【正文】 區(qū)域，且相當(dāng)一部分小區(qū)商品房與安置房混雜，樓盤檔次普遍不高。已售面積約13016 m2，約占68%；住宅已售114套，占62%。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由于開發(fā)時(shí)間較早，目前已經(jīng)成為紹興市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)塊，生活配套相對(duì)較為成熟，但總體檔次不高，由于區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較好，且無(wú)大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，因此目前已經(jīng)成為紹興主要的別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)區(qū)域?？傮w上來(lái)說(shuō)，該樓盤產(chǎn)品定位較為成功，盡管短期內(nèi)積壓了少量的高層房源，但總體上銷售速度較快，較好地實(shí)現(xiàn)了資金回籠。C. 三和錦苑開發(fā)商紹興市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位浙江華匯設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司物業(yè)管理杭州佰全物業(yè)地理位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舜江路占地面積38030m2建筑面積25100m2容積率綠化率40%建筑形態(tài)雙聯(lián)別墅、疊排主力戶型雙聯(lián)別墅300m2左右，疊排200250m2 房源總數(shù)90套,其中雙聯(lián)別墅54套，疊排36套銷售均價(jià)雙聯(lián)別墅約8000元/m2，疊排約6600/m2主力總價(jià)雙聯(lián)別墅約250萬(wàn)元，疊排130160萬(wàn)元配套設(shè)施/形象進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房開盤時(shí)間2006年9月銷售情況總體銷售率約50%,其中綜合評(píng)價(jià)該樓盤位于舜江路南端，周邊自然環(huán)境一般，盡管定位為雙聯(lián)別墅為主的別墅式小區(qū)，但由于整體建筑和園林設(shè)計(jì)品位不高，而建筑密度相對(duì)偏高，因此樓盤性價(jià)比相對(duì)較低，銷售不暢。迪蕩新城形將成為與解放路遙相呼應(yīng)的商業(yè)區(qū)。此外，世茂集團(tuán)首次進(jìn)入紹興市場(chǎng)也充分體現(xiàn)了其品牌企業(yè)的獨(dú)特運(yùn)作風(fēng)格，將近20萬(wàn)平方米的高層住宅準(zhǔn)現(xiàn)房開盤的模式讓紹興消費(fèi)者充分感受到了其企業(yè)的雄厚實(shí)力，而大規(guī)模的廣告宣傳投入則極大地提升了其知名度，所以說(shuō)，此次世茂樓盤開盤一舉取得巨大成功應(yīng)該歸功于企業(yè)高水平的開發(fā)運(yùn)作和宣傳造勢(shì)。鏡湖新區(qū)在原越城區(qū)靈芝、東浦兩鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上組建而成，包括從紹興縣劃入的15個(gè)行政村，共計(jì)73個(gè)行政村，1個(gè)居民委員會(huì)。山水人家開發(fā)商坤和建設(shè)(紹興)有限公司設(shè)計(jì)單位中建國(guó)際(深圳)設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司、深圳華森建筑顧問(wèn)物業(yè)管理深圳之平物業(yè)服務(wù)有限公司地理位置解放北路與北復(fù)線交匯處占地面積174421m178。建筑面積約37萬(wàn)m2(其中住宅、商業(yè)及配套約27萬(wàn)平方米)容積率綠化率36%建筑形態(tài)排屋、雙聯(lián)別墅、小高層、高層主力戶型排屋200250m2，雙聯(lián)300 m2左右，小高層、高層140200m2房源總數(shù)共2000余套銷售均價(jià)高層約9000元/m2，排屋約15000元/m2，雙聯(lián)約20000元/m2主力總價(jià)高層120200萬(wàn)元，排屋300400萬(wàn)元，雙聯(lián)500800萬(wàn)元配套設(shè)施完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套形象進(jìn)度主體施工開盤時(shí)間一期排屋07年6月銷售情況一期基本售罄綜合評(píng)價(jià)金昌房產(chǎn)作為紹興本地規(guī)模最大的民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在紹興當(dāng)?shù)卦晒﹂_發(fā)多個(gè)樓盤，具有廣泛的社會(huì)關(guān)系和較高的品牌知名度；作為一家在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大的民營(yíng)企業(yè)，金昌房產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)方面超過(guò)了絕大部分的本地企業(yè)，從白鷺金灘項(xiàng)目來(lái)講，無(wú)論是總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)還是在宣傳推廣方面比起世茂、坤和等所謂的外來(lái)房地產(chǎn)大鱷來(lái)可以說(shuō)是有過(guò)之而無(wú)不及。由于青甸湖板塊東側(cè)緊貼越城區(qū)，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經(jīng)區(qū)域，隨著市政府對(duì)該區(qū)域規(guī)劃定位的明確以及越城區(qū)與柯橋一體化發(fā)展趨勢(shì)的明朗，該板塊將逐步發(fā)展成為紹興市區(qū)主要的居住區(qū)塊，盡管目前板塊內(nèi)在建樓盤數(shù)量不多，隨著開發(fā)用地逐步增加供應(yīng)，板快效應(yīng)將很快得到體現(xiàn)。美院小區(qū)整體規(guī)劃為小高層和高層住宅區(qū)，是目前城西唯一的一個(gè)純高層住宅區(qū)，規(guī)劃上較好地體現(xiàn)了高層住宅區(qū)低密度的、視野開闊的特點(diǎn)，從售價(jià)上來(lái)講，6500元的均價(jià)相對(duì)適中，由于其主力戶型定位為小面積戶型，因此總價(jià)得到了較好的控制，6070萬(wàn)元總價(jià)的房源在開盤當(dāng)天便搶購(gòu)一空，購(gòu)房客戶以在柯橋工作的年輕人和投資型客戶為主。建筑面積40276m2容積率綠化率34%建筑形態(tài)多層、小高層主力戶型多層150m2左右，小高層110140m2房源總數(shù)268套銷售均價(jià)多層5800元/m2，小高層約6300元/m2主力總價(jià)6090萬(wàn)元配套設(shè)施紹興一中、濕地公園形象進(jìn)度主體施工開盤時(shí)間07年5月銷售情況銷售率約70%綜合評(píng)價(jià)該樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑外觀均較為普通，小區(qū)感覺整體檔次不高，但由于青甸湖板塊市場(chǎng)關(guān)注度提高，而該樓盤與同一區(qū)塊內(nèi)的金昌美院存在一定的價(jià)格差距，因此也取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。總體上說(shuō)，城南板塊的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，目前該地段的商品房交易價(jià)格在5500～7000元/平方米左右。水墨瀾庭開發(fā)商浙江綠筑住宅科技開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位/物業(yè)管理地理位置外環(huán)南路、小亭山東南地塊占地面積86438 m178。應(yīng)該說(shuō)，該樓盤良好的自然環(huán)境、便利的交通條件及以排屋為主的定位迎合了當(dāng)前紹興高端消費(fèi)者的口味，在市場(chǎng)上屬于稀缺產(chǎn)品，受到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。億城嘉園以及千島湖五星級(jí)酒店和高檔別墅——杭州千島湖?潤(rùn)和度假村項(xiàng)目，總開發(fā)面積一百余萬(wàn)平方米，并有多個(gè)樓盤榮獲“浙江人居經(jīng)典”、“全國(guó)人居經(jīng)典”稱號(hào)。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，袍江工業(yè)區(qū)城市建成區(qū)面積將達(dá)到35平方公里，全區(qū)人口達(dá)到20萬(wàn)人，其中中心商住區(qū)人口將聚集10萬(wàn)人。而袍江的新城建設(shè)的加速推進(jìn)，更讓人看到了袍江在商貿(mào)、人居等方面的巨大潛力。A. 臥龍三、紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)分析一) 紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)向來(lái)都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強(qiáng)，外地人在紹興較難融入當(dāng)?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來(lái)，紹興市區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群主要以本地人為主，而本地消費(fèi)群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群為主的剛性購(gòu)房群體為主，由于居民一直以來(lái)的投資渠道主要為居民儲(chǔ)蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比例相對(duì)較低。與此同時(shí)，紹興快速增長(zhǎng)的地方經(jīng)濟(jì)(見表4)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購(gòu)房的隊(duì)伍中來(lái)，加上近幾年開始的全國(guó)性的“嬰兒潮”效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場(chǎng)的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。3) 被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu)被調(diào)查者的家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比72%，達(dá)到絕對(duì)的多數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)與目前我們國(guó)家城市家庭的整體結(jié)構(gòu)情況基本相符，三口之家是購(gòu)房的絕對(duì)主力。 被調(diào)查者購(gòu)房需求1) 計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間被調(diào)查者計(jì)劃在12年內(nèi)購(gòu)房的比例最高，達(dá)40%，23年內(nèi)所占比例其次，為38%。5) 公寓住宅房型需求被調(diào)查者中約一半左右的人在購(gòu)買公寓住宅時(shí)選擇三房二廳的戶型，其次為四房二廳和二房二廳戶型，這種選擇與目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，一般情況下，三房二廳戶型可充分滿足三口之家的功能需要。9) 購(gòu)房者關(guān)注要素被調(diào)查者最在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素主要有戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、房屋價(jià)格、建筑質(zhì)量等，說(shuō)明隨著消費(fèi)能力的提高，對(duì)價(jià)格的敏感度開始降低，轉(zhuǎn)而開始對(duì)小區(qū)和房屋的綜合品質(zhì)產(chǎn)生更高的要求。通過(guò)對(duì)紹興住宅市場(chǎng)的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論： 紹興住宅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期，強(qiáng)大的購(gòu)房需求和購(gòu)買力將對(duì)紹興住宅市場(chǎng)發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房?jī)r(jià)的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈； 隨著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商進(jìn)入紹興市場(chǎng)，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃“以向西和向北發(fā)展”的主要方向?qū)?duì)未來(lái)幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的格局。四、調(diào)查結(jié)論紹興住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了前兩年的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場(chǎng)運(yùn)行特征來(lái)看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。7) 單價(jià)接受程度被調(diào)查者中最能接受的價(jià)格為50005500元/m2，占22%，而接受50007000元的人數(shù)達(dá)到了一半以上，說(shuō)明紹興市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)買力較為強(qiáng)勁；接受7000元以上的比例也占到了將近20%,說(shuō)明紹興高端消費(fèi)市場(chǎng)的潛力巨大。3) 購(gòu)房區(qū)域選擇被調(diào)查者中選擇市中心和迪蕩新城為首選區(qū)域的人數(shù)最多，分別占46%和40%，選擇城南三環(huán)路附近和城西勝利西路區(qū)域，以及新興的鏡湖區(qū)域的人也占到了一定的比例，而選擇袍江區(qū)域的比例最小，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)袍江房產(chǎn)的接受度仍然較低，然而，東湖生態(tài)園區(qū)由于價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，在消費(fèi)者選擇時(shí)占據(jù)了一定的比例。5) 被調(diào)查者職業(yè)特征被調(diào)查者中以企業(yè)職工占比最大，達(dá)40%，加上企業(yè)管理人員，總量超過(guò)50%，說(shuō)明企業(yè)工作人員是目前紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主要人群，而個(gè)體工商戶和其他從業(yè)人員（醫(yī)療、教育、文化等）兩者相加也將近30%，政府公務(wù)員的比例則相對(duì)較低，占12%，這可能與大部分公務(wù)員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經(jīng)提前解決或改善住房問(wèn)題。二）紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)分析為深入了解紹興住宅需求市場(chǎng)， 2007年7月對(duì)紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了以抽樣問(wèn)卷方法為主的深入調(diào)查，通過(guò)對(duì)100余位在未來(lái)12年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的中等收入水平的紹興本地消費(fèi)者的訪問(wèn)調(diào)查，得到了紹興住宅消費(fèi)人群需求特征和消費(fèi)習(xí)慣的一些代表性的市場(chǎng)信息，詳細(xì)內(nèi)容如下： 被調(diào)查者背景資料1) 是否紹興本地戶籍被調(diào)查的有在紹興購(gòu)房計(jì)劃人群中紹興本地戶籍人數(shù)量占76%，非本地戶籍人數(shù)占24%，非本地戶籍人群中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區(qū)下屬的縣市人群居多，說(shuō)明當(dāng)前紹興住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來(lái)紹興工作人群組成的外來(lái)購(gòu)房需求也在明顯增加。但是，進(jìn)入2007年以來(lái)，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開發(fā)水平的提高，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲，紹興當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。