【文章內(nèi)容簡介】 過休閑度假、分時度假產(chǎn)權(quán)酒店、旅游房地產(chǎn)的結(jié)合，達(dá)到供求雙方的雙贏。 張俐俐在《分時度假 旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理》一文中指出分時度假作為旅游房地產(chǎn)的一種經(jīng)營模式，從誕生到現(xiàn)在，經(jīng)過三十多年的不斷完善和發(fā)展，已成為當(dāng)今世界旅游住宿業(yè)所有產(chǎn)品中增長最快的部 分，成為全球旅游業(yè)的一大支柱。目前在全世界 90多個國家和地區(qū)已有 4145 家左右的分時度假區(qū)，已有來自世界 191 個國家和地區(qū)超過 450 Hospitality Management 21 (2020) 245– 255 ????王婉飛 .分時度假在中國本土化面臨的問題與對策 .旅游管理 [J]. 1822 頁 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 13 頁 萬個家庭擁有分時度假權(quán)， 1999 年全球分時度假營業(yè)收入已超過 67 億美元，據(jù)專家預(yù)測，1995 年 —— 2020 年，全球分時度假營業(yè)收入將達(dá)到 2020 億美元，它吸引著越來越多的投資開發(fā)商投身其中，同時也吸引著越來越多的購買者。這種蓬勃發(fā)展的動力主要來自于分時度假產(chǎn)品本身的價值和使用價值以及它所開發(fā)和培育的不受國界、地域、年齡及社會階層限制的消費市場 ????。 在國外，休閑旅游度假房地 產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從量的增長階段發(fā)展到了質(zhì)的提高階段。Randall S. Upchurcha 和 Kurt Gruberb 在《沉睡的巨人 —— 分時度假的演化》一文中提到：目前在美國，不僅產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房產(chǎn)的數(shù)量增加很快，而且產(chǎn)品和服務(wù)的廣泛性也在不斷的加強?，F(xiàn)今，如果你在一些分時度假網(wǎng)站上搜尋一些產(chǎn)品和服務(wù)的信息，你會發(fā)現(xiàn)適合不同細(xì)分市場的休閑和娛樂需求的廣泛信息 ????。 二、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀和存在問題 （一） 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀 1． 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭旺盛 浙江省位于東部沿海，在全國范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟 發(fā)達(dá)地區(qū)， 2020 年全省 GDP 達(dá)到 7670億元，位居全國第四位，人均 GDP 更是位居全國各省首位。經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，以及隨之而來的居民可支配收入和閑暇時間的增多和為休閑度假旅游房地產(chǎn)提供了良好的外部環(huán)境。 浙江省旅游資源豐富，全省有 1 個國家級旅游度假區(qū)和 10 個省級旅游度假區(qū)， 14處國家級自然保護(hù)區(qū)和 4 處省級自然保護(hù)區(qū)， 57 處國家級及省級森林公園， 14 個國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)以及 42 個省級風(fēng)景名勝區(qū)。全省風(fēng)景名勝區(qū)總面積達(dá)到 3500 平方千米，占全省陸地面積的 ％，其中國家級風(fēng)景名勝區(qū)數(shù)量居全國各省第一。近年 來各級政府把大力發(fā)展旅游業(yè)提到了十分突出的位置，杭州市 2020 年世界休閑博覽會的成功申辦提升了杭州的城市形象，極大地促進(jìn)了浙江省旅游業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)成為浙江省國民經(jīng)濟中增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢和良性發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)為休閑度假旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 浙江省有著優(yōu)越的旅游地產(chǎn)開發(fā)資源，隨著 2020 年世界休閑大會的臨近，許多國內(nèi)外專家正逐漸將目光聚集在此。在中國首屆旅游房地產(chǎn)影響力項目的推選中，浙江省的產(chǎn)權(quán)式酒店在全國可謂首屈一指，影響力大而且發(fā)展早，其中 4 家榜上有名：位于西子湖畔的“陽 ???? 張俐俐 .分時度假 旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理念 [J]. ???? Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. hospitality Management 21 (2020) 211– 225 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 13 頁 明谷”、建德“月亮灣國際會展中心”、淳安千島湖的“天清島”和“秀水山莊”。 2． 消費市場日趨成熟 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年左右的發(fā)展，消費市場已日趨成熟，主要表現(xiàn)在： 第一，開發(fā)商誠信意識日益加強。盡管目前信譽問題仍然是制約浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，但較產(chǎn)業(yè)初興時已有了較大的改善。休閑度假旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)越來越認(rèn)識到誠信經(jīng)營的重要性，更加注重產(chǎn)品形象、企業(yè)信譽和培養(yǎng)穩(wěn)定的消費群體。 第二，經(jīng)營者管理更加合理化。目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)的一些經(jīng)營者在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中積累了一 定經(jīng)驗，同時借鑒國外模式，重視高素質(zhì)人才的引進(jìn)，其經(jīng)營管理水平較前幾年已有明顯的提高。 第三，消費者購買決策日益理性化，維權(quán)意識加強。隨著分時度假和旅游房產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，消費者在購買產(chǎn)品時已不再一味追求低價，而是對產(chǎn)品的定價，房產(chǎn)的可交換性、開發(fā)商的信用、服務(wù)的質(zhì)量等進(jìn)行綜合考慮。 （二） 存在的問題 1．供給和需求矛盾 目前浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營中存在的最大矛盾是供給和需求的矛盾。主要表現(xiàn)在價格供求不一致、產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)不一致和旅游產(chǎn)業(yè)六要素不配套三個方面。 價格供求不一致主要是指投資者預(yù)期的休閑 度假旅游房地產(chǎn)價格和消費者所能承受的價格之間的矛盾。目前浙江省產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價 20 萬到 40 萬元之間，如果按照國際市場分時度假產(chǎn)品的平均首付 8000 美元計算，目前浙江產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣 6 萬多元 ????。目前浙江省居民平均收入約為 8000 元左右，就收入水平而言，產(chǎn)權(quán)酒店仍然是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購買能力。 產(chǎn)品功能不一致是指休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品所能提供給消費者的功能與消費者預(yù)期需求的休閑度假產(chǎn)品功能不一致。休閑度假旅游房地產(chǎn)主要包含者兩重功能，一是休閑度假，二是可交換性。其中消費者對休閑 度假這一功能的要求有硬件和軟件兩方面。硬件要求主要包括房產(chǎn)所在地的自然和人文旅游資源，房產(chǎn)的布局結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)施。軟件要求主要指的是經(jīng)營者所提供的服務(wù)水平。但是目前浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)項目在缺乏市場調(diào)研的 ???? 產(chǎn)權(quán)酒店四大軟肋 . 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 13 頁 基礎(chǔ)上盲目跟進(jìn)，項目倉促上馬，資金實力不足，前期大力炒作，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。例如：產(chǎn)權(quán)酒店軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時間的維護(hù)、出租、管理能否跟上，產(chǎn)權(quán)酒店銷售時承諾的回報年限到期后怎幺計算等問題，開發(fā)商不能給出讓人滿意的答復(fù) ?16?。可交換性一 直是被旅游房地產(chǎn)業(yè)所廣泛關(guān)注的問題。目前，浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)