【正文】 (包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 )進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。 ? 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? 以舊換新：銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 ? 4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入 開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的實(shí)現(xiàn)。位于其他地區(qū)的，不得 低于 5％。 ? 買一贈(zèng)一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入，不屬于捐贈(zèng)。 營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 ? 雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實(shí)際支付扣除。 ? 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 ? 境外機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳 5%的營(yíng)業(yè)稅、 10%的企業(yè)所得稅。分為 ? 權(quán)益結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等 ? 現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :行權(quán)時(shí)允許稅前扣除 保險(xiǎn)支出 ? 基本社?？梢钥鄢? ? 補(bǔ)充兩項(xiàng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 ? 特殊工種險(xiǎn)可以扣除 ? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險(xiǎn)不可扣除 ? 三項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ? 職工福利費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額 14％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額 2％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額 ％的部分，準(zhǔn)予扣除； 超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 旗幟鮮明 ? 對(duì) 2023年底前按國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費(fèi)的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 3個(gè)納稅年度。 ? 其它捐贈(zèng)支出和贊助支出不得扣除 ? 準(zhǔn)備金 ? 稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因此要正確區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費(fèi)用； ? 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計(jì)提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)） ? 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金； ? 稅法第 8條和條例第 55條對(duì)金融保險(xiǎn)有允許提取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法扣除的計(jì)提折舊范圍： ? 房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； ? 以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)； ? 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? 已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn) ； ? 與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)； ? 單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地 ； ? 其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。稅法要求“同時(shí)符合下列條件的 ” ? 修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ) 50%以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng) 2年以上。 最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 ? 分類歸集原則。 ? 權(quán)益區(qū)分原則。 ? 以每幢樓或別墅作為不同的成本對(duì)象； ? 以 10幢樓作為一個(gè)成本對(duì)象，以 20幢別墅作為一個(gè)成本對(duì)象。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 ? 其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象， 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (一 )占地面積法。 ? ，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? 如果未商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除 特殊成本的約定分配方法 ? (二 )單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬(wàn)元，將所得計(jì)入分得房時(shí)的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計(jì)價(jià)。 ? 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 ? 實(shí)質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項(xiàng)目投資，目的是分房或分得項(xiàng)目利潤(rùn) ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務(wù)處理 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 ? 實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。 停車場(chǎng)所的成本 ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 企業(yè)、單位以股權(quán)投資 為目的取得土地使用權(quán) ? 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 ? (四 )其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ? ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 ? 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 功能區(qū)分原則。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 （四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資 ? 初始計(jì)量： ? 稅法規(guī)定：通過(guò)支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款為成本；通過(guò)支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定