【正文】 物業(yè)管理處低值易耗品的攤銷價值全部計入“主營業(yè)務(wù)成本”科目；物業(yè)公司低值易耗品的攤銷記入“管理費用”科目；地產(chǎn)公司低值易耗品的攤銷按領(lǐng)用部門及用途計入“管理費用”、“開發(fā)成本”等相關(guān)成本、費用科目。 低值易耗品的核算 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。 原材料的核算 科目設(shè)置 “原材料”科目核算地產(chǎn)公司及物業(yè)管理處庫存材料的實際成本。 住宅出租一般不計提攤銷；配套資產(chǎn)無論出租還是自我經(jīng)營，；出租的商鋪、寫字樓，參照集團固定資產(chǎn)的25年折舊年限、4%預留殘值標準進行攤銷。出租開發(fā)產(chǎn)品不包括租期半年以下、年出租收入金額30萬元以下的開發(fā)產(chǎn)品。E、完工開發(fā)產(chǎn)品用于出租時，應(yīng)將其成本全部轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”類中。經(jīng)營類：具有經(jīng)營價值、可以出租或出售的配套資產(chǎn)，如地下車位、可以出租的幼兒園等。B、完工開發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項目，便于簡化明細會計科目及匯總統(tǒng)計本單位住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)的總數(shù)額。B、在建開發(fā)產(chǎn)品“開發(fā)成本”科目余額減去“擬開發(fā)土地”的成本，即為“在建開發(fā)產(chǎn)品”的實際成本。期末（各公司應(yīng)至少每季度進行一次成本預提，以下相同），對于土地獲得價款，應(yīng)按照獲得土地使用權(quán)證部分擬開發(fā)土地的對應(yīng)合同金額大于帳面金額部分，進行費用預提，分錄如下： 借：開發(fā)成本—土地獲得價款— … —擬開發(fā)土地（以下省略部分明細） 貸：預提費用次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。該科目期末無余額。其他 開發(fā)間接費 各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入主體建筑工程費各成本核算對象對業(yè)主委員會、開發(fā)商及業(yè)主提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也包括在內(nèi)。在建開發(fā)產(chǎn)品已開工但尚未辦理竣工決算手續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的的物業(yè)開發(fā)成本（除“擬開發(fā)土地”核算項目）完工開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工決算手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)等完工開發(fā)產(chǎn)品按可售建筑面積采用數(shù)量金額核算。2．范圍：適用于集團內(nèi)所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營企業(yè)及受托經(jīng)營企業(yè)。 附 則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。 成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。 根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；主體安裝工程費（1）方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》。 費用預提的時間：至少每季度末預提一次； 費用預提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進行成本預提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算成本； 費用預提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。 “開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 成本項目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。 開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。 配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。E、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主要包括：A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(2)主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計費(1)B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。 職責 184．方法與過程控制 18 存貨的分類 18 各類存貨的核算 19 存貨的期末計價 25三、萬科地產(chǎn)費用核算規(guī)范 261．目的 262．范圍 263．職責 264．方法和過程控制 264．1費用的歸集 264．2費用的劃分及分攤 284．3核算組織 29四、開發(fā)間接費核算 31一、萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導　　　?。杭訌姵杀竟芾恚?guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。 目的 182．范圍 183．4. 方法和過程控制 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下： 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 成本核算對象的確定 成本核算對象的確定原則 滿足成本計算的需要； 便于成本費用的歸集； 利于成本的及時結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。成本項目一般包括下列八項： 土地獲得價款 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 各成本項目的核算內(nèi)容 土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 開發(fā)前期準備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費C、“三通一平”費：(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。D、臨時設(shè)施費(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。 主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。 社區(qū)管網(wǎng)工程費A、室外給排水系統(tǒng)費(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；(2) 雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2) 室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用E、室外智能化系統(tǒng)費(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用 園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5) 其他。 期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將明細科目僅設(shè)置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖： 具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》。 “預提費用”科目核算按權(quán)責發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或