【正文】 分析22 結(jié)論及建議23 中鐵逸都國(guó)際效果圖和戶(hù)型圖24 參考文獻(xiàn)27 致謝29一、項(xiàng)目環(huán)境分析與市場(chǎng)研究區(qū)域環(huán)境分析中鐵根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)的漢峪片區(qū)將建成濟(jì)南東部新區(qū)的商務(wù)科研中樞、生態(tài)宜居綠谷、和諧多元新區(qū)。項(xiàng)目周邊高端配套環(huán)伺左右，濟(jì)南市中醫(yī)院，一處養(yǎng)老院，三所區(qū)級(jí)文化設(shè)施，三處居住區(qū)級(jí)體育設(shè)施和一處新文化廣場(chǎng)，讓您的生活關(guān)懷無(wú)微不至，項(xiàng)目自身也擁有完善的商業(yè)配套?！爸需F建設(shè)了現(xiàn)代化的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、國(guó)際學(xué)校、幼兒園、居住小區(qū)，成立了行政審批服務(wù)中心，建立了投資、金融、人才交流、會(huì)展、保險(xiǎn)、法律、公證等支撐服務(wù)體系，實(shí)行規(guī)范化“一站式”辦公，為入?yún)^(qū)企業(yè)構(gòu)建安全、穩(wěn)定、公正、有序的良好環(huán)境。從9月開(kāi)始，市場(chǎng)恐漲心理開(kāi)始蔓延，部分需求出現(xiàn)提前釋放，而多個(gè)新增功能區(qū)規(guī)劃利好的傳出，包括國(guó)際金融城、東部山水城及南沙國(guó)家新區(qū)等，也吸引了部分投資客曲線(xiàn)入市，另，第四季度高端豪宅的集中放量，則促使高端改善型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意愿回升，多重因素疊加，共同為樓市成交帶的動(dòng)力。與所分析的樓盤(pán)相比，所分析的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，能在人們的接受范圍內(nèi)。逸都國(guó)際總建筑面積百萬(wàn)平米，依山林地勢(shì)錯(cuò)落矗立小高層、高層及商業(yè)配套，產(chǎn)品涵蓋小高層、高層、公寓、商業(yè)等，一期規(guī)劃為8~32層住宅建筑，精致兩房、舒適三房、闊綽四房及超200平米復(fù)式豪宅等多種經(jīng)典戶(hù)型，滿(mǎn)足不同階層人居夢(mèng)想。 3）項(xiàng)目的SWOT分析 ——優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)便捷 周邊生活配套齊全具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)區(qū)域立面時(shí)尚新穎 ——劣勢(shì)： 車(chē)流量大，受噪音影響 缺乏外部景觀(guān)資源 ——機(jī)會(huì)： 高新區(qū)的改造，將可能帶動(dòng)周邊物業(yè) 國(guó)內(nèi)其他城市房地產(chǎn)回暖，亦是項(xiàng)目的銷(xiāo)售機(jī)遇 ——威脅： 來(lái)自其他區(qū)域的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅，如熱點(diǎn)片區(qū)歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)等 來(lái)自周邊其他項(xiàng)目的威脅 來(lái)自國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不確定性威脅 4）賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、配套、自身優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)等充分挖掘，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)分析整合，制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。 2）消費(fèi)群體定位 ①、濟(jì)南本地人 ②、在濟(jì)南居住多年的外地人：他們居住在濟(jì)南多年，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)高新區(qū)認(rèn)知度高，熟悉該片區(qū)。分期付款的客戶(hù)給予95折優(yōu)惠。而是講求一種房地產(chǎn)與廣告的有效組合，即根據(jù)項(xiàng)目的特性尋找完美的媒體組合，從而達(dá)到效益最大化與成本最小化的統(tǒng)一。例如：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度低者較偏重于電波媒體。 3）、銷(xiāo)售進(jìn)度的控制銷(xiāo)售周期為：36個(gè)月（2012年8月到2015年8月 ）（1）銷(xiāo)售階段?預(yù)熱期（銷(xiāo)售準(zhǔn)備期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）主要任務(wù)：此階段重在提高樓盤(pán)知名度，建立市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)印象，因此我們的主要任務(wù)是將逐漸建立起來(lái)的樓盤(pán)基本形象牢牢打入消費(fèi)者心中，加深消費(fèi)者印象，讓樓盤(pán)迅速掠奪周邊區(qū)域消費(fèi)者的注意，引起他們的興趣和關(guān)注，整體達(dá)到吸引消費(fèi)者“非到現(xiàn)場(chǎng)深入了解不可”的效果。重點(diǎn)投放媒體：電視，報(bào)紙（以齊魯晚報(bào)為主，大眾日?qǐng)?bào)，生活日?qǐng)?bào)，魯中晨報(bào)等報(bào)為輔。④尾盤(pán)期主要任務(wù)：針對(duì)剩余產(chǎn)品特點(diǎn)，抓住客戶(hù)的消費(fèi)心理，制定廣告策略，特顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，促使成交。 A、銷(xiāo)售策略： 銷(xiāo)售人員對(duì)外來(lái)人員聚集的所有店鋪進(jìn)行地毯式訪(fǎng)問(wèn)，告知樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面，聚集人氣，強(qiáng)勢(shì)推廣。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出設(shè)計(jì)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因，忽視了對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷(xiāo)售。 總投資估算說(shuō)明 (1) 土地成本根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，根據(jù)貸款企業(yè)提供的相關(guān)資料，土地費(fèi)用已全部付清。本項(xiàng)目擬向中國(guó)工商銀行濟(jì)南市分行融資85,。類(lèi)型可售建筑面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住 宅205，15，%292，商 業(yè)19，22,%37，合 計(jì)225，329， 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 （1）、項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加按規(guī)定，濟(jì)南市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），印花稅（%）。經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為34,。從根本上說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)?yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷(xiāo)售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略分析[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2011, [5]戴慶春。試論新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010 [12]陳姿翰。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)研究及競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析[D]。 　29。2012年 [22]王振中,汪利娜著.《房地產(chǎn)投資、運(yùn)作及技巧》.北京:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社, [23]杜海鵬主編.《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009 [24][J].建筑經(jīng)濟(jì)房地經(jīng)濟(jì)，2011年2月，. 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