【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 于 20世紀(jì) 20年代的美國(guó)，意為商業(yè)會(huì)聚之地?，F(xiàn)代意義上的商務(wù)中心區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。商務(wù)中心區(qū)不僅是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)對(duì)外開放程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，而且是現(xiàn)代化國(guó)際大都市的一個(gè)重要標(biāo)志。 深圳的 CBD建設(shè)降組規(guī)劃、水平、功能完善、環(huán)境優(yōu)化具有一定的先進(jìn)性和超前性。作為辦公、商務(wù)和高級(jí)商業(yè)等功能高度集聚的中心區(qū)福田 CBD，將重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、文化 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 23 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)，以及金融證券、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易、物流、傳媒等產(chǎn)業(yè)，吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部落戶，形成集行政、金融、商務(wù)、信息、文化、會(huì)展于一體的現(xiàn)代化國(guó)際性城市中心。 據(jù)市會(huì)展業(yè)協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，去年，我市共舉辦的各類商業(yè)性展覽達(dá) 69 個(gè)，參展商現(xiàn)場(chǎng)成交額達(dá) 億元，有力地促進(jìn)了我市產(chǎn)品的出口和內(nèi)銷。去年，在中國(guó)國(guó)際高新技術(shù)成果交易會(huì)展覽中心舉辦的各類展覽多達(dá) 62 個(gè)，以每個(gè)展覽平均六天計(jì)，高交會(huì)展覽中心幾乎天天有展。其中，展出面積在 5000 平方米以上的展覽多達(dá) 38 個(gè)。今年， 深圳高交會(huì)展覽中心初步安排的展覽已達(dá) 50 個(gè)，其中，帶 “ 國(guó)際 ” 字樣的展會(huì)達(dá) 34 個(gè)。目前，深圳的會(huì)展業(yè)已形成了以 “ 高交會(huì) ” 為龍頭，并培育了一批與深圳地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的展覽品牌。今年總投資 25 億元、我市建市以來(lái)規(guī)模最大的單體建筑 —— 深圳會(huì)議展覽中心將投入使用，這將推動(dòng)深圳會(huì)展業(yè)發(fā)展再上新臺(tái)階。借助新會(huì)展中心的南方國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)平臺(tái)必將發(fā)揮巨大作用。 不僅要在深圳 CBD投資，我現(xiàn)在連居住都在深圳的 CBD，就是福田中心區(qū)那幢最高的住宅。因?yàn)楦Ｌ镏行膮^(qū)的交通非常方便，新的規(guī)劃使生活和工作都很便 捷，而且從衛(wèi)生到環(huán)境保護(hù)，以及商業(yè)配套等，都非常好，在這里生活非常習(xí)慣。其實(shí)，香港人非常注重生態(tài)環(huán)境和環(huán)保問(wèn)題，福田中心區(qū)具有這樣的優(yōu)勢(shì)。 由于深圳 CBD的規(guī)劃起步很高，并具有前瞻性和超前性，因此，福田 CBD必將成為整個(gè)深圳的政治、金融、文化中心。 從深圳 CBD到香港 CBD到底用多久時(shí)間？昨日記者搭乘兩地公共交通工具 —— 地鐵，發(fā)現(xiàn)深圳地鐵的開通確實(shí)對(duì)連接兩地 CBD起著至關(guān)重要的作用 —— 從深圳 CBD，比如福田的會(huì)展中心、購(gòu)物公園附近，到位于香港中環(huán)或者灣仔的香港會(huì)展中心，從門到門，包括過(guò)關(guān)時(shí)間只需 90 分鐘 左右。 據(jù)介紹，規(guī)劃中的福田中心區(qū)由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市干道圍合而成，總用地面積 萬(wàn)平方米。深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩片區(qū)。 按照規(guī)劃設(shè)想，中心區(qū)的主要職能是作為深圳的中心商務(wù)中心 (CBD)。商務(wù)區(qū)內(nèi)高樓林立，是未來(lái)深圳惟一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)中心和行政文化中心，為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供城市建設(shè)的空間基礎(chǔ)。 福田區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，深圳 CBD 建設(shè)將在規(guī)劃、水準(zhǔn)、功能完善、環(huán)境優(yōu)化上逐漸邁向國(guó)際化，將創(chuàng)新環(huán)境來(lái)吸引更多的國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)和實(shí)力財(cái)團(tuán)、跨國(guó)公司和世界 500 強(qiáng)企業(yè)來(lái)福田設(shè)立地區(qū)總部、物流配送中心、采購(gòu)中心、研發(fā)中心、品牌總代理等機(jī)構(gòu)，推動(dòng)“總部經(jīng)濟(jì)”在福田發(fā)展壯大。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 23 頁(yè) 5 月 17 日，市民中心 “入伙 ”，標(biāo)志深圳中心區(qū)已經(jīng)正式成為全市的中心， CBD 進(jìn)入熱啟動(dòng)時(shí)代。伴隨著市民中心的啟用，中心區(qū)的地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)全新的階段，以往的概念已經(jīng)具有了現(xiàn)實(shí)的意義。 就深圳樓市而言，中心區(qū)的概念早在 1986 年就已經(jīng)提出。由于核心區(qū)域建設(shè)規(guī)劃期較長(zhǎng)，中心區(qū)概念的價(jià)值釋放也經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間 ，目前這個(gè)概念已經(jīng)深入人心。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)和完善，中心區(qū)周邊住宅、商業(yè)和寫字樓，各種配套已經(jīng)初具規(guī)模，中心區(qū)的規(guī)劃日漸顯現(xiàn)，中心區(qū)也慢慢成熟。 以往中心區(qū)人氣較淡，而市民中心的啟動(dòng)將會(huì)很好地解決這個(gè)問(wèn)題。玉家雄認(rèn)為，人氣的聚集是形成商業(yè)中心的必需條件，市民中心正式啟用以后，人流量的增加會(huì)提升這里的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著周邊樓盤的入伙，居住人群的增加，以及眾多寫字樓的落成，整個(gè)中心區(qū)人氣漸旺，商業(yè)中心就會(huì)自然被帶動(dòng)形成。 在剛剛結(jié)束的 “ＣＢＤ的財(cái)富與居住 ”論壇上，包括曼哈頓區(qū)區(qū)長(zhǎng)菲爾茲女士和地產(chǎn)大腕在內(nèi)的人 士都表示 ，ＣＢＤ要想長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，將在很大程度上依賴其周邊的大型居住社區(qū)的形成。 在商業(yè)已經(jīng)成為ＣＢＤ下一步發(fā)展重點(diǎn)的背景下，就要求ＣＢＤ周邊有穩(wěn)定的購(gòu)買力旺盛的消費(fèi)群體，這意味著ＣＢＤ的周邊必須有相應(yīng)的高端生活居住區(qū)。劉曉光則認(rèn)為，雖然在ＣＢＤ周邊沒(méi)有完全形成類似曼哈頓周邊的成熟居住社區(qū)，但是這種趨勢(shì)已經(jīng)顯而易見。從早期的京潤(rùn)到現(xiàn)在的棕櫚泉，再到陽(yáng)光上東，都已經(jīng)昭示了ＣＢＤ周邊高端生活社區(qū)的端倪，它們的發(fā)展將在相當(dāng)大的程度上支撐ＣＢＤ核心區(qū)未來(lái)的發(fā)展。尤其是體量７２萬(wàn)平方米的高端大盤 “ 陽(yáng)光上東 ” 入 市之后，必將吸引更多的富豪，從而進(jìn)一步擴(kuò)大這個(gè)消費(fèi)力極其旺盛的群體，這樣也有利于ＣＢＤ的持久發(fā)展。 我國(guó)具備發(fā)展國(guó)際性 CBD 條件的城市只有 3 個(gè)，分別是上海、北京和廣州。 從國(guó)際上一些成功的 CBD 來(lái)看， CBD 一般具有如下特征：首先， CBD 具有城市地區(qū)（乃至全國(guó)、世界）中最高的中心性，即 CBD 所提供的功能和服務(wù)具有最高水準(zhǔn)；其次， CBD 具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域， 24 小時(shí)人口的變化值也最高；第三， CBD 具有城市地區(qū)最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度（人流、車流）在城市地 區(qū)也最高；第四， CBD 具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂(lè)、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 23 頁(yè) 地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；第五， CBD 具有城市中最高的土地價(jià)格和租金。 紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務(wù)區(qū)，在不足 1000 米長(zhǎng)的華爾街，集中了大量銀行、保險(xiǎn)、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區(qū)；巴黎的拉德方斯則吸引了法國(guó)一半的大企業(yè)在此設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，該地區(qū)占地 170 萬(wàn)平方米，有寫字樓 247 萬(wàn)平方米，分散的商業(yè)設(shè)施 10 萬(wàn)平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。 CBD 的服務(wù)對(duì)象也不只是該城市本身，而是一定的大區(qū)域。如上海浦東，它所服務(wù)的就不只是上海一個(gè)城市，而是服務(wù)于整個(gè)亞太地區(qū)，香港也是這樣。 在善于創(chuàng)造奇跡的深圳人面前，一個(gè)氣勢(shì)恢弘的深圳 CBD 已經(jīng)傲然眼前。 2020 深圳市政府搬遷中心區(qū)市民廣場(chǎng)，深圳新會(huì)展中心即將啟用，兩大平臺(tái)力挺深圳中心區(qū)板塊，至此中心區(qū)已形成了以政務(wù)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)為龍頭的三大經(jīng)濟(jì)圈，其超強(qiáng)的輻射能力不言而喻。如今就在深圳中心南區(qū)核心地段，由深圳南方電力建設(shè)有限公司鼎力鍛造的一個(gè)具有國(guó)際級(jí)的復(fù)合型商務(wù)建筑 ———南方國(guó)際廣場(chǎng)正在崛起 。 隨著深圳城市中心的西移，深圳中心區(qū)被賦予未來(lái)深圳 CBD 和行政、文化中心的定位。與中心區(qū)高起點(diǎn)的規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑相適應(yīng)，寫字樓將成為未來(lái)中心區(qū)商業(yè)活動(dòng)的主要特色。占地 10 萬(wàn)平方米的市民中心啟用，政府機(jī)構(gòu)帶動(dòng)中心區(qū)的人氣幾乎都轉(zhuǎn)化為中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)販賣快感的動(dòng)力。中心區(qū)已建成寫字樓約 40 萬(wàn)平方米，在售、在建寫字樓總規(guī)模超過(guò)100 萬(wàn)平方米，占深圳市今年寫字樓放量的 80%，金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等成為該區(qū)寫字樓客戶的明顯特征。 二． 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)難中蛀，是一個(gè)位于深 圳市中心區(qū)最重要最核心地段和構(gòu)成公共空間系統(tǒng)最重要的部分之一，用地面積為 42300 平方米，建筑面積 113892平方米，商業(yè)面積 58700平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資6 億元人民幣，于 2020年 1月開工，在 2020年 6月完工。 地面和屋面由下沉式廣場(chǎng)，人行天橋、地面公共交通樞紐站，無(wú)頂 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 23 頁(yè) 綠化公園組成，室內(nèi)以及地下空間作為商業(yè)文化娛樂(lè)以及交通設(shè)施等綜合開發(fā)利用，是有政府投資和發(fā)展商多方參與的復(fù)合型城市開發(fā)建設(shè)專案。 本項(xiàng)目的商業(yè)部分住要包括三部分，見下表。 位置 面積 停車 設(shè)備 地上一層 14397 4030 地 下一層 24697 3452 地下二層 19599 14059 地下三層 0 33658 合計(jì) 58693 55199 2． 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)分析： 一、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)相項(xiàng)目投資價(jià)值 項(xiàng)目位于深圳是中心區(qū)南中住，擁有和將會(huì)擁有中心五大特征。首先具有深圳市最高的中心性， 所提供的功能和服務(wù)具有最高水準(zhǔn)；其次， 深圳 CBD 將會(huì) 具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域， 24 小時(shí)人口的變化值也最高；第三， 深圳 CBD 具有城市地區(qū)最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度（人流、車流）在城市地區(qū)也最高；第四 ， CBD 具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂(lè)、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；第五， CBD 具有城市中最高的土地價(jià)格和租金。 二． 中心區(qū)即將進(jìn)入成熟期為項(xiàng)目的發(fā)展提供和很好商機(jī)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 23 頁(yè) 中心區(qū)的概念早在 1986 年就已經(jīng)提出 ，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的規(guī)劃和發(fā)展， 中心區(qū)的概念已經(jīng)深入人心，中心商務(wù)區(qū)已經(jīng)建成 40 萬(wàn)平方米的寫字樓，規(guī)劃好的寫字樓建設(shè)面積還有 100 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目周邊眾多的高級(jí)住宅區(qū)已經(jīng)投入使用，僅項(xiàng)目周邊區(qū)域的消費(fèi)者就有 7 萬(wàn)人。項(xiàng)目周遍有眾多的星級(jí)酒店已經(jīng)投入使用， 2020 深圳市政府搬遷中心區(qū)市民廣場(chǎng)，深圳新會(huì)展中心即將啟用，兩大平臺(tái)力挺深圳中心區(qū)板塊，至此中心區(qū)已形成了以政務(wù)經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)為龍頭的三大經(jīng)濟(jì)圈， 中心區(qū)進(jìn)入熱啟動(dòng)時(shí)代，標(biāo)志著中心區(qū)已經(jīng)進(jìn)入成熟期。 三．規(guī)劃的 前瞻性和超