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正文內(nèi)容

浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展報告(doc30)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)

2024-09-18 11:21 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 全國 35 個大中城市之首,杭州漲幅在三年中分別居 5位 ,其他城市如湖州、義烏等地的房價也都以兩位數(shù)的速度增長,成為全國矚目的“浙江現(xiàn)象”。杭州市房價由 1999年均價 2020元/平方米上升到 2020年的 6000多元/平方米,市中心均價 已經(jīng)突破 8000元/平方米,年均漲幅超過 30%以上,而同期杭州市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入增幅只有 %。 從房價的絕對值看,浙江的房地產(chǎn)價格已經(jīng)偏離其市場基礎(chǔ)價值,也大大超過了居民的承受能力。 2020 年 4 季度浙江商品房銷售價格已達到 4448元/平方米,杭州、溫州等地均價在60008000元/平方米的房子比比皆是。房價收入比是衡量家庭對房價的承受能力的指標, 以 80平方米的商品房為例,全省平均的城鎮(zhèn)居民房價收入比是 ,杭州市的房價收入比更是達到 11。 3倍, 遠遠高于國際上所認可的 36倍的標準, 況且商品房市場上 120 平方米以上的戶型占了多數(shù), 80 平方米的幾乎難覓蹤跡。而且目前的房價,不論樓盤品質(zhì),不論地段,一律上漲,根本沒有針對不同收入階層需求的梯度存在。因此據(jù)省城調(diào)隊對 大量管理資料下載 14 全省 11 個市 1300戶城市居民的抽樣調(diào)查,有 %的市民表示難以承受當?shù)氐纳唐贩績r格,表示還可以承受的占 %,表示完全可以承受的只占 %。分城市看,居民對當?shù)胤績r難以承受比例最高的是杭州,達 95%。 (二 )地價泡抹 地價泡沫的產(chǎn)生是推動浙江房價上漲的重要因素。近年來,土地供應(yīng)開始采用市場化的招標拍賣方 式,以求得公平、透明,但在土地供應(yīng)緊張,市場不夠規(guī)范、完善,沒有正確的土地估價,拍賣價無封頂?shù)那闆r下,造成浙江土地交易價格連續(xù)上漲, 2020年在 2020年上漲 %的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲 2L4%。其中 2020年杭州的土地交易價格漲幅為 %,排在全國 35 個大中城市之首,寧波以 %的漲幅排在第六位。高額地價直接推動房價上漲,形成“高地價一高房價一高地價”的惡性循環(huán)。同時也催生了部分開發(fā)商大量投資、囤積土地,加劇了土地出讓價格的上漲。如在 2020 年 9 月 26日的土地招標會上,浙江某房產(chǎn)商以 ;億元 的高價投標競得杭州四塊土地,而其中的一地塊報價竟比第二家投標者整整要高出 1個多億,這種不顧市場風險的非理性投資不僅增加了企業(yè)的風險,也增加了整個房地產(chǎn)市場的風險。 (三 )供求泡沫 大量管理資料下載 15 浙江樓市的火爆,從表面上看是得到了需求高增長的支撐,表現(xiàn)在商品房供不應(yīng)求,有些樓盤一開盤就被搶購一空,空置房的比例也相當?shù)?,?jù)省企調(diào)隊對杭、甬、嘉三市三級及三級以上房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查,到 2020年底空置一年以上的商品房面積只占累計竣工面積的 %。但是如果我們換個角度分析,可以看到浙江房地產(chǎn)市場的供求其實均存在泡 沫。 因為房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的典型載體之一,具有供給彈性小而需求彈性大的特點。房地產(chǎn)需求,尤其是其中的投資需求有著明顯的“羊群效應(yīng)”,當對房地產(chǎn)市場的價格上漲預(yù)期愈來愈強烈時,投資者會蜂擁而上進行購買和囤積,以待價格更高時拋出,這樣需求量就快速增加。需求的增加又造成市場的“繁榮”,引起進一步漲價的預(yù)期,形成一個起自我強化作用的正反饋環(huán),最終使價格膨脹為泡沫。持續(xù)的房價上漲,也會使那些暫時無能力改善住房需求的消費者產(chǎn)生恐慌感,認為房價會只漲不跌,遲買不如早買,因此寧可負債累累也要購房,實際上是對未來收 入和需求的透支,也加劇了樓市的需求泡沫。加上有些房產(chǎn)公司、中介公司進行人為炒作,哄抬房價,或互相炒作對方樓盤,加劇了樓價上漲,更給房地產(chǎn)市場帶來了“虛火”。 可以說近幾年浙江房地產(chǎn)市場就存在著上述情況。從需求來看,除了中高收入家庭為改善住房條件而產(chǎn)生的真實需求和因拆 大量管理資料下載 16 遷而導致的被動需求外,因擔心房價漲得太快而提前釋放的潛在需求和為了低吸高拋、賺取差價的投資需求進一步放大了房地產(chǎn)的需求,增加了房地產(chǎn)需求的虛擬成份。根據(jù)有關(guān)部門在 2020年杭州房交會上的調(diào)查,購房目的純粹是用于投資的比例為 9。52%,投資 與改善居住環(huán)境相結(jié)合的占 %,這兩類合計占購房者的近一半。在近年開盤的一些樓盤中,炒作者占買家的比例甚至超過 50%,大大高于 20%的國際警戒線。 從供給來看,人們一般都習慣于以每年有多少竣工的商品房來計算可供房源,其實分散在個人手中的二手房源,同樣也是供應(yīng)量。據(jù)不完全統(tǒng)計,杭州二手房市場中,有將近一半的房源為1998 年以后建造的新商品房,甚至有部分是期房??梢哉f此時的空置房不在開發(fā)商的手里,而是積壓在炒房者的手中。 (四 )資金泡沫 1999年以來浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均 %的速度增長,表面看來是有充裕的開發(fā)資金作后盾。但實際上在房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈中,直接或間接來自銀行的資金占了主導地位,一部分通過銀行對開發(fā)企業(yè)的直接貸款,另一部分則通過銀行對個人購房的按揭貸款,其中部分資金通過預(yù)售定金方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金。 據(jù)統(tǒng)計, 2020 年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源 大量管理資料下載 17 中,企業(yè)自籌資金占的比重只有 %,而國內(nèi)貸款、定金和預(yù)付款分別占到 28。 5%和 %, 說明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹很大程度上依賴著信貸規(guī)模的擴張。如 2020年 19月杭州市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長 %,發(fā)放個人住房貸款同比增長%,兩者合計占全社會貸款總額的將近 1/ 5。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以少量的注冊資金,通過各種方式取得土地,由建筑業(yè)企業(yè)墊資開發(fā),取得預(yù)售資格后開盤銷售,獲得收入,然后再投入滾動式開發(fā)。在這個“空手套白狼”的過程中,開發(fā)商并沒有承擔太大的風險,而將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行、消費者和建筑業(yè)企業(yè),形成一定程度的虛假繁榮。 從上述分析可知,近幾年浙江房地產(chǎn)市場火爆的背后已隱藏著極大的風險,若不加以有效的調(diào)控,其危害將日益明顯: 一是抬高生存成本,削弱區(qū)域整體競爭力。以杭州為例,自從杭州 市政府提出“創(chuàng)業(yè)在杭州”的口號后,對于外來人才入杭的政策門檻逐漸降低,這無疑為杭州引進人才創(chuàng)造了不少有利條件。然而,僅僅有政策上的傾斜是不夠的。在政策出臺之后,卻有不少原來立志在杭州創(chuàng)業(yè)的人才開始選擇離開杭州。安居樂業(yè)是最基本的生存需求,但杭州不斷飛漲的房價,抬高了杭州的生存成本,當“安居”成為人才留在杭州的一道門檻,那么“樂業(yè)”也就無從談起。這讓原本因為政策而降低的入杭門檻再次提高 大量管理資料下載 18 了,對企業(yè)來說無形中也增加了人才流失的壓力,而對區(qū)域來說人才的流失則意味著長遠發(fā)展后勁的缺乏。 二是透支社會財富、抑制 社會有效需求。過高的房價必將導致更多的購房者通過長期按揭方式圓自己的住房夢,對他們來說,需要 10 年甚至 20年的時間才能還清一套住房的全部按揭,此間其他支出只能盡量壓縮,形成了明顯的消費擠出效應(yīng)。面對房價的高漲,即使無需償還按揭的購房者也會對當前消費行為更加謹慎。 三是容易產(chǎn)生嚴重的金融危機和經(jīng)濟動蕩。房地產(chǎn)泡沫不可能永遠膨脹下去,一旦趨向破裂;首先崩潰的是人們的心理預(yù)期,從而使房價“兵敗如山倒”。市場的大起大落,對個人來說會使資產(chǎn)縮水,甚至會出現(xiàn)大量的負資產(chǎn)家庭;對房地產(chǎn)企業(yè)來說,資金鏈的斷裂會使企 業(yè)瀕臨破產(chǎn);對銀行來說,意味著大量壞帳、呆帳的出現(xiàn)。而對整個國民經(jīng)濟的影響,日本在剛剛過去的 10年多時間里經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫的破滅便是一個深刻的教訓。 四、與東部沿海各省市的比較 由于東部沿海地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不僅領(lǐng)先于全國,而且相關(guān)指標基本占到全國的三分之二以上,因此堪稱中國房地產(chǎn)開發(fā)的 大量管理資料
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