【文章內(nèi)容簡介】 %%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年增長率 全國增長率 圖 2：西安固定資產(chǎn)投資增長率和全國平均水平比較圖 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)解讀： 從基本的經(jīng)濟(jì)層面分析，西安市的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民生產(chǎn)總值高于全國的平均水平，這就預(yù)示了西安的商品住宅需求的基本就是基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)力量堅(jiān)實(shí)穩(wěn)固增長 ； 從固定資產(chǎn)角度分析，西安市的增長速度 07年相比全國增長速度有所下降，但是整體平 均速度 高于全國的平均 速度 ，預(yù)示著西安的房屋供應(yīng)增長勢頭強(qiáng)勁 。 人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄存款余額研究 表 3：西安市 城市居民可支配收入及增長率 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 城市居民人均可支配收入 （元） 7748 8544 9628 10905 12020 年增長率 % % % % 10% 城市居民人均可支配收入（元）7748854496281090512020020204000600080001000012020140002020年 2020年 2020年 2020年 2020年城市居民人均可支配收入（元） 圖 3：西安市城市居民可支配收入及增長率圖 表 4：西安市 城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及增長率 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 居民儲(chǔ)蓄存款余額 （億元） 年增長率 % % % % 12% 居民儲(chǔ)蓄存款余額 （ 億元 ）050010001500202025002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年居民儲(chǔ)蓄存款余額 （ 億元 ） 圖 4：西安市城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及增長率圖 總結(jié)研判： 從數(shù)據(jù) 可以發(fā)現(xiàn)居民的購買基本能力的累積已經(jīng)到了一個(gè)比較好的階段，購買力存在狀態(tài)比較好。也就是說居民的購房需求基本資源存在豐富。如果把居民可支配收入增長率和居民存款余額增長率比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)居民儲(chǔ)蓄率增長高于人均可支配收入，這就預(yù)示居民的財(cái)富增加過程，住房需求的釋放 在一定程度上受到總體購買力和價(jià)格預(yù)期判斷的影響，沒有完全釋放。這種潛能會(huì)在價(jià)格加速上漲的階段快速釋放。研判未來 3 年內(nèi)的購房需求積累釋放會(huì)加速需求的增長。 （三）西安樓市概述 西安市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 2020 年 市場仍未走出政策調(diào)控的陰影， 銷售面積 923 萬平方米，銷售套數(shù) 87960 套，成交金額 346 億元。 市場交易與去年相比基本持平。連續(xù)幾年政策調(diào)控 的疾風(fēng)驟雨之后，西安房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行形勢良好，但 在發(fā)展過程中也凸顯出一些新的特征及發(fā)展動(dòng)向。 西安房地產(chǎn)市場迎來品牌地產(chǎn)企業(yè)為主體的規(guī)模化開發(fā)時(shí)期 政策的導(dǎo) 引以及市場競爭的日趨激烈已使房地產(chǎn)開發(fā)格局處于快速嬗變中，優(yōu)勝劣汰的市場法則在近兩年的 房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中體現(xiàn)的尤為明顯，外埠品牌地產(chǎn)的大量進(jìn)入，對本土市場帶來的不僅是開發(fā)技術(shù)與運(yùn)營理念的沖擊，更帶來市場資源方面的強(qiáng)勢爭奪，土地、資金、人才正逐漸向?qū)嵙﹂_發(fā)企業(yè)一方集中。而從城市運(yùn)營的角度來看，目前市場開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域如浐灞、曲江、城北等，政府更希望通過品牌地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，從而帶來區(qū)域價(jià)值的綜合提升，區(qū)域土地供應(yīng)也更傾向于以規(guī)模型地塊為主，由此在市場因素與政策導(dǎo)引的綜合推動(dòng)下，西安房地產(chǎn)市場 迎來品牌地產(chǎn)企業(yè)為主體的規(guī)?；_發(fā)時(shí)期，也更為有力的推動(dòng)西安房地產(chǎn)市場向城市運(yùn)營的高度邁進(jìn)。 商品房市場重心向二環(huán)及三環(huán)間轉(zhuǎn)移 多年來的房地產(chǎn)開發(fā)已使得西安二環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日漸稀少，而隨著城市骨架的拉大及城市化進(jìn)程的加快，規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)為住宅郊區(qū)化提供了優(yōu)良的硬件配套及可預(yù)見的發(fā)展前景優(yōu)勢，極大推動(dòng)了這些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，目前的商品房市場開發(fā)主要向二環(huán)及三環(huán)之間集結(jié)，諸如高新、曲江、城北、浐灞等區(qū)域目前均成為房地產(chǎn)開發(fā)的集中熱點(diǎn)區(qū)域，并且借助區(qū)域特點(diǎn)形成自身房地產(chǎn)發(fā)展的特色優(yōu)勢，吸引著市場購買人群逐 漸向這些區(qū)域偏移，市場供應(yīng)量與需求量同向持續(xù)高走，并且占到商品房市場供應(yīng)與銷售的較高比重。 宏觀 調(diào)控政策的實(shí)施未能對房價(jià)起到明顯的平抑作用 06 年政策中關(guān)于 “90 平方米， 70%” 規(guī)定的出臺(tái)，以圖通過加大中小戶型市場供應(yīng)起到穩(wěn)定房價(jià)的作用，但政策后目前推出的 “ 政策項(xiàng)目 ” 尚沒有大量入市，對房價(jià)的平抑尚無法起到立竿見影的功效，預(yù)計(jì) 今 年伴隨著新 項(xiàng)目的大量入市，政策的后發(fā)效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。 （ 四 ）本案所在區(qū)域樓市分析（城東區(qū)含浐灞） 市場供應(yīng) 07 年市場放量 166 萬平米，去化 144 萬㎡ ， 08 年城 東計(jì)劃新建商品房 157 萬平米， 浐灞生態(tài)區(qū)計(jì)劃新建商品房 110 萬平米，共計(jì) 267 萬㎡。 城東區(qū)開發(fā)相對分散，開發(fā)區(qū)域劃分較為明顯，其主要表現(xiàn)在以東二環(huán)為貫穿的地產(chǎn)開發(fā)帶、以長樂路東段為新興的開發(fā)區(qū)域及新近崛起的浐灞生態(tài)區(qū)為集中板塊密集開發(fā)。 市場銷售 07 年全年城東區(qū)商品房銷售量為 1449364 平米，較去年同比增長 31%，在全市各城區(qū)商品房銷售中增幅 比例最低。住宅銷售中同樣 70110 平米段的房源銷售最佳，戶型方面兩室兩廳占將近一半的比例。住宅外其它物業(yè)中商業(yè)市場交易較為活躍，而別墅與 寫字樓物業(yè)則交易發(fā)生相對較少。 價(jià)格行情 07 年城東區(qū)商品住宅均價(jià)已攀升至 3222 元 /平米，較上年均價(jià)相比增長 %，城東區(qū) 07 年最大的亮點(diǎn)在 浐灞，治理先行的浐灞生態(tài)區(qū)在政府規(guī)劃改造下迅速成長，為地產(chǎn)行業(yè)的扎根經(jīng)營提供了良好的基礎(chǔ)保障，也使得浐灞生態(tài)區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展從幾年前的無人問津到現(xiàn)在的一片紅火，房價(jià)上漲十分迅速。同時(shí)城東其他區(qū)域也依托各自不同的配套優(yōu)勢，大打特色居住牌，房價(jià)隨之水漲船高。 區(qū)域發(fā)展 城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，舊區(qū)憑借相對完善的配套、便捷的交通造就都市便利生 活，以東二環(huán)及長樂路為貫 穿的老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域發(fā)展的有聲有色；新區(qū)依托大水大綠、城市綠肺的功能定位迅速崛起，倡導(dǎo)城郊生態(tài)居住的浐灞生態(tài)區(qū)在整體環(huán)境改造中一直備受關(guān)注，眾多開發(fā)企業(yè)級(jí)政府部門為加快區(qū)域全面建設(shè)提供 強(qiáng)大的資金與政策支持，也為地產(chǎn)行業(yè)繁榮浐灞推波助瀾。天時(shí)、地利、人和的浐灞正打開城東地產(chǎn)市場開發(fā)、銷售共興的新局面。 08 年城東區(qū)域新盤異?；钴S，恒大、恒盛等重量級(jí)大盤進(jìn)駐，加上浐灞半島良好的銷售態(tài)勢及地鐵 1 號(hào)線的建設(shè)，共同推動(dòng)了城東區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)， 08 年本區(qū)域?qū)?huì)成為西安房地產(chǎn)市場的 新興熱點(diǎn)區(qū)域。 城東成交物業(yè)按面積分類7%10%21%29%17%10%5% 1% 0%0%50以下 50－70 70－90 90－110 110－130130－144 144－180 180—220 220—260 260以上 圖 67： 2020 年城東成交套數(shù)按面積分比例圖 戶型面積區(qū)間： 90— 110 平米和 70— 90 平米是成交量最大的戶型 城東區(qū)域按成交價(jià)格分析成交量21%36%16%13%6%4% 1% 1%1% 1%3200以下 3200~3400 3400~3600 3600~3900 3900~42004200~4500 4500~4800 4800~5100 5100~5400 5400以上 圖 68： 2020 年城東成交套數(shù)按價(jià)格分比例圖 主力價(jià)位區(qū)間： 3200～ 3400 元 /平米 二、對本案形成競爭的物業(yè)類別有哪些其發(fā)展趨勢如何 基于本案的特殊性，主要從價(jià)格層面確定競爭類別 ，分別是價(jià)格相對低的 城中村改造項(xiàng)目 和 經(jīng)濟(jì)適用房 該類物業(yè)概況： 西安擬對 180 多個(gè)“城中村”進(jìn)行改造， 08 年 57 個(gè)已完成立項(xiàng)，開始啟動(dòng)，其體量之大可想而知；同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力 度加大， 2020 年西安市新開工經(jīng)濟(jì)適用房 180 萬平方米，建設(shè)廉租房 萬平方米。 08 年，西安將建設(shè) 202 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房和 5 萬平方米廉租房。 基于以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，本案未來所面臨的 整體市場競爭壓力 較 大，但區(qū)域內(nèi)同層面競爭較小。 三、本案在區(qū)域競爭下出路何在 本案在周邊項(xiàng)目中所處地位如何，市場的空白點(diǎn)和切入點(diǎn)在哪里？ 周邊主要項(xiàng)目： 水岸東方、 榮德棕櫚灣、東方羅馬花園、浐灞半島 、西岸國際花園 翠屏灣 浐河?xùn)|岸 、 恒大綠洲 、沁水新城等 項(xiàng)目解讀： 周邊項(xiàng)目多為價(jià)格相對較高，品質(zhì)相對較高的大型商品房項(xiàng)目，而本案無法在同一層面與其抗衡，但市場是又多個(gè)層面構(gòu)成的，再細(xì)分市場的情況下，建議本案以中檔品質(zhì)定位，低價(jià)格策略切入空白市場，后期隨著辦證工作的進(jìn)展和項(xiàng)目配套的逐步完善，逐步進(jìn)入中高端市場以釋放項(xiàng)目價(jià)值，獲得最大化收益。 市場競爭策略： 細(xì)分市場，避強(qiáng)定位 中