【正文】 網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用等。包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用。主要包括以下幾類： ? 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等； ? 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出； ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用； ? ? 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊? ? 營銷設(shè)施建造費。終止資本化的條件有三個：符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造 (包括安裝 )或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)上已經(jīng)完成；所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售；繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。核算各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的在建項目成本。 ?注意：納入成本核算內(nèi)容與期間費用不能混淆。 主要業(yè)務(wù)賬務(wù)處理 ? （ 1）取得土地使用權(quán) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? （ 2）向政府支付大市政配套費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費 大市政配套費 ? 貸：銀行存款 ? （ 3）按合同支付拆遷費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費 拆遷補(bǔ)償費 ? 貸：銀行存款 ? （ 4）直接支付設(shè)計費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 前期工程費 設(shè)計費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? 貸：銀行存款 ? （ 5）向某公司支付場地平整費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 前期工程費 場地平整費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? 貸：銀行存款 （ 6）開發(fā)商自行采購室內(nèi)電器 ? 借：庫存商品 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? 貸：銀行存款 （ 7）采購電器投入安裝并支付安裝費 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 建筑安裝工程費 某安裝工程 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額（取得安裝費發(fā)票內(nèi)進(jìn)項稅） ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 8）與某建筑公司辦理工程進(jìn)度結(jié)算，取得增值稅專用發(fā)票 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 建筑安裝工程費 某建筑工程 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 9）支付某公司總承包室外電氣及高低壓設(shè)備費，取得增值稅專用發(fā)票 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 室外電氣及高低壓設(shè)備費 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 10）支付工程監(jiān)理費，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 工程管理費 工程監(jiān)理費 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 貸：銀行存款 （ 11）計提項目管理人員工資 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 工程管理費 —項目管理人員工資 貸：應(yīng)付職工薪酬 —項目管理人員工資 （ 12）支付售樓部裝修費，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 營銷設(shè)施建造費 —裝修費 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 貸：銀行存款 （ 13）支付項目管理人員交通費 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 開發(fā)間接費 工程管理費 —管理人員交通費 貸：銀行存款 （ 14）應(yīng)付某開發(fā)項目專門借款利息（建造期間利息） 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 —借款費用 貸：長期借款 —某銀行借款 （ 15）在開具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項稅額同時按比例抵減土地成本 借：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 銷項稅額抵減 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 土地及拆遷補(bǔ)償費 —土地出讓金 ? （ 16）在開具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項稅額同時，確認(rèn)進(jìn)項稅額，若進(jìn)項稅額大于銷售稅額，僅以銷項稅額結(jié)轉(zhuǎn)待抵扣進(jìn)項稅額。 ? 大市政配套費視同 土地征用進(jìn)行分配?？砂?“預(yù)算造價法 ”進(jìn)行分配。一般按 “預(yù)算造價法 ”或 “建筑面積法 ”進(jìn)行分配。經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)，公司合同預(yù)算部審核簽字確認(rèn)已完工程量為 1200萬元。 ? 借： 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費 ? ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費 ? ? 貸：開發(fā)成本 —環(huán)山土地 —土地征用及拆遷補(bǔ)償費 ? 注：確認(rèn) 土地征用成本轉(zhuǎn)入 “銷項稅額抵減 ”分錄省略。 ? 商務(wù)寫字樓 ，總成本 ，單位成本 ；住宅樓 86192平方米，總成本 ，單位成本 。 借：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —建筑安裝工程費 —土建工程費 1100 0000 應(yīng)交稅費 —待抵扣進(jìn)項稅額 1210000 ? 貸：應(yīng)付賬款 —市建工總公司 1221 0000 ? 收到經(jīng)監(jiān)理工程師，預(yù)算合同部簽字確認(rèn)，朝陽一建公司住宅樓工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報，本期已完工程量為 1650萬元，經(jīng)與中標(biāo)工程量清單比對審核，財務(wù)部確認(rèn)， 并取得增值稅專用發(fā)票所載稅額 。賬務(wù)處理 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 借款費用 利息 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 借款費用 利息 ? 貸：長期借款 某銀行借款 應(yīng)付利息 ?（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算舉例 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 拍得環(huán)山土地 （ 80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金 54674 7336元，出讓金含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，應(yīng)支付契稅 1640 （ 546747336 3%），印花稅 273374元（546747336 ‰ ），已支付土地出讓金首付款 2733 73668元，現(xiàn)支付余款。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 某工程 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 某工程 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 5） 公共配套設(shè)施費歸集與分配 ? 公共配套設(shè)施費屬于公益性質(zhì)，屬于售后業(yè)主共有或者交由政府管理的，應(yīng)納入計稅成本，在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時納入售房收入的扣除項目。 ? 某具體成本計算對象應(yīng)分配成本 =該具體成本計算對象預(yù)算金額 /總體預(yù)算金額 *總體實際成本 ? “三通一平”費、臨時設(shè)施費可按 “占地面積法 ”分配。 ? 具體成本計算對象三級科目設(shè)置 ? （ 1）期數(shù)；（ 2）住宅樓棟 ；（ 3）商用樓棟；（ 4）公益建筑；（ 5）樓棟名稱。 ?（二）開