中西部拆遷安置居民的首選。 作為西部在建項目中規(guī)模最大的經濟適用房小區(qū) —— 明星小區(qū)，在立色色彩上作了革新，采用了新型外墻涂料，對提高項目檔次幫助很大，給人之第一感覺是眼 前一亮。其周圍的桃園小區(qū)、實力小區(qū)及段店村、東紅廟村、西紅廟村、南紅廟村的舊村改造項目、實力花苑南部的明珠花園項目的建設，使該地區(qū)在建項目總和已經很大，但其消費群來自當?shù)氐拇寮爸車貐^(qū)，沒有大量吸收其他地區(qū)散戶消費者。袁柳莊、谷家莊的舊村改造項目，基本也屬于此類項目，由于項目規(guī)模較小，且受配套設施和環(huán)境、交通條件的制約，未能大量推向市場。南部的天業(yè)翠苑和百興家園由于較靠近王官莊小區(qū)，因此吸引了許多外地的購房者。這是沾了規(guī)模社區(qū)的光。 目前軸承廠的改造項目，舜承苑應是本地區(qū)檔次最高的項目，在規(guī)劃及景觀設計上 具備了高檔物業(yè)的素質，對于提高本地區(qū)形象 和改善周邊環(huán)境將起到積極的影響，實力花苑作為西部二環(huán)以外的項目，在立面設計上采用了釉面磚，景觀及綠化也較有特色，已經對改善這一地區(qū)的環(huán)境和形象起到了很好的作用。 西部項目消費群很大一部分是來自本地區(qū)，當然外地低收入階層及年輕人來置業(yè)的所占比例也很大。但本地區(qū)高收入者大多流向了中部、 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 70 頁 南部和東南地區(qū)，主要是本地缺乏高檔次項目，因此本地區(qū)適當?shù)亻_發(fā)出一些中高檔物業(yè)，滿足本地區(qū)消費者的需要，其前景是比較廣闊的。 在開發(fā)本地的經濟適用住宅時，要注意項目的廣告宣傳，酒好也怕巷子深，再好的東西也需要宣傳出去，而且在產品品質相差不是很大的情況下，廣告宣傳就顯得尤為重要。在物業(yè)管理和配套設施上真正為百姓著想，打消他們這方面的顧慮。當然，價格上也要充分考慮周邊地區(qū)的競爭狀況。 經濟適用住房的開發(fā)一直是本地區(qū)開發(fā)的重點，也是最符合大眾的一種住宅產品，但各開發(fā)企業(yè)沒有統(tǒng)一的戰(zhàn)略，在一段時間內顯得比較零亂，如果大家能夠形成某種形式的聯(lián)合，形成某種統(tǒng)一的形象，那么，在市場競爭方面，將占有一定的優(yōu)勢，尤其是在同北部地區(qū)經濟適用住宅的競爭當中。 西北地區(qū) —— 可以安靜生活和休憩的地方 西北地 區(qū)指濟齊路以東，經一路以北，濟濼路以西的地區(qū)。該地區(qū)基礎設施和配套設施較為一般，交通較為方便，總體環(huán)境狀況已有相當大的改善。 本地區(qū)也基本以經濟適用房開發(fā)為主，具有代表性的項目有：西苑小區(qū)、天福苑小區(qū)、金牛小區(qū)、太平洋花園、金閣花園等。 西苑小區(qū)是本地區(qū)近年來開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開發(fā)商已經注意了在綠化及配套設施建設，新建的北部綠化帶給人一種嶄新的認識，而新建的寬闊的小區(qū)道路也為其在當?shù)氐母偁幹性鎏砹嘶I碼。金閣花園作為新建小區(qū)，其在立面色彩設計、戶型設計及綠化景觀設計上均走在 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 70 頁 了各個老小區(qū)的前列，是本 地區(qū)也是濟南市經濟適用房的代表。 其他新建項目如天旺家園、太陽城二期工程、師范南苑、影山苑、影山花園、公園 20城市 2020 等項目的規(guī)模均不大，但都有自己的特色，也有自己部分固定的客戶群，銷售形式還是較不錯的。由大有升房地產公司開發(fā)的天旺家園項目，緊鄰小無影潭，風景秀美，是濟南為數(shù)不多的可稱為水景的住宅之一，最近又建起了小高層住宅，走在了該地區(qū)的前列，占領了房地產市場在這一領域的空白點，對提升該地區(qū)的形象起到了先鋒的作用，市場反映應該不錯。 各個小區(qū)的擴建項目，在本地區(qū)也相當有影響，隨著人們對居住環(huán)境的要求越來越高，也是出于市場競爭的考慮，各個小區(qū)均重視了庭院綠化及景觀設計，暖氣、煤氣等生活設施上也基本齊全。但總體來看，這一地區(qū)的發(fā)展速度較為緩慢，生活設施方面的變化不是很大，如在寬帶網接入、三表遠傳、電子設備、純凈水入戶等方面的建設還沒有形成大面積推廣的局面。 本地區(qū)的經濟適用房開發(fā)由于競爭較為激烈，因此在整體設計、環(huán)境設計、配套、生活設施上要考慮周全，尤其大型項目，更是如此，要根據(jù)項目特點及周邊項目價格情況作好價格控制。本地區(qū)的市場與西部和北部的市場競爭較為激烈，總體環(huán)境和設施又相差不大，因此想占 有更高的市場占有率需要花費一定的功夫。 北部地區(qū) —— 曙光初見的地方 北部地區(qū)指濟濼路以東，東二環(huán)路以西，經二路及大明湖以北的廣闊地區(qū)，本地區(qū)基礎設施及環(huán)境條件一般，老式住宅及工廠較多。傳統(tǒng) 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 70 頁 觀念上這里不是非常適于居住的地區(qū)。但隨著近年開發(fā)量的加大，環(huán)境已有相當大的改觀。 本地集中了高中低各類檔次項目，大明湖北部是中高檔住宅區(qū)，往北則是中低檔的經濟適用房和舊村改造項目區(qū)。 大明湖周圍的兩個項目，大明翠庭和金冠花園由高層和小高層住宅組成，是本地區(qū)檔次最高的項目，也是濟南市借助大明湖景色提高項目形象最多的 兩個項目。應該說兩項目在景觀、視野、配套及環(huán)境綠化方面均非常有特色，是濟南市不可多得的高檔高層住宅項目。但從市場反映來看，效果不是很好，雖然原因是多方面的，但價格定位與產品定位的錯差及策劃者對于市場把握的不準確是顯而易見的。 北部的湖濱苑、荷花園、泉星小區(qū)、龍岱花園應屬中檔項目。尤其新建項目泉星小區(qū)，總規(guī)劃建筑面積 27 萬平方米，以泉為主線展現(xiàn)各個社區(qū)單元，以植物為分隔線形成相對獨立的居住環(huán)境，融現(xiàn)代設計、生態(tài)環(huán)境、物業(yè)管理和配套設施為一體，是北部新建項目中規(guī)模最大的一個，也是濟南市屈指可數(shù)的規(guī)模社區(qū)之一 。它號稱全國首座泉林文化雕塑園，濟南首座大規(guī)模泉林文化主題生態(tài)社區(qū)，在化工廠拆遷之后，他的建成將對本地區(qū)環(huán)境的改善起到重要作用。該項目銷售策略采用了泉文化和林文化為主打概念，以塑造物業(yè)特有的神韻和靈氣來打動消費者，幽竹花溪、七星伴月、紫氣東來一個個動聽的名字頗體現(xiàn)了策劃者的匠心。銷售思路的創(chuàng)新和連貫也體現(xiàn)出策劃者的水準，標志著濟南營銷策劃界的水平又上了一個臺階，不是空洞的照抄照搬，而是言之有物和靈光閃現(xiàn)。 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 70 頁 其他項目如水晶花園、建工柳苑、柳云小區(qū)、水屯小區(qū)、水園小區(qū)、芙蓉花園、石橋小區(qū)、華洋新