【正文】 省第一個(gè)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的開發(fā)區(qū)，同時(shí)也是浙江省規(guī)劃建設(shè)規(guī)模最大的開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)商隸屬于紹興精工集團(tuán)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一般，但該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為以輕鋼結(jié)構(gòu)為主的住宅建設(shè)技術(shù)和材料，因此在成本控制和建設(shè)進(jìn)度上具有一定的優(yōu)勢(shì)。從地理上來劃分，一般習(xí)慣性地把環(huán)城河以南的區(qū)域統(tǒng)稱為城南板塊，但近幾年由于老城南板塊開發(fā)用地日益稀缺，新建樓盤和土地供應(yīng)不斷向南面延伸，三環(huán)路(正式名稱為二環(huán)路)沿線已經(jīng)成為城南板塊的主要開發(fā)區(qū)域。建筑面積73605m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)小高層、高層主力戶型100110m2小三房、120130 m2經(jīng)濟(jì)三房房源總數(shù)600余套銷售均價(jià)約6500元/m2主力總價(jià)6090萬(wàn)元配套設(shè)施10000平米中央大花園、完善的社區(qū)生活配套、紹興一中、濕地公園形象進(jìn)度主體施工開盤時(shí)間07年4月銷售情況售罄綜合評(píng)價(jià)金昌白鷺金灘開發(fā)商浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)單位澳大利亞柏濤、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亞國(guó)際物業(yè)管理紹興金昌物業(yè)管理有限公司地理位置104國(guó)道北復(fù)線南側(cè)占地面積約15萬(wàn)m178。新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處3公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。規(guī)劃中的迪蕩新城定位為“歷史、文化、藝術(shù)”和“現(xiàn)代、科技、文明”，建成之后將是紹興區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)和商務(wù)中心、城市開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新示范區(qū)。該樓盤產(chǎn)品組合較為豐富，由于樓盤周邊配套相對(duì)欠缺，因此以面向擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)家庭的疊排為主的定位，并以疊排首先開盤打開市場(chǎng)，由于疊排總價(jià)控制較為合理，因此一期開盤取得了較好的業(yè)績(jī)，二期在一期開盤后短短3個(gè)月后推出，二期主力產(chǎn)品多層公寓也實(shí)現(xiàn)了較好的銷售，相對(duì)來說，高層空中別墅產(chǎn)品因?yàn)閱蝺r(jià)和總價(jià)高的原因，銷售較為困難。已售面積約40630 m2，約占74%；排屋已售15套，剩5套綜合評(píng)價(jià)該樓盤體量較小，地理位置偏遠(yuǎn)，整體品質(zhì)不高，是生態(tài)園區(qū)內(nèi)典型的低價(jià)樓盤；從銷售情況來看，開盤至今2年多的時(shí)間，總體銷售率約90%(含預(yù)訂房源)，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)銷售，但是，根據(jù)實(shí)地調(diào)查情況，該樓盤目前尚有大量商鋪未售出，這充分說明生態(tài)園區(qū)內(nèi)人氣嚴(yán)重不足，盡管商鋪僅售4000元m2，但其投資價(jià)值不高，因此銷售不佳，為開發(fā)商回籠資金帶來難度；從購(gòu)房客戶來看，主要由產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通職工和紹興市區(qū)低收入群體為主B. 楓華景園開發(fā)商紹興市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位華成國(guó)際建筑有限公司物業(yè)管理地理位置生態(tài)產(chǎn)業(yè)園東湖商貿(mào)3地塊占地面積總占地45281m2,其中商品房部分13302m2建筑面積容積率綠化率30%建筑形態(tài)多層住宅主力戶型公寓90120m2房源總數(shù)200套，其中住宅總量為139套，商鋪總量為61套銷售均價(jià)住宅累計(jì)成交均價(jià)3500元/ m2,開盤均價(jià)3200元/ m2，目前余房報(bào)價(jià)4380元/m2主力總價(jià)住宅3040萬(wàn)元，余房4055萬(wàn)元配套設(shè)施/形象進(jìn)度現(xiàn)房開盤時(shí)間05年12月銷售情況目前合計(jì)售出123套(簽訂合同)，約占62%。經(jīng)過05—06年約2年的宏觀調(diào)控，積壓的購(gòu)房需求在今年開始集中釋放，且隨著紹興城市外來移民人口的快速增加以及城區(qū)用地的日益緊張，紹興住宅市場(chǎng)供需矛盾開始變得突出，現(xiàn)實(shí)狀況決定了政府在今年開始的土地供應(yīng)計(jì)劃中整體提高容積率以求提高土地利用率，根據(jù)紹興市區(qū)今年已經(jīng)推出的開發(fā)用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，在這樣的背景下，隨著市區(qū)存量多層房源的逐步消化和新增開發(fā)量的上市，高層和小高層住宅將成為今后市場(chǎng)供應(yīng)的主流，而多層住宅產(chǎn)品將變得越來越稀缺。紹興老城區(qū)目前的房?jī)r(jià)平均價(jià)格在7035元/平方米左右， 2006年城區(qū)均價(jià)約為6510元/平方米，同比上漲幅度超過8%，%，紹興房?jī)r(jià)漲幅高于全省平均漲幅。2004年到達(dá)5895元/平方米，比全省平均價(jià)格高673元，居全省第三，僅低于杭州和溫州；■ 2005年受宏觀調(diào)控影響，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，價(jià)格漲幅回落，房?jī)r(jià)與2004年基本持平；■ 2006年，%，其中，%，%。其中：前四年是投資高速增長(zhǎng)期，1998年2001年，%；雖然2002年后，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢(shì)頭依然旺盛，從19982004年，%，超過了1998年2001年這四年的銷售面積總和。僅1992年和1993年，市區(qū)就冒出了30家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了如“鶴池苑”等代表性房產(chǎn)。隨后，由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設(shè)房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司成立。三個(gè)原因促成了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅速?gòu)?fù)蘇并進(jìn)而轉(zhuǎn)入高速發(fā)展時(shí)期。也就是從那時(shí)起，集團(tuán)購(gòu)房逐漸淡出，而個(gè)人購(gòu)房日漸成為市場(chǎng)的主體，商品房市場(chǎng)成為真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義上的格局才初步形成。商品房一、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年二季度，紹興市區(qū)房屋銷售價(jià)格快速上漲，%，%。從總體上說，紹興市區(qū)目前六大板塊住宅的層次可粗略地劃分為高中低三個(gè)層次。 生態(tài)園區(qū)板塊位于東湖的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是目前紹興東部離城區(qū)距離最遠(yuǎn)的生活區(qū)塊，位于三環(huán)路以外，是近年來紹興主要的低價(jià)房供應(yīng)區(qū)域，且相當(dāng)一部分小區(qū)商品房與安置房混雜，樓盤檔次普遍不高。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由于開發(fā)時(shí)間較早，目前已經(jīng)成為紹興市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)塊，生活配套相對(duì)較為成熟，但總體檔次不高，由于區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較好，且無(wú)大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，因此目前已經(jīng)成為紹興主要的別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)區(qū)域。C. 三和錦苑開發(fā)商紹興市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位浙江華匯設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司物業(yè)管理杭州佰全物業(yè)地理位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舜江路占地面積38030m2建筑面積25100m2容積率綠化率40%建筑形態(tài)雙聯(lián)別墅、疊排主力戶型雙聯(lián)別墅300m2左右，疊排200250m2 房源總數(shù)90套,其中雙聯(lián)別墅54套，疊排36套銷售均價(jià)雙聯(lián)別墅約8000元/m2，疊排約6600/m2主力總價(jià)雙聯(lián)別墅約250萬(wàn)元，疊排130160萬(wàn)元配套設(shè)施/形象進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房開盤時(shí)間2006年9月銷售情況總體銷售率約50%,其中綜合評(píng)價(jià)該樓盤位于舜江路南端，周邊自然環(huán)境一般，盡管定位為雙聯(lián)別墅為主的別墅式小區(qū)，但由于整體建筑和園林設(shè)計(jì)品位不高，而建筑密度相對(duì)偏高，因此樓盤性價(jià)比相對(duì)較低，銷售不暢。此外，世茂集團(tuán)首次進(jìn)入紹興市場(chǎng)也充分體現(xiàn)了其品牌企業(yè)的獨(dú)特運(yùn)作風(fēng)格，將近20萬(wàn)平方米的高層住宅準(zhǔn)現(xiàn)房開盤的模式讓紹興消費(fèi)者充分感受到了其企業(yè)的雄厚實(shí)力，而大規(guī)模的廣告宣傳投入則極大地提升了其知名度，所以說，此次世茂樓盤開盤一舉取得巨大成功應(yīng)該歸功于企業(yè)高水平的開發(fā)運(yùn)作和宣傳造勢(shì)。山水人家開發(fā)商坤和建設(shè)(紹興)有限公司設(shè)計(jì)單位中建國(guó)際(深圳)設(shè)計(jì)顧問有限公司、深圳華森建筑顧問物業(yè)管理深圳之平物業(yè)服務(wù)有限公司地理位置解放北路與北復(fù)線交匯處占地面積174421m178。由于青甸湖板塊東側(cè)緊貼越城區(qū)，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經(jīng)區(qū)域，隨著市政府對(duì)該區(qū)域規(guī)劃定位的明確以及越城區(qū)與柯橋一體化發(fā)展趨勢(shì)的明朗，該板塊將逐步發(fā)展成為紹興市區(qū)主要的居住區(qū)塊，盡管目前板塊內(nèi)在建樓盤數(shù)量不多，隨著開發(fā)用地逐步增加供應(yīng)，板快效應(yīng)將很快得到體現(xiàn)。建筑面積40276m2容積率綠化率34%建筑形態(tài)多層、小高層主力戶型多層150m2左右，小高層110140m2房源總數(shù)268套銷售均價(jià)多層5800元/m2，小高層約6300元/m2主力總價(jià)6090萬(wàn)元配套設(shè)施紹興一中、濕地公園形象進(jìn)度主體施工開盤時(shí)間07年5月銷售情況銷售率約70%綜合評(píng)價(jià)該樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑外觀均較為普通，小區(qū)感覺整體檔次不高，但由于青甸湖板塊市場(chǎng)關(guān)注度提高，而該樓盤與同一區(qū)塊內(nèi)的金昌美院存在一定的價(jià)格差距，因此也取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。水墨瀾庭開發(fā)商浙江綠筑住宅科技開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位/物業(yè)管理地理位置外環(huán)南路、小亭山東南地塊占地面積86438 m178。億城嘉園以及千島湖五星級(jí)酒店和高檔別墅——杭州千島湖?潤(rùn)和度假村項(xiàng)目，總開發(fā)面積一百余萬(wàn)平方米，并有多個(gè)樓盤榮獲“浙江人居經(jīng)典”、“全國(guó)人居經(jīng)典”稱號(hào)。而袍江的新城建設(shè)的加速推進(jìn)，更讓人看到了袍江在商貿(mào)、人居等方面的巨大潛力。三、紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)分析一) 紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)向來都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強(qiáng)，外地人在紹興較難融入當(dāng)?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來，紹興市區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群主要以本地人為主，而本地消費(fèi)群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群為主的剛性購(gòu)房群體為主，由于居民一直以來的投資渠道主要為居民儲(chǔ)蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比例相對(duì)較低。3) 被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu)被調(diào)查者的家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比72%，達(dá)到絕對(duì)的多數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)與目前我們國(guó)家城市家庭的整體結(jié)構(gòu)情況基本相符，三口之家是購(gòu)房的絕對(duì)主力。5) 公寓住宅房型需求被調(diào)查者中約一半左右的人在購(gòu)買公寓住宅時(shí)選擇三房二廳的戶型，其次為四房二廳和二房二廳戶型，這種選擇與目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，一般情況下，三房二廳戶型可充分滿足三口之家的功能需要。通過對(duì)紹興住宅市場(chǎng)的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論： 紹興住宅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期，強(qiáng)大的購(gòu)房需求和購(gòu)買力將對(duì)紹興住宅市場(chǎng)發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房?jī)r(jià)的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈； 隨著越來越多的國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商進(jìn)入紹興市場(chǎng)，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃“以向西和向北發(fā)展”的主要方向?qū)?duì)未來幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，從而影響