【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過休閑度假、分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店、旅游房地產(chǎn)的結(jié)合，達(dá)到供求雙方的雙贏。 張俐俐在《分時(shí)度假 旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理》一文中指出分時(shí)度假作為旅游房地產(chǎn)的一種經(jīng)營(yíng)模式，從誕生到現(xiàn)在，經(jīng)過三十多年的不斷完善和發(fā)展，已成為當(dāng)今世界旅游住宿業(yè)所有產(chǎn)品中增長(zhǎng)最快的部 分，成為全球旅游業(yè)的一大支柱。目前在全世界 90多個(gè)國(guó)家和地區(qū)已有 4145 家左右的分時(shí)度假區(qū)，已有來自世界 191 個(gè)國(guó)家和地區(qū)超過 450 Hospitality Management 21 (2020) 245– 255 ????王婉飛 .分時(shí)度假在中國(guó)本土化面臨的問題與對(duì)策 .旅游管理 [J]. 1822 頁 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 13 頁 萬個(gè)家庭擁有分時(shí)度假權(quán)， 1999 年全球分時(shí)度假營(yíng)業(yè)收入已超過 67 億美元，據(jù)專家預(yù)測(cè)，1995 年 —— 2020 年，全球分時(shí)度假營(yíng)業(yè)收入將達(dá)到 2020 億美元，它吸引著越來越多的投資開發(fā)商投身其中，同時(shí)也吸引著越來越多的購(gòu)買者。這種蓬勃發(fā)展的動(dòng)力主要來自于分時(shí)度假產(chǎn)品本身的價(jià)值和使用價(jià)值以及它所開發(fā)和培育的不受國(guó)界、地域、年齡及社會(huì)階層限制的消費(fèi)市場(chǎng) ????。 在國(guó)外，休閑旅游度假房地 產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從量的增長(zhǎng)階段發(fā)展到了質(zhì)的提高階段。Randall S. Upchurcha 和 Kurt Gruberb 在《沉睡的巨人 —— 分時(shí)度假的演化》一文中提到：目前在美國(guó)，不僅產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房產(chǎn)的數(shù)量增加很快，而且產(chǎn)品和服務(wù)的廣泛性也在不斷的加強(qiáng)?，F(xiàn)今，如果你在一些分時(shí)度假網(wǎng)站上搜尋一些產(chǎn)品和服務(wù)的信息，你會(huì)發(fā)現(xiàn)適合不同細(xì)分市場(chǎng)的休閑和娛樂需求的廣泛信息 ????。 二、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀和存在問題 （一） 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀 1． 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭旺盛 浙江省位于東部沿海，在全國(guó)范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)地區(qū)， 2020 年全省 GDP 達(dá)到 7670億元，位居全國(guó)第四位，人均 GDP 更是位居全國(guó)各省首位。經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，以及隨之而來的居民可支配收入和閑暇時(shí)間的增多和為休閑度假旅游房地產(chǎn)提供了良好的外部環(huán)境。 浙江省旅游資源豐富，全省有 1 個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)和 10 個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)， 14處國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和 4 處省級(jí)自然保護(hù)區(qū)， 57 處國(guó)家級(jí)及省級(jí)森林公園， 14 個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)以及 42 個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。全省風(fēng)景名勝區(qū)總面積達(dá)到 3500 平方千米，占全省陸地面積的 ％，其中國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)數(shù)量居全國(guó)各省第一。近年 來各級(jí)政府把大力發(fā)展旅游業(yè)提到了十分突出的位置，杭州市 2020 年世界休閑博覽會(huì)的成功申辦提升了杭州的城市形象，極大地促進(jìn)了浙江省旅游業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)成為浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)和良性發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)為休閑度假旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 浙江省有著優(yōu)越的旅游地產(chǎn)開發(fā)資源，隨著 2020 年世界休閑大會(huì)的臨近，許多國(guó)內(nèi)外專家正逐漸將目光聚集在此。在中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn)影響力項(xiàng)目的推選中，浙江省的產(chǎn)權(quán)式酒店在全國(guó)可謂首屈一指，影響力大而且發(fā)展早，其中 4 家榜上有名：位于西子湖畔的“陽 ???? 張俐俐 .分時(shí)度假 旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理念 [J]. ???? Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. hospitality Management 21 (2020) 211– 225 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 13 頁 明谷”、建德“月亮灣國(guó)際會(huì)展中心”、淳安千島湖的“天清島”和“秀水山莊”。 2． 消費(fèi)市場(chǎng)日趨成熟 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年左右的發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)已日趨成熟，主要表現(xiàn)在： 第一，開發(fā)商誠(chéng)信意識(shí)日益加強(qiáng)。盡管目前信譽(yù)問題仍然是制約浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，但較產(chǎn)業(yè)初興時(shí)已有了較大的改善。休閑度假旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)越來越認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的重要性，更加注重產(chǎn)品形象、企業(yè)信譽(yù)和培養(yǎng)穩(wěn)定的消費(fèi)群體。 第二，經(jīng)營(yíng)者管理更加合理化。目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)者在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中積累了一 定經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借鑒國(guó)外模式，重視高素質(zhì)人才的引進(jìn)，其經(jīng)營(yíng)管理水平較前幾年已有明顯的提高。 第三，消費(fèi)者購(gòu)買決策日益理性化，維權(quán)意識(shí)加強(qiáng)。隨著分時(shí)度假和旅游房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)已不再一味追求低價(jià)，而是對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)，房產(chǎn)的可交換性、開發(fā)商的信用、服務(wù)的質(zhì)量等進(jìn)行綜合考慮。 （二） 存在的問題 1．供給和需求矛盾 目前浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中存在的最大矛盾是供給和需求的矛盾。主要表現(xiàn)在價(jià)格供求不一致、產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)不一致和旅游產(chǎn)業(yè)六要素不配套三個(gè)方面。 價(jià)格供求不一致主要是指投資者預(yù)期的休閑 度假旅游房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)者所能承受的價(jià)格之間的矛盾。目前浙江省產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià) 20 萬到 40 萬元之間，如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付 8000 美元計(jì)算，目前浙江產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣 6 萬多元 ????。目前浙江省居民平均收入約為 8000 元左右，就收入水平而言，產(chǎn)權(quán)酒店仍然是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購(gòu)買能力。 產(chǎn)品功能不一致是指休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品所能提供給消費(fèi)者的功能與消費(fèi)者預(yù)期需求的休閑度假產(chǎn)品功能不一致。休閑度假旅游房地產(chǎn)主要包含者兩重功能，一是休閑度假，二是可交換性。其中消費(fèi)者對(duì)休閑 度假這一功能的要求有硬件和軟件兩方面。硬件要求主要包括房產(chǎn)所在地的自然和人文旅游資源，房產(chǎn)的布局結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)施。軟件要求主要指的是經(jīng)營(yíng)者所提供的服務(wù)水平。但是目前浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在缺乏市場(chǎng)調(diào)研的 ???? 產(chǎn)權(quán)酒店四大軟肋 . 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 13 頁 基礎(chǔ)上盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉(cāng)促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。例如：產(chǎn)權(quán)酒店軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時(shí)間的維護(hù)、出租、管理能否跟上，產(chǎn)權(quán)酒店銷售時(shí)承諾的回報(bào)年限到期后怎幺計(jì)算等問題，開發(fā)商不能給出讓人滿意的答復(fù) ?16?。可交換性一 直是被旅游房地產(chǎn)業(yè)所廣泛關(guān)注的問題。目前，浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)