房地產企業(yè)成本核算與扣除實務-全文預覽
【正文】 的核算與扣除問題 3成本策劃 : 成本的理財與節(jié)稅 ：性質界定 房地產企業(yè)往往很難嚴格劃分開發(fā)間接費和管理費用的界限。 土地使用權的計稅成本問題 不論會計如何處理，預提費用一般不得作為計稅成本扣除，僅有以下三項可以預提并稅前扣除： 1．出包工程款 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 共同成本的分配 1．通過市場正常購買的土地使用權 計稅成本 =購買價款 +契稅 +相關交易費用 2．接受別的企業(yè)（單位）以股權形式投入的土地使用權 計稅成本 =市場公允價值 +相關稅費 +（ ）補價 土地使用權的計稅成本問題 3．對方企業(yè)（單位）以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： （ 1）換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按 應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。 開發(fā)產品采用制造成本法核算 2．建筑面積法 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 如何計入成本對象和成本項目 稅法相關規(guī)定 □ 已銷開發(fā)產品的計稅成本 按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 [運用 ]：開發(fā)間接費與管理費用的區(qū)別 開發(fā)間接費 2成本核算 : 核算過程與技巧 會計相關規(guī)定 □ 企業(yè)應當以權責發(fā)生制為基礎進行會計確認、計量和報告。 建筑安裝工程費 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 土地征用費及拆遷補償費 土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費 拆遷補償支出 安臵及動遷支出 回遷房建造支出 1農作物補償費 1危房
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