【正文】 4）公益建筑；（ 5）樓棟名稱。如 “開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) ”中的管理人員薪酬等。 ?（二）開發(fā)成本不用進(jìn)行共同成本和間接費(fèi)用分配的核算 ? 適用范圍 ?（ 1）以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目； ?（ 2） 同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的 群體開發(fā)項(xiàng)目。 ? 主營業(yè)務(wù)成本。核算辦理進(jìn)度結(jié)算，已經(jīng)取得發(fā)票的應(yīng)付款。核算自建自用項(xiàng)目的工程成本。 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) ?（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算涉及主要賬戶 ? 預(yù)付賬款。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤 (含示范單位 )周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、行政管理費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)。 ? 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。 ?（五）公共配套設(shè)施費(fèi) ? 是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；電子公告屏費(fèi)用等。 ? 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 ? 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。 ? 建筑工程費(fèi) ? 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。三通一平費(fèi)主要包括臨時(shí)通水、通電、通路，場地平整。報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi) ?消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專項(xiàng)基金 )、招投標(biāo)管理費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等?？睖y丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。 根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等七個(gè)成本項(xiàng)目 （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計(jì)不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會(huì)計(jì)上的配比原則。 對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項(xiàng)目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計(jì)算對(duì)象。 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象 成本計(jì)算對(duì)象，就是指為計(jì)算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費(fèi)用歸集和分配的范圍，是被計(jì)算成本的客體。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。注重合同的修改和補(bǔ)充工作。五是施工階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約 。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。 ? (2)全過程成本控制。 ? 制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過程成本管理 ? (1)制定成本計(jì)劃。 ? 耗費(fèi)的資金量大和籌資成本受益期限較長 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長期占用資金。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。 ?（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施 ? 針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理 ? 根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。三是動(dòng)遷階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。 ? 作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。 （二）對(duì) 群體開發(fā)項(xiàng)目 同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。比如，同一項(xiàng)目既有寫字樓、又有公寓等功能。設(shè)置成本項(xiàng)目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。包括勘測丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑研究用房費(fèi)、其他。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)、增容費(fèi)。 ? “三通一平”費(fèi)。臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 ?（三）建筑安裝工程費(fèi) ? 是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。 ? 安裝工程費(fèi) ? 安裝工程費(fèi)包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。 ?（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程