【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 海 菜 系 、 以 及以“ PIZZA HUT” 為 代 表 的 洋 快 餐 打 開 大 門 。 這 樣 于 企 業(yè)的 經(jīng) 營(yíng) 有 利 ，于 消 費(fèi) 者 的 選 擇 有 利 ，于 整 個(gè) 項(xiàng) 目 的 價(jià) 值 增長(zhǎng) 也 有 利 。 （ 四 ） 投 資 性 客 戶 定 位 珠城季候風(fēng) —— 本地客商熱傳導(dǎo) 通過對(duì)蚌埠本地幾個(gè)主要的商業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)調(diào)查我們 發(fā) 現(xiàn) ：該 城 市 的 商 業(yè) 未 能 形 成 星 火 燎 原 之 勢(shì) ，癥 結(jié)“ 都是 封 閉 惹 的 禍 ”： 從 本 地 消 費(fèi) 者 而 言 ， 城 市 有 消 費(fèi) 群 體 、有 消 費(fèi) 需 求 、也 有 一 定 的 購 買 力 ；從 本 地 經(jīng) 營(yíng) 者 的 角 度 而言，有商業(yè)敏感、有一定資金，同樣缺少的是 —— 舞臺(tái)。 因 此 可 以 想 見 ， 在 我 們 構(gòu) 筑 樣 板 商 業(yè) 街 的 同 時(shí) ，“ 圍觀 ”人 群 中 就 有 這 樣 一 批“ 帶 好 舞 衣 ，待 價(jià) 而 沽 ”的“ 表演 者 ”， 一 旦 看 到 商 業(yè) 步 行 街 是 一 個(gè) 合 適 的 平 臺(tái) ， 就 會(huì) 沖進(jìn) 這 個(gè) 市 場(chǎng) 來 充 分 施 展 。 由 于 中 山 街 、南 山 路 始 終 未 能 形 成 氣 候 ，而 淮 河 路 被“宏觀調(diào)控”成晚 8 點(diǎn)的集體“熄燈”，所以不可忽視，無論是國(guó)營(yíng)抑或個(gè)體業(yè)主，一旦看到樣板商業(yè)街的月成交 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁 共 28 頁 量 ， 都 會(huì) 毅 然 決 然 “ 月 亮 走 ， 我 也 走 ”。 徽商群 英會(huì) —— 省內(nèi)客商熱對(duì)流 在充分考慮蚌埠本地企業(yè)的同時(shí)，我們也可以采取跳出 一 個(gè) 單 純 的 、 容 量 有 限 的 思 維 定 式 來 看 高 一 線 。 從 宏 觀 面 看 ，蚌 埠 之 于 安 徽 ，決 不 僅 僅 是 一 個(gè) 單 純 的地級(jí)市這么簡(jiǎn)單，它是安徽省的直轄市；再從微觀面看，新 區(qū) 之 于 蚌 埠 ，也 決 不 僅 僅 是 一 個(gè) 純 粹 的 開 發(fā) 區(qū) 而 已 ，它是城市未來起飛的發(fā)射臺(tái)，無論從地處市中心，還是行政重 心 遷 移 的 連 鎖 反 應(yīng) ， 都 可 以 從 中 得 到 證 明 。 作為在中國(guó)歷史上有相當(dāng)?shù)匚坏幕丈蹋植荚诎霾褐苓?，本 身 所 具 備 的 同 鄉(xiāng) 情 結(jié) ，加 上 蚌 埠 在 鐵 路 交 通 方 面“ 中樞 神 經(jīng) ”的 地 位 ，安 徽 省 內(nèi) 的 客 商 不 可 能 不 從 中 嗅 到 一 種別樣的滋味 ，何 況 從 時(shí) 間 節(jié) 點(diǎn) 上 看 ，今 日 蚌 埠 正 處 于 經(jīng) 濟(jì)“ 拉 桿 升 空 ”的 時(shí) 段 ，購 買“ 原 始 股 ”將 意 味 著 什 么 ？ 從看 好 商 機(jī) 、看 好 地 價(jià) 的 橫 向 角 度 ，甚 至 從 搶 先 排 隊(duì) 的 縱 向視 點(diǎn) ， 徽 商 的 蚌 埠 會(huì) 晤 都 將 值 得 我 們 期 待 。 異地過江龍 —— 南方商賈熱輻射 和前兩者所依附的情結(jié)和便利所不同的是，我們也不能忽視在目前的投資隊(duì)伍中有一個(gè)特殊群體的存在，那就是 來 自 南 方 的 置 業(yè) 一 族 ， 其 中 又 以 溫 州 客 戶 為 主 。 舟山群島曾經(jīng)是以漁業(yè)為主業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈，但前有改革開 發(fā) 的 優(yōu) 惠 政 策 牽 引 ， 后 有 漁 業(yè) 成 本 提 高 導(dǎo) 致 的 利 潤(rùn) 下降，加上吃苦耐勞的天性，使得溫州人的財(cái)富指數(shù)飚升。 但我們又不能 不 看 到 ，富 裕 起 來 的 溫 州 人 依 然 保 留 著比較傳統(tǒng)和保守的觀念，股票期貨等投機(jī)性的生意自是退避 三 舍 ，揮 金 如 土 又 不 符 合 他 們 的 天 性 ，倒 是“ 一 鋪 養(yǎng) 三 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁 共 28 頁 代 ”、“ 家 當(dāng) 家 當(dāng) ，有 家 可 擋 ”的 觀 念 根 深 蒂 固 ，所 以 近 年來 溫 州 客 在 各 地 購 買 物 業(yè) 成 為 一 種 趨 勢(shì) ， 況 且 從 地 理 位置 、環(huán) 境 氣 候 、交 通 條 件 等 方 面 來 看 ，蚌 埠 和 溫 州 都 可 以找 到 平 衡 點(diǎn) ，在 異 地 置 業(yè) 轉(zhuǎn) 而 出 租 出 去 ，自 己 成 為“ 寓 公 ”“ 墅 公 ”都 已 經(jīng) 成 為 模 式 化 操 作 ，相 對(duì) 而 言“ 鋪 公 ”更 有利 可 圖 ， 何 樂 而 不 為 ？ （四） 消 費(fèi) 者 定 位 高、高、實(shí)在是高 —— 三高一族 所 謂 的“ 三 高 ”就 是 指 那 些 高 學(xué) 歷 、高 收 入 、高 消 費(fèi)的 “ 主 力 隊(duì) 員 ”， 通 過 查 閱 這 部 分 人 群 的 “ 檔 案 ” 可 以 找到 諸 多 共 性 ：例 如 一 般 擁 有 大 專 以 上 的 學(xué) 歷 ，例 如 年 齡 跨度在 2535 歲 之 間 ，例 如 職業(yè)主要分布在銀行白領(lǐng)、公務(wù)員 、 大 型 企 事 業(yè) 單 位 中 層 管 理 人 員 ， 例 如 月收入在 2020元左右。 從 需 求 方 面 看 ，他 們 中 大 部 分 人 講 究 生 活 享 受 ，舍 得將 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 盡 情 享 受 努 力 工 作 所 帶 來 的物 質(zhì) 生 活 品 質(zhì) ，對(duì) 生 活 的 取 舍 表 現(xiàn) 得 更 為 純 粹 和 感 性 ；從供給方面看， 蚌埠現(xiàn)有的市區(qū)購物場(chǎng)所所提供的商品普遍只 適 合 于 中 、老 年 人 、休 閑 娛 樂 場(chǎng) 所 數(shù) 量 少 檔 次 低 ，根 本無 法 滿 足 白 領(lǐng) 在 精 神 與 物 質(zhì) 上 的 消 費(fèi) 需 求 心 理 。 有需求，就要有 供給。時(shí)代之窗將是 20 04 年的蚌埠“ 新 天 地 “ 。 “邊走邊嘗”商務(wù)通 —— 來往過客 現(xiàn)代交通構(gòu)架的完善催生出一大批的“空中飛人“，每 到 一 地 ， 自 然 是 “ 二 重 奏 ”： 即 公 務(wù) 和 購 物 ， 在 忙 完 商務(wù)事宜之后的時(shí)間，逛逛城市景觀，看看風(fēng)土人情是必不 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁 共 28 頁 可 少 的 內(nèi) 容 。 這部分人有兩大特點(diǎn)：一是時(shí)間比較緊，不太可能充分舒展地游山玩水；二是對(duì)消費(fèi)顯得比較豪邁，對(duì)品質(zhì)的敏 感 度 大 大 超 過 價(jià) 格 。 結(jié) 合 我 項(xiàng) 目 我 們 大 概 可 以 勾 勒 出 這 樣 的 一 些 畫 面 ： 從 CBD 內(nèi)的蚌埠唯一四星級(jí)酒店出來，徒步 10 分鐘，到 “ 張 生 記 ” 嘗 嘗 鮮 ； 從 CBD 內(nèi)的蚌埠唯一的會(huì)展中心出來 ，徒 步 10 分鐘，到 “ 好 樂 迪 ” 放 松 一 下 ； 從 CBD 內(nèi)的蚌埠唯一的歌劇院出來，徒步 10 分鐘，到 “ 上 島 咖 啡 ” 喝 一 杯 ； 時(shí)代之窗步行街，會(huì)讓這些“商務(wù)通” —— 有空來坐坐。 近水樓臺(tái)新移民 —— 社區(qū)業(yè)主 通過對(duì)涂山路的考察，原先的老公房可以提示我們居住于此的住戶的層次和購買力有限，但自從周邊近在咫尺面對(duì)面地開發(fā)了兩個(gè)樓盤 —— 沁雅花園和米亞花園之后，情 況 大 大 改 善 ： 一方面從體量上來說，這兩個(gè)都是建筑面積在 10 平方米左右的大盤，目前沁雅花園已經(jīng)基本售磬，米亞花園也有不錯(cuò)成績(jī)，按照兩家最終的銷售率維持在 85%左 右、每百平方米居住 3 人的比例進(jìn)行估算，將有 5 00 0 左右的新 移 民 南 遷 到 此 ； 而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個(gè)樓盤的均價(jià)都在 23 00 元 /平 方 米 左 右 ，而 蚌 埠 目 前 最 貴 的 物 業(yè) 單 價(jià)僅僅是 18 00 元 /平 方 米 ，由 此 可 見 ，能 夠 購 買 當(dāng) 地“ 刷 新價(jià) ” 物 業(yè) 的 業(yè) 主 自 然 具 備 一 定 的 消 費(fèi) 購 買 力 。 以 上 兩 個(gè) 樓 盤 盡 管 都 有 自 己 的 沿 街 商 鋪 ， 但 由 于 規(guī) 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁 共 28 頁 模 有 限 ， 對(duì) 我 項(xiàng) 目 的 影 響 力 也 有 限 ， 何 況 步行街還依托著一個(gè)深受蚌埠市貌喜愛的市民廣場(chǎng)。華燈初 上 、 閑 余 飯 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、或 有 朋 自 遠(yuǎn) 方 來 、或 三 二 知 己 ，步 行 街 所 提 供 的“ 一站 式 ” 氛 圍 將 對(duì) 這 部 分 業(yè) 主 有 比 較 大 的 吸 引 力 ， 至 于 稍 稍 高 企 的 消 費(fèi) 不 會(huì) 成 為 影 響 他 們 好 心 情 的掣肘。 四 、 總 體 規(guī) 劃 (一 ) 商 業(yè) 街 組 團(tuán) 劃 分 思 路 一方面考慮到整個(gè)商業(yè)街鋪面要求 20 萬 方 之 多 ，為 吸 引 當(dāng) 地 市民 ， 必 須 定 位 成 多 元 化 經(jīng) 營(yíng) 的 綜 合 商 業(yè) 街 。 故 建 議 充 分 利 用 商 業(yè) 街1 . 6 公里的長(zhǎng)度優(yōu)勢(shì)，在原地塊規(guī)劃分隔的基礎(chǔ)上，劃分出若干功能性 組 團(tuán) ， 并 賦 以 不 同 的 主 題 商 業(yè) 特 色 ， 涵 蓋 購 物 、 餐 飲 、 文 化 、 娛樂 和 休 閑 等 特 色 內(nèi) 容 ， 同 時(shí) 強(qiáng) 調(diào) 商 業(yè) 的 綠 色 環(huán) 境 ， 打 造 一 條 生 態(tài) 型的 休 閑 觀 光 商 業(yè) 步 行 街 。 另一方面 20 萬方的商業(yè)規(guī)模，在 1 .6 公里長(zhǎng)的商業(yè)街 上分?jǐn)?，?充 分 挖 掘 臨 街 鋪 面 的 商 業(yè) 價(jià) 值 ， 同 時(shí) 也 兼 顧 商 業(yè) 街 建 筑 形 態(tài) 布 局的 美 觀 性 ， 我 們 在 合 理 考 慮 了 地 塊 形 狀 和 鋪 面 進(jìn) 深 的 前 提 下 ， 建 議整 條 商 業(yè) 街 以 低 密 度 建 筑 為 主 ， 局 部 建 造 高 密 度 建 筑 ， 既 起 到 合 理分 配 商 業(yè) 面 積 ， 同 時(shí) 從 建 筑 形 態(tài) 上 給 予 逛 街 顧 客 一 種 視 野 享 受 。 （ 二 ）、 商 業(yè) 街 組 團(tuán) 劃 分 及 經(jīng) 營(yíng) 內(nèi) 容 整個(gè)商業(yè)街共分為 5 個(gè)小型功能組團(tuán)，具體劃分及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容如下： 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁 共 28 頁 A1 規(guī) 劃 為 百 貨 商 場(chǎng) A1 位于整個(gè)規(guī)劃的圓弧中心地帶，位于商業(yè)步行街與城市南北主 干 道 —— 延 安 路 的 黃 金 交 叉 口 ， 是 人 流 量 相 對(duì) 集 中 的 匯 聚 之 地 ，無 論 商 業(yè) 價(jià) 值 角 度 ， 還 是 景 觀 價(jià) 值 角 度 分 析 ， 都 是 整 個(gè) 商 業(yè) 街 價(jià) 值含金量 “ 最 高 ” 的地帶，故我們建議設(shè)置大型綜合百貨商場(chǎng)，最大 程 度 地 聚 集 顧 客 人 流 量 ， 建 筑 高 度 建 議 地 上 七 層 地 下 一 層 ， 以 豐富 的 商 品 經(jīng) 營(yíng) 品 種 、 良 好 的 購 物 環(huán) 境 、 優(yōu) 質(zhì) 的 品 牌 服 務(wù) 提 升 城 市 商業(yè)形象。 該 大 型 百 貨 商 場(chǎng) 建 議 打 造 為 蚌 埠 旗 艦 式 綜 合 百 貨 商 場(chǎng) ， 取 代 目前淮河路蚌埠百貨大樓在城市中 地 位 。商 場(chǎng) 內(nèi) 經(jīng) 營(yíng) 的 商 品 檔 次建 議 定 位 在 國(guó) 內(nèi) 一 流 及 國(guó) 際 二 流 的 標(biāo) 準(zhǔn) ， 吸 引 本 土 高 收 入 者 “ 回 流消 費(fèi) ”。 具 體 商 場(chǎng) 內(nèi) 各 樓 層 經(jīng) 營(yíng) 品 種 劃 分 如 下 ： 1 層 ： 自 選 超 市 1 層 ： 化 妝 品 、 珠 寶 首 飾 、名表、皮鞋、箱包、禮品等 2 層 ： 時(shí) 尚 女 裝 、 少 女 裝 、 淑 女 裝 、 女 士 飾 品 等 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁 共 28 頁 3 層 ： 職 業(yè) 女 裝 、 精 品 女 裝 、 女 士 時(shí) 裝 等 4 層 ：男 士 西 服 、西 褲 、茄 克 、休 閑 裝、