房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與扣除實(shí)務(wù)-全文預(yù)覽
【正文】 的核算與扣除問題 3成本策劃 : 成本的理財(cái)與節(jié)稅 ：性質(zhì)界定 房地產(chǎn)企業(yè)往往很難嚴(yán)格劃分開發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的界限。 土地使用權(quán)的計(jì)稅成本問題 不論會(huì)計(jì)如何處理，預(yù)提費(fèi)用一般不得作為計(jì)稅成本扣除，僅有以下三項(xiàng)可以預(yù)提并稅前扣除： 1．出包工程款 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 共同成本的分配 1．通過市場(chǎng)正常購(gòu)買的土地使用權(quán) 計(jì)稅成本 =購(gòu)買價(jià)款 +契稅 +相關(guān)交易費(fèi)用 2．接受別的企業(yè)（單位）以股權(quán)形式投入的土地使用權(quán) 計(jì)稅成本 =市場(chǎng)公允價(jià)值 +相關(guān)稅費(fèi) +（ ）補(bǔ)價(jià) 土地使用權(quán)的計(jì)稅成本問題 3．對(duì)方企業(yè)（單位）以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （ 1）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按 應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 開發(fā)產(chǎn)品采用制造成本法核算 2．建筑面積法 按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目 稅法相關(guān)規(guī)定 □ 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 [運(yùn)用 ]：開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用的區(qū)別 開發(fā)間接費(fèi) 2成本核算 : 核算過程與技巧 會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定 □ 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) 拆遷補(bǔ)償支出 安臵及動(dòng)遷支出 回遷房建造支出 1農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 1危房
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