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萬科集團房地產(chǎn)成本核算講義-全文預(yù)覽

2025-06-01 22:37 上一頁面

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【正文】 土地費用”科目進行歸集,再將其分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本;也可以直接分配計入“開發(fā)成本有關(guān)成本核算對象土地拆遷及補償費”。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。依據(jù):擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本。費用預(yù)提的時間:應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的費用,應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。會計科目與帳簿設(shè)置 51 “開發(fā)成本”科目:核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。(8) 環(huán)境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9) 租金:包括房屋租金、車庫租金等。(4) 稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。管理費用指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門,為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。(6) 其他:項目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。(2) 利息并借款費用:直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊E涮自O(shè)施費指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。⑨ 上述各項如有甲供材料、設(shè)備,還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。⑤ 空調(diào)安裝工程費:主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。 (2) 安裝工程費 ① 電氣(強電)安裝工程費:主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費,有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費:指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。(6) 通訊工程費:電話線路的鋪設(shè)、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。(2) 供電工程費:變(配)電設(shè)備的購置費,設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費,供(配)電貼費、電源建設(shè)費,交納的電增容費等。(6) 預(yù)算編、審費:支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。(3) 勘測丈量費:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。成本項目一般包括下列六項:1) 土地征用及拆遷補償費2) 前期工程費3) 基礎(chǔ)設(shè)施費4) 建筑安裝工程費5) 配套設(shè)施費 6) 開發(fā)間接費42 各成本項目的開支范圍如下:土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用,主要包括以下內(nèi)容:(1) 土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施,可以不單獨作為成本核算對象,發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本?!?成片分期(區(qū))開發(fā)的項目,可以以各期(區(qū))為成本核算對象。32 各單位可根據(jù)上述原則,參照下列條件,結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況,確定具體成本核算對象。第六步:正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本,分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本,按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。第二步:按成本核算及管理的要求,設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿,按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。29 / 29 萬科集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)目 錄 第一章 總 則 第二章 成本核算的基本程序 第三章 成本核算對象的確定 第四章 成本費用項目及核算內(nèi)容 第五章 會計科目與帳簿設(shè)置 第六章 成本費用的歸集與分配 第七章 成本報表 第八章 附 則    VANKE萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)?。ㄓ懻摳澹              【幹茊挝唬贺攧?wù)管理部一九九八年十二月  第一章 總 則11 為了加強成本管理,規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算,正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本,便于成本資料的比較和分析,根據(jù)《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定”與我國具體會計準則等有關(guān)規(guī)定,以及集團《財務(wù)管理規(guī)則》和《會計管理規(guī)則》的要求,制定本指導(dǎo)。第二章 成本核算的基本程
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