【正文】 塊是本項(xiàng)目銷售 的 示 范 樣 品 。 從 而 形 成 景 觀上 的 差 異 性 與 多 樣 性 ， 使 人 漫 步 其 中 能 夠 移 步 換 景 ，在 購 物 同 時(shí) 充 分 享 受 休 閑 的 樂 趣 。 ? 街 心 設(shè) 置 一 條 景 觀 帶 。 低 層 建 筑 與 高 密 度 建 筑 風(fēng) 格 保 持 一 定 的 和 諧 統(tǒng) 一 ， 同 樣 簡 潔 現(xiàn)代 而 又 富 有 變 化 ， 架 構(gòu) 輕 巧 又 顯 力 度 ， 充 分 體 現(xiàn) 出 建 筑 的 現(xiàn) 代 感 與節(jié) 奏 感 ； 此 外 ， 還 應(yīng) 在 建 筑 細(xì) 部 處 理 、 景 觀 小 品 營 造 上 合 理 融 合 古典 主 義 等 風(fēng) 格 建 筑 的 表 現(xiàn) 手 法 ， 充 分 突 出 項(xiàng) 目 簡 約 明 快 、 清 新 優(yōu) 雅的 休 閑 風(fēng) 格 。 我們新一代的青年在行為和理念上已明顯區(qū)別于他們的祖輩，有 了 質(zhì) 的 飛 躍 ，不 再 局 限 于 舊 的 束 縛 。 ◆ 融 合 周 邊 項(xiàng) 目 建 筑 風(fēng) 格 本項(xiàng)目地塊周邊即將建成會(huì)展中心、科技圖書館、劇院、四 星 級(jí) 酒 店 等 ，它 們 與 本 項(xiàng) 目 構(gòu) 成 一 個(gè) 整 體 ，一 起 組 成 蚌 埠新的 CB D 區(qū)域與商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心。 ? 建 筑 一 層 除 南 向 外 另 三 側(cè) 商 鋪 兩 端 開 放 ， 與 外 圍 步 行 街 、生 態(tài) 景 觀 帶 相 融 合 。 ? B1 部分精品服飾城建筑采用框架結(jié)構(gòu)，便于相鄰商鋪打通使 用 ， 也 有 利于后期銷售。 ? A A2 建 筑 頂 部 之 間 架 設(shè) 巨 型 景 觀 球 形 建 筑 ， 意 喻 蚌 埠城 市 的 明 眸 （ 心 靈 之 窗 ）， 呼 應(yīng) 項(xiàng) 目 案 名 。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 28 頁 ? A A2 在延安路兩側(cè)對(duì)稱形成“雙子樓”，給人以視覺的美 感 與 沖 擊 力 。 故 建 議 將 該 地 塊 作 一 個(gè) 以 經(jīng) 營 酒 吧 咖 啡 為 主的 休 閑 街 區(qū) ， 且 充 分 地 塊 進(jìn) 深 較 長 的 特 點(diǎn) ， 做 類 似 北 京 四 合 院 的 低密 度 建 筑 群 落 ， 中 間 設(shè) 置 室 外 休 閑 廣 場(chǎng) ， 局 部 可 形 成 露 天 咖 啡 ， 當(dāng)然 通 過 景 觀 環(huán) 境 的 點(diǎn) 綴 和 人 氣 的 匯 聚 ， 營 造 優(yōu) 雅 舒 適 的 交 流 空 間 ，另 外 該 廣 場(chǎng) 也 可 利 用 作 宣 傳 活 動(dòng) 展 示 。 C 規(guī) 劃 為 酒 吧 、 咖 啡 休 閑 街 區(qū) “給我們一個(gè)浪漫空間吧！”恐怕是蚌埠市大多數(shù)熱戀男女的無奈 心 聲 。 B2 規(guī) 劃 為 大 型 美 食 城 在 本 報(bào) 告 前 面 曾 提 及 ， 蚌 埠 的 餐 飲 業(yè) 非 常 紅 火 ， 原 因 在 于 城 市居 民 對(duì) 飲 食 消 費(fèi) 的 支 出 比 重 較 大 ， 所 以 在 商 業(yè) 街 規(guī) 劃 中 劃 分 一 塊 作為 大 型 美 食 城 。 具 體 各 層 經(jīng) 營 內(nèi) 容 如下 1 層：男、女性時(shí)尚品牌服飾，如：簡、真維斯、 MIS S、依戀、艾 格 、 堡 獅 龍 等 中 價(jià) 位 品 牌 ， 在 維 護(hù) 商 業(yè) 街 整 體 形 象 的 基 礎(chǔ) 上 ， 迎 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 28 頁 合 更 多 的 消 費(fèi) 者 。 由 于 南 山 路 和 中 山 街 受 鋪 面 量 限 制 ， 已 呈 “ 飽 和 ” 狀 態(tài) ， 僅 有的 二 十 余 家 鋪 面 ， 無 論 經(jīng) 營 規(guī) 模 和 服 飾 品 牌 來 說 ， 均 滿 足 不 了 青 年市 場(chǎng)（ 尤 其 男 性 ）的 需 求 。 在 城 市 時(shí) 尚 消 費(fèi) 主 力 軍的 加 盟 下 ， 在 聚 集 娛 樂 夜 生 活 人 氣 的 渲 染 下 ， 就 可 以 真 正 發(fā) 揮 商 業(yè)的 巨 大 能 量 ， 帶 動(dòng) 商 業(yè) 街 的 繁 榮 與 火 爆 。商 場(chǎng) 內(nèi) 經(jīng) 營 的 商 品 檔 次建 議 定 位 在 國 內(nèi) 一 流 及 國 際 二 流 的 標(biāo) 準(zhǔn) ， 吸 引 本 土 高 收 入 者 “ 回 流消 費(fèi) ”。 故 建 議 充 分 利 用 商 業(yè) 街1 . 6 公里的長度優(yōu)勢(shì)，在原地塊規(guī)劃分隔的基礎(chǔ)上，劃分出若干功能性 組 團(tuán) ， 并 賦 以 不 同 的 主 題 商 業(yè) 特 色 ， 涵 蓋 購 物 、 餐 飲 、 文 化 、 娛樂 和 休 閑 等 特 色 內(nèi) 容 ， 同 時(shí) 強(qiáng) 調(diào) 商 業(yè) 的 綠 色 環(huán) 境 ， 打 造 一 條 生 態(tài) 型的 休 閑 觀 光 商 業(yè) 步 行 街 。 近水樓臺(tái)新移民 —— 社區(qū)業(yè)主 通過對(duì)涂山路的考察，原先的老公房可以提示我們居住于此的住戶的層次和購買力有限，但自從周邊近在咫尺面對(duì)面地開發(fā)了兩個(gè)樓盤 —— 沁雅花園和米亞花園之后，情 況 大 大 改 善 ： 一方面從體量上來說，這兩個(gè)都是建筑面積在 10 平方米左右的大盤，目前沁雅花園已經(jīng)基本售磬，米亞花園也有不錯(cuò)成績，按照兩家最終的銷售率維持在 85%左 右、每百平方米居住 3 人的比例進(jìn)行估算，將有 5 00 0 左右的新 移 民 南 遷 到 此 ； 而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個(gè)樓盤的均價(jià)都在 23 00 元 /平 方 米 左 右 ，而 蚌 埠 目 前 最 貴 的 物 業(yè) 單 價(jià)僅僅是 18 00 元 /平 方 米 ，由 此 可 見 ，能 夠 購 買 當(dāng) 地“ 刷 新價(jià) ” 物 業(yè) 的 業(yè) 主 自 然 具 備 一 定 的 消 費(fèi) 購 買 力 。時(shí)代之窗將是 20 04 年的蚌埠“ 新 天 地 “ 。 舟山群島曾經(jīng)是以漁業(yè)為主業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈，但前有改革開 發(fā) 的 優(yōu) 惠 政 策 牽 引 ， 后 有 漁 業(yè) 成 本 提 高 導(dǎo) 致 的 利 潤 下降，加上吃苦耐勞的天性，使得溫州人的財(cái)富指數(shù)飚升。 徽商群 英會(huì) —— 省內(nèi)客商熱對(duì)流 在充分考慮蚌埠本地企業(yè)的同時(shí)，我們也可以采取跳出 一 個(gè) 單 純 的 、 容 量 有 限 的 思 維 定 式 來 看 高 一 線 。 這 樣 于 企 業(yè)的 經(jīng) 營 有 利 ，于 消 費(fèi) 者 的 選 擇 有 利 ，于 整 個(gè) 項(xiàng) 目 的 價(jià) 值 增長 也 有 利 。同 時(shí) 考 慮到整個(gè)步行街并不僅僅為一些時(shí)尚青年服務(wù)，同時(shí)作為蚌埠的城市景觀和新區(qū)的功能完善，在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、參觀的團(tuán)體，因此“組織團(tuán)體賽”就成 為 了 必 然 。 而以中山街和南山路為主的個(gè)性小店，又因?yàn)槿狈φw規(guī)劃而呈現(xiàn)出散兵游勇不成氣候的局面，來自南方的部分流行 元 素 已 經(jīng) 可 以 “ 一 招 鮮 ， 吃 遍 天 ”， 蚌 埠 人 需 要 色 彩 、 需 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 28 頁 要 元 素 、 需 要 凈 化 ， 需 要 一 場(chǎng) “ 年 輕 運(yùn) 動(dòng) ”。還 不 開 ， 就 缺 最 后 的 1186。 時(shí) 代 之 窗 步 行 街 的 營 造 ， 將 力 圖 打 破 這 種 局 面 ， 在 這里 將 夜 晚 八 點(diǎn) 半 延 長 到 夜 晚 十 點(diǎn) 半 ， 并 據(jù) 此 為 基 點(diǎn) ， 帶 動(dòng)整個(gè)蚌埠商業(yè)進(jìn)行一次“換腦行動(dòng)”，刷新蚌埠的城市鐘擺，革命蚌埠人的作息制度，變“珍珠城”為“明珠城”，讓霓虹 華 燈 和 蚌 埠 人 “ 親 密 接 觸 ”。 蚌 埠 人 ， 應(yīng) 有 “ 鐵 老 大 ” 之 外 的 別 樣 自 豪 感 。 作為市中心最具規(guī)模的商業(yè)街淮河路僅僅營業(yè)到 20 點(diǎn)30 分。 三 、 產(chǎn) 品 定 位 （一） 形象定位 a) 城市形象 —— “本部”重組版 蚌 埠 作 為 安 徽 第 二 大 城 市 ， 一 直 “ 屈 居 ” 于 省 會(huì) 城 市合 肥 之 下 。 生 態(tài) 性 原 則 在 1. 6 公里的步行街上，既要保證建筑面積的最大化利用、以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的追求，還要保證整體環(huán)境的生態(tài)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持 續(xù) 發(fā) 展 。針 對(duì) 蚌 埠現(xiàn) 有 的 商 業(yè) 狀 況 ， 提 出 “ 大 開 沿 街 、 大 開 眼 界 ” 的 創(chuàng) 想 ， 不 僅在 蚌 埠 率 先 引 進(jìn) 多 個(gè) 國 內(nèi) 外 知 名 品 牌 及 連 鎖 店 、 還 空 運(yùn) “一站式 ” 的 觀 念 向 消 費(fèi) 者 灌 輸 ， 引 發(fā) 關(guān) 于 生 活 品 質(zhì) 的 重 新 思 考 ， 充分 貫 徹 時(shí) 尚 無 處 不 在 的 原 則 ， 在 濃 濃 的 情 調(diào) 浸 淫 中 ， 商 業(yè) 街 成為 蚌 埠 市 民 流 行 趨 勢(shì) 發(fā) 布 會(huì) 場(chǎng) 。 特 色 鮮 明 原 則 每 項(xiàng) 產(chǎn) 品 的 獨(dú) 到 特 色 ， 都 是 開 發(fā) 者 細(xì) 致 研 究 市 場(chǎng) 后 經(jīng) 過 千錘 百 煉 和 精 心 打 磨 后 得 出 的 智 慧 結(jié) 晶 。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 28 頁 三地消費(fèi)傾向排序表 制 表 說 明 ： 本 表 格 通 過 對(duì) 上 海 、南 京 、蚌 埠 三 地 消 費(fèi) 者 的 消 費(fèi) 品 種 的 傾 向 進(jìn)行 隨 機(jī) 調(diào) 查 采 樣 ， 按 照 消 費(fèi) 流 向 的 前 三 位 進(jìn) 行 排 名 ； 考 慮 到 目 前 住 宅 消 費(fèi) 所 占 的 比 重 和 金 額 都 比 較 大 ，故 而 將 其 從“ 耐用 消 費(fèi) 品 “ 一 欄 中 分 離 出 來 單 獨(dú) 列 示 ； 表 格 中 所 列 示 的 排 名 次 序 是 基 于 對(duì) 支 出 的 配 比 權(quán) 重 而 言 ，而 非 從絕 對(duì) 金 額 的 流 向 考 核 ； 本次調(diào)查的具體操作方式包括查閱年鑒、電話采訪和口頭調(diào)查。 抽 樣 依 據(jù) ： 在參照樣本的城市選擇中，我們選取和蚌埠同屬華東的兩 個(gè) 代 表 城 市 作 為 參 數(shù) ： 一 為 國 際 大 都 市 的 上 海 ， 一 為 江 蘇 省 省 會(huì)城 市 南 京 。唯 一 的 商 業(yè) 步 行 街 ,屬 于 填 補(bǔ) 城 市 空 白 ， 是 對(duì) 經(jīng) 營者的舊式商業(yè)概念和蚌埠人的固有生活方式的“升級(jí)”；該項(xiàng)目的成功與否意義重大，將直接關(guān)乎 CBD 的概念提升、直接關(guān)乎新區(qū)的品牌 形 象 、 并 間 接 影 響 蚌 埠 的 未 來 走 向 ,因此我們完全有理由相信： 今 天的項(xiàng)目策劃 ,就是明天的城市策劃。從 功 能 廣 度 上 來 看 ，是 對(duì) 整 個(gè) 新 區(qū) 商 業(yè) 設(shè) 施 的 完 善 ,屬于畫龍 點(diǎn) 睛 之 筆 ， 是 對(duì) 城 市 建 筑 和 區(qū) 域 規(guī) 劃 的 “ 刷 新 “ ； 從 地 位 高 度 上看 ， 是 蚌 埠 第 一 amp。同 時(shí) ， 結(jié) 合 其 他 樣 本 ， 進(jìn) 行 全 方 位 、 多 角 度 的 比 較 ， 從 而 獲 得 對(duì) 本城 市 的 總 體 性 評(píng) 價(jià) 。 通 過 對(duì) 蚌 埠 商 業(yè) 街 區(qū) 的 考 察 ，我 們 發(fā) 現(xiàn) 其 規(guī) 劃 排 列 顯 得 比 較 凌 亂和 隨 意 ， 規(guī) 模 檔 次 也 參 差 不 齊 ， 缺 少 時(shí) 尚 化 、 個(gè) 性 化 、 以 主 題 定 位的 商 業(yè) 街 區(qū) ； 另外， 從 當(dāng) 地 “ 論 資 排 輩 ” 的 收 入 現(xiàn) 象 中 我 們 可 以 看出， 青 年 人 由 于 受 到 收 入 的 限 制 ， 顯 然 對(duì) 定 位 中 檔 的 、 崇 尚 個(gè) 性 的 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 28 頁 商 品 青 睞 有 加 。在總長度達(dá)到 公里，總建筑面積達(dá)到 20 萬平方米規(guī)模的基礎(chǔ)上，賦予該步行街項(xiàng)目必須以規(guī)模化發(fā)展和整體規(guī)劃為起點(diǎn)，并以此將原則將具體設(shè)想和內(nèi) 容 向 縱 深 發(fā) 展 和 拓 寬 。 時(shí) 尚 性 原 則 時(shí)尚就是 YOUNG，時(shí) 尚 永 遠(yuǎn) 是 現(xiàn) 代 生 活 的 領(lǐng) 跑 者 。 富 含 文 化 原 則 “文化融入規(guī)劃”的理念演示，將貫穿于商業(yè)步行街產(chǎn)品塑造的每個(gè)細(xì)節(jié)中：因地制宜地將徽派文化的地方特色滲透在建筑理念的總體把握，提升區(qū)域的地方氛圍和特色；商業(yè)配套的完善上，也為社區(qū)文化建設(shè)留出足夠的想象空間，引進(jìn)