【正文】 4）公益建筑；（ 5）樓棟名稱。如 “開發(fā)間接費 工程管理費 ”中的管理人員薪酬等。 ?（二）開發(fā)成本不用進行共同成本和間接費用分配的核算 ? 適用范圍 ?（ 1）以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目； ?（ 2） 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的 群體開發(fā)項目。 ? 主營業(yè)務(wù)成本。核算辦理進度結(jié)算，已經(jīng)取得發(fā)票的應(yīng)付款。核算自建自用項目的工程成本。 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) ?（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算涉及主要賬戶 ? 預(yù)付賬款。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤 (含示范單位 )周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主要包括工程監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費。 ? 該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。 ?（五）公共配套設(shè)施費 ? 是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；電子巡更系統(tǒng)費用；電子公告屏費用等。 ? 室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 ? 室外給排水系統(tǒng)費。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。 ? 建筑工程費 ? 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費 ?消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、招投標管理費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等?？睖y丈量費：包括初勘、詳勘等。 根據(jù)財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等七個成本項目 （一）土地征用及拆遷補償費 是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。 對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計算對象。 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象 成本計算對象，就是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍，是被計算成本的客體。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制。注重合同的修改和補充工作。五是施工階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約 。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。 ? (2)全過程成本控制。 ? 制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理 ? (1)制定成本計劃。 ? 耗費的資金量大和籌資成本受益期限較長 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長期占用資金。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標。學校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。 ?（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的措施 ? 針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理 ? 根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進行相應(yīng)的成本管理。二是逐層分解總成本計劃目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。三是動遷階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。詳細進行工程計算，復(fù)核工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。 ? 作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。 （二）對 群體開發(fā)項目 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。設(shè)置成本項目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費用的經(jīng)濟用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計劃的執(zhí)行情況。包括勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、建筑研究用房費、其他。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。 ? “三通一平”費。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。 ?（三）建筑安裝工程費 ? 是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。 ? 安裝工程費 ? 安裝工程費包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費。 ?（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程