【正文】 新環(huán)境來吸引更多的國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)和實力財團、跨國公司和世界 500 強企業(yè)來福田設立地區(qū)總部、物流配送中心、采購中心、研發(fā)中心、品牌總代理等機構，推動“總部經(jīng)濟”在福田發(fā)展壯大。由于核心區(qū)域建設規(guī)劃期較長，中心區(qū)概念的價值釋放也經(jīng)歷了相當長的時間 ，目前這個概念已經(jīng)深入人心。隨著周邊樓盤的入伙，居住人群的增加，以及眾多寫字樓的落成，整個中心區(qū)人氣漸旺，商業(yè)中心就會自然被帶動形成。從早期的京潤到現(xiàn)在的棕櫚泉，再到陽光上東，都已經(jīng)昭示了ＣＢＤ周邊高端生活社區(qū)的端倪，它們的發(fā)展將在相當大的程度上支撐ＣＢＤ核心區(qū)未來的發(fā)展。 紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務區(qū)，在不足 1000 米長的華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區(qū)；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業(yè)在此設立辦公機構，該地區(qū)占地 170 萬平方米，有寫字樓 247 萬平方米，分散的商業(yè)設施 10 萬平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。 2020 深圳市政府搬遷中心區(qū)市民廣場，深圳新會展中心即將啟用，兩大平臺力挺深圳中心區(qū)板塊，至此中心區(qū)已形成了以政務經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟為龍頭的三大經(jīng)濟圈，其超強的輻射能力不言而喻。占地 10 萬平方米的市民中心啟用，政府機構帶動中心區(qū)的人氣幾乎都轉化為中心區(qū)寫字樓市場販賣快感的動力。 本項目的商業(yè)部分住要包括三部分，見下表。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 23 頁 中心區(qū)的概念早在 1986 年就已經(jīng)提出 ，經(jīng)過長期的規(guī)劃和發(fā)展， 中心區(qū)的概念已經(jīng)深入人心，中心商務區(qū)已經(jīng)建成 40 萬平方米的寫字樓，規(guī)劃好的寫字樓建設面積還有 100 萬平方米，項目周邊眾多的高級住宅區(qū)已經(jīng)投入使用，僅項目周邊區(qū)域的消費者就有 7 萬人。 四．順暢的交通體系為作為全市的商業(yè)中心提供了交通保證。會展經(jīng)濟和總部經(jīng)濟的發(fā)展為項目提供了強大的國際發(fā)展空間。 目前項目所在的中央商務區(qū)已經(jīng)在運作的項目，比如星河國際旁邊的天虹購物廣場，萬佳百貨等雖然有一定的規(guī)模，并且本身的規(guī)劃和管理符合中央商務區(qū)的高標準和高規(guī)劃，但是獨木不成林，其影響里僅僅局限于周邊區(qū)域，中央商務區(qū)目前還不具備市級商圈的影響力氣。 而本項目目前周邊的消費群體數(shù)量還沒有大到支持一個中央商務區(qū)大量商業(yè)項目運營的基礎條件。 港人投 資 消 費 是深 圳 投 資 和消 費 市 場 的明 顯 特征，深 圳 市政府有 關 港人在深圳 投 資 以及消 費 的限制取消和提供便利， 將 促使深 圳 比 較 于香港的投 資 和消 費優(yōu)勢 更加鄣 顯 ， 為 本 項 目的成功提供更大機 會 。 項目威脅 1． 深圳商圈發(fā)展的歷史和未來使得本項目不具有先天優(yōu)勢和區(qū)域性優(yōu)勢。 2． 深圳的地緣劣勢使得在同廣州的商務競爭中處于不利位置。甚至 導 致更加 嚴 重的后果，所以定位 錯 位化是本 項 目定位的基本要求。 很顯然，項目充分主題化、差異化、規(guī)?；?，并充分體現(xiàn)頂級商圈物業(yè)內(nèi)涵的內(nèi)在要求是項目定位的關鍵所在。本 項 目是作 為頂級 商圈 內(nèi) 核心位置的商 業(yè)項 目，定位的高 檔 化是必然的 選擇 ，但是定位的高 檔 化并 不表明在 項 目 內(nèi) 部全部是高 檔 的 產(chǎn) 品，而是 應該 有 檔 次的梯級 存在，同 時 作到功能分 區(qū) ，充分 發(fā)揮 不同功能 區(qū) 的功能， 達到相得益彰的效果 。本 項 目作為 深 圳 市 頂級 商圈，在 環(huán) 境的 營 造上一定要占 領 制高點， 從 硬件 設 施上作到商 業(yè)項 目的建筑 設計 以及 內(nèi) 部的服 務設 施充分體 現(xiàn)現(xiàn) 代化、 國際 化、人性化。根據(jù)國際上發(fā)達國家和地區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在著如下規(guī)律：當人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）在 1,000 美元時，主導商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨商店；人均 GDP 在 2,000~3,000 美元時，主導商業(yè)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；人均GDP 達到 6,000 美元時，主導商業(yè)業(yè)態(tài)以便利店為主；人均 GDP 達到 12,000美元以后，主導商業(yè)業(yè)態(tài)演變成大型購物中心（“摩爾”）。 本 項 目位于中央商 務區(qū) 、 規(guī) 模比 較 大、便利店 顯 然不符合本 項 目的 發(fā) 展，大型 購 物中心是本 項 目必然采取的主 導業(yè)態(tài) 。 文化 底蘊 中央商務區(qū)商圈是新興的頂級商圈，未來 10 年將會發(fā)展成為輻射到全市的市級商圈，也必然會發(fā)展到輻射香港、澳門、珠三角其他城市以及國內(nèi)國際其他城市的國際化的商圈，具有明顯的國際化、現(xiàn)代化的文化底蘊、體現(xiàn)多元化、人文化的終極關懷， 晶島國際廣場項目的經(jīng)營必須發(fā)揮中央商務區(qū)的這儀特點才能得到有效的發(fā)展。中餐在深圳 的 發(fā) 展 還 呈 現(xiàn) 出明 顯 的多 種 地方菜系共同繁 榮發(fā) 展的特點，北方 風 味的面點王、湘菜、川菜、 東 北 風 味、粵菜、海 鮮 等都 獲 得了共 同的 發(fā) 展機 會 。 文化 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 深 圳 的文化 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展迅猛，目前深 圳 已 經(jīng)簡稱 的有 規(guī) 模的 書 店有 兩個 ， 東門書城和 華 強北 書 城，此外 雖 然受到 電視 以及家庭影院等的 嚴 重沖 擊 以及 電 影 業(yè) 本身存在的缺陷等因素的影 響 ，深 圳 的 電 影 業(yè) 也得到了一定的 發(fā) 展， 電 影的 發(fā) 展模式改 變?yōu)?：原 來 的 傳統(tǒng) 的大型的 電 影院 為 小型的多功能放映 廳 以便 滿 足不同消 費 群體的欣 賞 口味， 電 影院的的硬件 設 施 檔 次提高以便吸引消 費 者享院 線 的現(xiàn)場 效果。 健康休 閑 ，美容康 體行 業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 深 圳 有多家 醫(yī) 院 進 行 專業(yè) 的整形 項 目，此外，深 圳 新的中 檔 以上的住宅 項 目都會 有 專門 的 會 所， 會 所 內(nèi) 部一般都 會 有 專門針對 片 區(qū) 居民的康體 設 施，而深 圳的毫宅 內(nèi) 部都 會 有 專門 的健身房。中央商 務區(qū)則 表 現(xiàn) 部不同的 關 系，中央商 務區(qū) 的建 設 次序依次是住宅、酒店、 寫 字 樓 ，然后才是商 業(yè)項 目，各 種 地 產(chǎn)項 目的 銷售是借助中央商 務區(qū) 的 概 念，而在各 種 地 產(chǎn)項 目的 營 造下，中央商 務區(qū) 的高 檔定位已 經(jīng) 完成的情 況 下，深 圳 的主要商 業(yè)項 目才 開 始上 馬 ，所以中央商 務區(qū) 地產(chǎn) 和商 業(yè) 的 關 系 抓喲 的表 現(xiàn)為 地 產(chǎn)帶動 商 業(yè) 的 關 系。 1． 區(qū) 域工作人 員 特征： 在中央商 務區(qū)寫 字 樓 上班的人 員 ，在高交 會館 、市民中心以及 會議 中心等上班的人 員 ，基本上可以分 為兩個層級 。 在中央商 務區(qū)購買 特色商品 在中央商 務區(qū) 享受餐 飲 、 娛樂 等 項 目 3． 。 最大可能消 費 性 動 機分 別為 ： 進 食午餐和 晚 餐 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 23 頁 為 公司 購買辦 公用品和商 務禮 品 為 自己 購買 生活用品 公司的年度 會議 之 類 的集餐 飲 、 娛樂 、 會議與 一體的活 動 朋友、同事、或 戀 人之 間 的各 類 消 費 商 務 目的的餐 飲 、 娛樂 、文化等消 費 2． 地 鐵 人流以及深南路流 動 人群 特征： 由 項 目交通 網(wǎng) 引 導 的 對 商 務區(qū) 的多 員 功能中之一 項 或者多 項 功能吸引的人流。 總 體特征表 現(xiàn)為 ： 規(guī) 模大， 區(qū) 域性強， 檔 次 越 來 越高等特點。有 關數(shù) 據(jù)表明，深 圳 的休 閑 、美容行 業(yè) 每年以 20%的速度增 長 。此外深 圳 很多家庭重 視 小孩的 教 育，各 種類 似 鋼 琴培 訓 班的 專業(yè) 的 聲樂 培 訓 很有市 場 ；深 圳 的 樂 器行和眼睛點也有一定的 發(fā) 展。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 23 頁 娛樂業(yè) 的 發(fā) 展 趨勢 深 圳 的 娛樂業(yè)發(fā)達 ，深 圳對娛樂業(yè) 的管理比全 國 幾乎任何一 個 城市都要 寬 松，娛樂業(yè) 的 發(fā)達 是深 圳 城市特 區(qū)優(yōu) 惠政策的一部分，也是深 圳 的特色之一，深 圳婚 齡 男女比例失 調(diào) ，女性比例源源高于男性，除了大量的 電 子 廠 以及其他相 關工 業(yè)產(chǎn)業(yè) 中女性的比例高于男性 這個 原因之外，深 圳 的 娛樂業(yè)發(fā)達 ，而 娛樂業(yè)的重要 從業(yè) 人 員為 女性也是一 個 很重要的因素。 商 業(yè)業(yè)態(tài)發(fā) 展 趨勢 深 圳 的商 業(yè)業(yè)態(tài)發(fā) 展 隨 著深 圳經(jīng)濟 的 飛 速 發(fā) 展而迅速 發(fā) 展， 目前已 經(jīng) 形成 現(xiàn)代商 業(yè)購 物中心、社 區(qū) 便利店、大型超市、 倉儲 式超市、 傳統(tǒng) 的百 貨 商 場 、小型 臨 街店 鋪 等共同存在的多元化格局， 并 呈 現(xiàn) 出明 顯 的 業(yè)態(tài) 升 級 、 檔 次升 級 的態(tài)勢 。以步行天橋與深圳主要感到相連，同時借助立體交通網(wǎng)絡，形成頂級商圈的交通體系和商業(yè)脈絡。由于深圳經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，預計再過 10年左右時間，深圳人均 GDP將會翻一翻，到 12,000美元以上。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 23 頁 根據(jù)商業(yè)的經(jīng)營方式、規(guī)模、內(nèi)容（業(yè)種）和布局，零售商業(yè)可以分為超市（如民潤超市、華潤超市）、大型綜合超市（如吉之島）、百貨商店（如 天虹商場）、便利店（如 7－ ELEVEN）、專業(yè)店、專賣店（如雅芳專賣店）、大型購物中心（“摩爾”，如銅鑼灣廣場）和倉儲式商店（如山姆會員店）等八大類。 綜觀國內(nèi) 各 個 城市的商圈 變 幻，明 顯 的表 現(xiàn) 出 環(huán) 境 檔 次明 顯 高出商 業(yè)檔 次半 級 或者一 個級別 的 現(xiàn) 象。就 這 方面 來講 ，本 項 目具有后 發(fā)優(yōu)勢 。 中央明確 認為 中 過經(jīng)濟過熱 ，尤其是固定 資產(chǎn) 投 資過 快，房地 產(chǎn) 市 場 存在價格偏高以及 經(jīng)濟結構 不平衡等 問題 ，已 經(jīng) 采取了提高了利率和 購 房首期款等相 關 措施來 打 擊國內(nèi) 以及 國際 游 資對 房地 產(chǎn) 市 場時 常的 過 度投機， 陸續(xù) 可能 會 有更 嚴厲 的政策出臺， 雖 然珠三角的房地 產(chǎn) 市 場 相比 環(huán) 渤海 經(jīng)濟 圈、比 長 三角的房地 產(chǎn) 市 場理性，但是政策 調(diào) 整 對 深 圳 房地 產(chǎn) 市 場 的景 氣狀況還 是必然 會產(chǎn) 生消 極 影 響 ， 對宏 觀 政策的 關 注是本 項 目定位和 營銷 的重要 參 考。 從 地理位置上 講 ，深 圳 靠近香港和廣州太近， 雖 然作 為經(jīng)濟 特區(qū) 同香港相比