房地產(chǎn)企業(yè)成長之路(完整版)
【正文】 土地資源 社會資源 人才資源 53 ?軟環(huán)境競爭： 開發(fā)理念 開發(fā)模式 管理模式 54 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 1. 房地產(chǎn)企業(yè)的三重選擇 – 資本主導(dǎo)型（資本即符號化了資源，資源即物化了的資本） – 技術(shù)主導(dǎo)型 – 機(jī)制主導(dǎo)型 55 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 根據(jù)： 1. 市場、軟 /硬環(huán)境競爭狀況 2. 自身資源及未來可能資源 判斷發(fā)展方向，并保持一定的超前性！ 積谷防饑、未雨綢繆 56 分析 2：企業(yè)開發(fā)模式選擇 1. 開發(fā)模式的選擇 – 如何建立競爭優(yōu)勢 – 企業(yè)自身核心能力 /潛力分析 2. 競爭優(yōu)勢決定開發(fā)模式 57 競爭優(yōu)勢如何建立 1. 競爭優(yōu)勢建立的核心方法 – 成本領(lǐng)先 – 差異化 – 目標(biāo)集聚 58 企業(yè)戰(zhàn)略決策體系總結(jié) 企業(yè)外部 企業(yè)內(nèi)部 競爭模式變遷 開發(fā)模式選擇 硬環(huán)境競爭 競爭優(yōu)勢如何建立 軟環(huán)境競爭 企業(yè)核心能力 /潛力判斷 59 奧園的經(jīng)驗 ? 金業(yè)別墅花園：營銷突破（香港市場啟動、王志綱工作室） ? 廣州奧園：產(chǎn)品突破、生活方式突破、復(fù)合開發(fā)理念的引入 ? 南國奧園：復(fù)合開發(fā)理念的提升、連鎖發(fā)展模式的形成 60 奧園的經(jīng)驗 ? 核心優(yōu)勢的建立：速度、整合、創(chuàng)新 優(yōu)越的產(chǎn)品性價比 系統(tǒng)集成商思路 ? 品牌營銷 奧園連鎖開發(fā)模式 五出模式 ? 發(fā)展三階段：奧林匹克階段 奧園連鎖階段 土地運(yùn)營階段 61 四、房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展之路 62 本章提要： 1. 背景 2. 新形勢下對開發(fā)商的要求 3. 發(fā)展瓶頸 4. 解決之道 63 一、背景 1. 行業(yè)內(nèi)： – 房地產(chǎn)競爭日益激烈（企業(yè)眾多） – 利潤逐步下降 – 進(jìn)入門檻漸高（土地獲取、資金運(yùn)做等） – 大型企業(yè)壟斷效應(yīng)開始顯現(xiàn) 64 2）產(chǎn)品： – 同質(zhì)化嚴(yán)重（惡性競爭） – 復(fù)制迅速（產(chǎn)品優(yōu)勢難于長時間保持） 65 3）政策：管理力度加大 – 金融融資 – 土地獲取 – 開發(fā)門檻 – 預(yù)售條例 – 物管條例 66 4）消費(fèi)者 – 理性 – 成熟 – 比較 – 慢決策 – 不斷受媒體教育 – 自我保護(hù)意識增強(qiáng) – 認(rèn)品牌樓盤及發(fā)展商 67 5）壟斷逐步形成 1. 合生 /珠江例子 – 2023年進(jìn)入北京，第一個項目珠江駿景 42萬平米 – 2023年，一氣拿下： ? 珠江羅馬嘉園：占地 21萬公頃、開發(fā)面積 45萬平米 ? 珠江綠洲：占地 24公頃，開發(fā)面積 36萬平米 ? 珠江帝景：占地 34公頃，開發(fā)面積 90萬平米 – 2023年簽下通州 2023畝，開發(fā)面積 100萬平米項目 – 規(guī)模優(yōu)勢帶來的價格優(yōu)勢 ? 珠江駿景精裝修房，售 6000元 /平米，低于周邊近 1000元 /平米 – 地產(chǎn)大鄂的時代 68 5）壟斷逐步形成 新疆廣匯 VS浙江綠城 69 二、新形勢下對開發(fā)商的要求 1. 成本控制能力 2. 管理能力 3. 及時糾錯機(jī)制 4. 產(chǎn)品創(chuàng)新能力 5. 資源整合能力 6. 財稅規(guī)劃能力
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