【正文】 B. 國際華城開發(fā)商上海國際集團、紹興上投房地產開發(fā)有限公司設計單位/物業(yè)管理上海新世紀房產服務有限公司地理位置袍江中心區(qū)世紀街南側占地面積總占地42萬m2，一期占地15萬m2建筑面積總建筑面積65萬m2，一期24萬m2容積率綠化率％建筑形態(tài)多層、小高層、高層、聯排別墅、商業(yè)、辦公主力戶型96~138平方米三房房源總數一期約1500套銷售均價一期開盤均價3500元/m目前在售均價4200元/m2主力總價4060萬元配套設施7000平方米中庭花園、5000平方米健身樂園、1500米的風情水岸、5600平方米河濱公園、2600平方米的豪華會所形象進度主體工程開盤時間一期06年10月銷售情況一期銷售率約90%綜合評價該樓盤的開發(fā)商上海市上投房地產有限公司是由上海國際集團有限公司和上海國際信托投資公司合資組建的具有一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)，累計開發(fā)建筑面積達180余萬平方米是上海市房地產十大著名企業(yè)。袍江房產的快速發(fā)展已經吸引了一大批品牌開發(fā)商的關注，據了解，萬科地產已經開始與袍江當地有關部門進行接觸，對袍江開發(fā)區(qū)內1500余畝的住宅開發(fā)用地表現出了較大的興趣。作為紹興中心城市三大組團之一，袍江的優(yōu)勢也日益顯現，袍江中心商住區(qū)到市中心僅20分鐘的公交車車程，彰顯了其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，河澤交錯、田林清風，彰顯了其良好的生態(tài)環(huán)境。在價格定位合理前提下該樓盤應該會有不俗的銷售表現。南岸花城開發(fā)商紹興潤和南岸花城置業(yè)發(fā)展有限公司設計單位杭州雅克建筑設計有限公司物業(yè)管理地理位置外環(huán)南路以南、中興路南端占地面積31662m178。水墨瀾庭將是紹興市區(qū)首個超輕鋼別墅住宅區(qū)，地塊自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，主入口與三環(huán)線相接，交通條件便利。建筑面積約5萬m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)多層、疊排主力戶型多層120140m2三房、疊排220250 m2房源總數378套銷售均價多層約6000元/m疊排約6800元/m2主力總價多層6080萬元，疊排150180萬元配套設施周邊生活配套較為成熟形象進度07年7月交房開盤時間06年9月銷售情況基本售罄綜合評價該樓盤是越紅房產繼袍江越中新天地、勝利東路江南世家之后開發(fā)的第三個樓盤，小區(qū)整體規(guī)劃和建筑設計比較普通，但多層和疊排組合的產品定位符合紹興大部分購房客戶的消費習慣，盡管地塊周邊均為安置房等老舊的建筑，但是生活配套還算方便，這樣的地段環(huán)境符合一般中等收入家庭的要求，而相對實惠的銷售價格也促進了樓盤的銷售。隨著周邊商業(yè)和城市建設的發(fā)展，城南小區(qū)日益增多，而且配套設施齊全，商業(yè)設施完善，人氣較旺。美院可以說是目前紹興房地產市場火暴形式的最佳注釋，600余套的開發(fā)量短時間便銷售一空，開發(fā)商快速實現資金回籠。美院開發(fā)商浙江金昌房地產集團有限公司設計單位澳大利亞柏濤、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亞國際物業(yè)管理紹興金昌物業(yè)管理有限公司地理位置勝利西路二環(huán)西路交叉口占地面積35050m178。 城西青甸湖板塊青甸湖板塊位于鏡湖新區(qū)西南面，東起紹大線，南至鑒湖江，西至紹齊公路，北至杭甬鐵路和104國道。B. 金昌鏡湖新區(qū)板塊是在市政府明確規(guī)劃發(fā)展前景前提下逐步發(fā)展起來的一個新興板塊，從目前區(qū)域內在售樓盤的分布情況來看，目前鏡湖新區(qū)板塊主要指沿解放北路兩側開發(fā)的大灘區(qū)塊，該區(qū)塊盡管開發(fā)時間較短，但是由于眾多品牌房產公司的進駐、高檔樓盤的開發(fā)以及與老市中心直線距離近等原因在短時間內已經成為目前紹興高價房的聚集地，是近階段房地產市場的焦點板塊。鏡湖新區(qū)位于紹興老城區(qū)以北，越城區(qū)、柯橋區(qū)和袍江區(qū)交匯處，行政區(qū)劃76平方公里，其中核心區(qū)塊(城市綠心),東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。A. 盛世名苑開發(fā)商紹興世茂新城房地產開發(fā)有限公司設計單位華東建筑設計研究院、美國泛亞物業(yè)管理上海世茂第一太平地理位置云東路以北，環(huán)城河以東，迪蕩新城E6地塊占地面積90928m178。 迪蕩新城板塊迪蕩新城東起越州大橋及東環(huán)線，西至環(huán)城東路，南臨人民東路北側古水道，北到104國道北復線。+29503m178。建筑面積50347m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)疊排、多層、高層主力戶型疊排200230m2，多層90120m2，高層275m2(全躍層)房源總數248套,其中疊排140套，多層80套，高層28套銷售均價疊排約6500元/m2,多層約5800元/m2，高層約6500/m2主力總價疊排130150萬元，多層5070萬元，高層160190萬元配套設施/形象進度主體完工開盤時間一期07年1月，二期07年5月銷售情況疊排和多層目前已全部售完；高層售出5套，占18%綜合評價該樓盤體量較小，周邊自然環(huán)境較好，臨近平水江和大禹陵景區(qū)。綜合評價該樓盤大部分為安置房，商品房住宅所占比重極小，開盤之初由于價格便宜(起價僅為3098元)大部分商品房在短時間內快速售出，曾在紹興市場制造了一定的影響，但是，由于小區(qū)整體建設檔次較低，購買者大部分為市區(qū)內的年輕工薪階層。金宇苑開發(fā)商紹興市鴻通房地產開發(fā)有限公司設計單位浙江中和建筑設計有限公司物業(yè)管理紹興市百盛物業(yè)管理有限公司地理位置生態(tài)產業(yè)園區(qū)人民東路延伸段(皋埠鎮(zhèn))占地面積40295m2建筑面積容積率綠化率/建筑形態(tài)多層住宅、聯排主力戶型公寓100120m2，排屋210m2房源總數362套,其中排屋約20套銷售均價公寓住宅成交均價約3000元/ m2,排屋約5000元/ m2，目前排屋報價6100/ m2主力總價公寓3040萬元，排屋110140萬元配套設施3000m2集中綠化、小型會館形象進度現房開盤時間04年5月銷售情況目前已售295套(簽訂合同)，約占82%。附表表3。樓市進入高層時代，多層和低層住宅成為稀缺產品2006年以前的紹興，房地產市場中住宅供應一直以低層和多層住宅為絕對主力，這主要是幾個方面的因素決定的：首先，紹興是歷史文化名城，城市規(guī)劃中有嚴格的古城保護原則，除了市中心豪華地段的住宅為高層建筑，其余住宅開發(fā)用地供應一般均有嚴格的容積率和建筑高度要求；其次，前幾年紹興市區(qū)平均房價相對較低，對絕大部分只賣5000元左右的樓盤來說高層建設成本較高且市場接受度不高，因此開發(fā)高層住宅的積極性也不高；最后，由于紹興本地消費者在住宅消費上觀念相對保守，多層住宅因其較為低廉的物業(yè)費用支出受到市場的普遍認同，而高層住宅高昂的物業(yè)費用讓大部分消費者難以接受。房地產開發(fā)板塊格局初步形成隨著老城區(qū)土地資源的日益稀缺以及城市版圖的不斷擴張，紹興市區(qū)房地產開發(fā)逐步形成了從一環(huán)線、二環(huán)線到三環(huán)線逐步延伸的邊緣化開發(fā)趨勢，并形成了東南西北四個不同方位上的六大居住板塊。2007年16月份，%，%。7月份紹興市房地產開發(fā)投資增速全省第一，總量第四，%，增幅居全省第一，總量第四。見表1：表1：紹興市區(qū)商品房銷售價格變化情況單位：元/平方米年 份199819992000200120022003200420052006商品房屋21582185204222292919404558955900左右6170左右價格漲幅/%%%%%%未變%住 宅18751937193320102599370452365250左右5500價格漲幅/%%%%%未變5%左右■ 紹興市區(qū)商品房價格在1998年2001年間基本維持在相對穩(wěn)定的水平；■ 2001年之后商品房價格開始突飛猛進，連續(xù)三年保持兩位數增長。（二）紹興市區(qū)商品房價格走勢軌跡房地產市場發(fā)展形勢，一方面反映在房地產開發(fā)投資量，而另一方面更反映在市場的供求關系及商品房價格的高低變化上。這一階段，市區(qū)先后開發(fā)了以“快閣苑”、“龍洲花園”、環(huán)城河整治、城市廣場、袍江工業(yè)區(qū)房地產為代表的建設項目，使市區(qū)房地產業(yè)再次步入高速發(fā)展階段，呈現出異常繁榮的景象。由于前兩年房地產開發(fā)過熱，給市區(qū)的房地產發(fā)展留下了一些隱患，加上國家實行宏觀調控，市區(qū)房地產開發(fā)投資迅速下滑，從1994年到1997年，同比增幅在低位徘徊不前，房地產業(yè)發(fā)展處于低迷狀態(tài)。上世紀九十年代初，紹興市政府決定開發(fā)建設中興路和拓寬勝利東路，加上1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動了城東紹興經濟開發(fā)區(qū)的建設，這給市區(qū)房地產業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。紹興商品住宅市場調查報告2007年8月目 錄一、紹興市區(qū)房地產市場發(fā)展回顧（一） 紹興市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展歷程（二） 紹興市區(qū)商品房價格走勢軌跡二、紹興市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展現狀（一） 現階段紹興市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展特點（二） 紹興市區(qū)主要在售樓盤情況三、紹興市區(qū)住宅需求市場分析（一） 紹興市區(qū)住宅需求市場現狀及特點（二） 紹興市區(qū)住宅需求市場調查與分析四、調查結論一、紹興市區(qū)房地產市場發(fā)展回顧（一）紹興市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展歷程紹興市區(qū)房地產業(yè)是從八十年代中期開始發(fā)展起來的，到目前為止，走過了起步、崛起、調整、高速發(fā)展、再次調整這樣五個階段：起步階段（19841989年，約5年）。迅速崛起階段（19901993年，約4年）。調整階段（19941997年，約4年）。一是1998年，隨著政府機關住房制度改革的開始實行（即停止實物分房，實行貨幣分配），市區(qū)住房