【正文】 ate marketing strategy based on customer satisfaction 2010[49]Alexander,The application of experience marketing in real estate marketing [J], 2011[50]Elizabeth,The real estate integrated marketing munications 2012七、致謝： 歷時將近兩個月的時間終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過程中遇到了無數(shù)的困難和障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下度過了?；陬櫩蛢r值的房地產(chǎn)營銷策略研究[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(社會科學(xué)版),2010, [6]崔銀香。在日益嚴峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷營銷對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應(yīng)市場需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機會。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。經(jīng)測算，委估項目預(yù)征土地增值稅2, 萬元。 (8)銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前廣州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和本項目的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目測算中，管理費按土地成本、前期工程費、建安工程費之和的3%計取。物業(yè)管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹立物業(yè)品牌。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題，避免扯皮推諉的發(fā)生。從使用方便的角度來說，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，比如，現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費。如寫字樓要考慮停車場、會議室、商務(wù)中心等配套。 B、銷售道具準備： 工地圍墻 名片 海報 售樓中心布置（沙盤模型，售樓中心上空POP廣告等） 售樓處（以輕音樂為背景，休息長椅、沙發(fā)等休息平臺）C、廣告策略：NP：在齊魯晚報上刊登軟文，介紹“中鐵逸都國際”詳細內(nèi)容；Pop：建筑工地戶外大型廣告牌；選擇路線做宣傳；第一波海報派發(fā)。公共傳播：報紙廣告，信息傳播．．．廣告訴求點：逸韻環(huán)繞，無限風(fēng)雅。平面廣告訴求點：豪華室內(nèi)會所享受，風(fēng)情步行街。廣告重點：發(fā)布形象信息，積蓄客戶，觀察市場反應(yīng)并進行檢驗，檢驗價格定位，確認推廣物業(yè)的賣點，以最佳方式展現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。高層、小高層、別墅的商品特性并不相同。其中金陽：時代性， 尚：品質(zhì) 逸：逸都云：云山的日子 后面句子也可以突出其小戶型的飄逸 我們可以在不同的載體對項目進行宣傳，如報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外（如燈箱、路牌、刀旗、橫幅、高架巨幅等）、POP（如看板、圍墻、模型、指示牌、工地旗幟、接待中心、樣品屋等）、特殊文選（如贈品、月歷、手冊等）等形式進行宣傳，是我們的理念深入到每個人心里，對我們的銷售起到了很大的幫助。首付23%，銀行提供77%銀行按揭，對于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。 4）配套設(shè)施定位 中小學(xué)：高新區(qū)第二實驗學(xué)校、新建小學(xué)四所、初中三所、高中兩所(其中一所為濟鋼高中) 銀行：建設(shè)銀行、中信銀行 醫(yī)院：省立醫(yī)院東院、濟南急救中心 其他：喜來登大酒店、奧體中心、省立醫(yī)院東院、省博物館、省高級法院 幼兒園：18班制知名雙語幼兒園 其他配套：便利超市、健身娛樂設(shè)施 項目的價格策劃 1）項目價格 87170㎡電梯洋房/觀景高層均價8500元/平米。①、中式風(fēng)格——將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中②、大環(huán)境——項目居于高新區(qū)，打造項目中偏上檔次形象，據(jù)天時地利和諧優(yōu)勢。逸都國際是中鐵置業(yè)在濟南打造的首個標桿項目。設(shè)計在充分分析地域、氣候、人文、地形的基礎(chǔ)上提取三個典型地域的建筑文脈融合多元文化創(chuàng)造性地提出“逸”生活概念并以“逸”為魂將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中通過逸墅、逸院、逸館三個產(chǎn)品范疇來定義“逸”社區(qū)。3居室218平米378000平米 小高層、高層35% 丁豪廣場山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [高新 國際會展中心] 工業(yè)南路與舜華路交界處 6800 元/平米 2居室80平米350000平米 高層30% 綠城百合花園山東東城置業(yè)有限公司 高新濟南奧體中路與中林路交匯處紫御東郡北面 9000 元/平米 3居室122平米。近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會展、保險、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。項目結(jié)合濟南獨特的地理氣候，自然人文特征，創(chuàng)新提出“和而不同”混搭設(shè)計的規(guī)劃理念。項目擁有完善的教育資源，項目西側(cè)規(guī)劃了濟南市重點高中濟鋼高中，項目東側(cè)的高新區(qū)第二實驗學(xué)校目前正在積極擴建中，省直機關(guān)子女和留學(xué)人員國際社區(qū)都將就進入讀，另外，項目內(nèi)還將引進知名雙語幼兒園，讓您的孩子第一時間享用優(yōu)質(zhì)教育資源，贏在起跑線上！項目北側(cè)的經(jīng)十路和南側(cè)的旅游路作為貫穿濟南東西向的交通要道,是濟南的交通主動脈。　項目北側(cè)為總部基地，將建成以商務(wù)辦公、科研設(shè)計、商業(yè)服務(wù)等功能為主的金融商務(wù)中心,建成后將有300米的超高層地標性建筑，目前，已有齊魯證券總部等30余家大中型企業(yè)和金融機構(gòu)的簽約進駐，相關(guān)配套設(shè)施也將迅速完善。投資商為中鐵置業(yè)集團有限公司和中鐵十局集團有限公司聯(lián)合投資，開發(fā)商為濟南中鐵置業(yè)有限公司?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不再是單純的推銷工作，而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經(jīng)營活動，要從研究市場人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動，因此創(chuàng)新的營銷模式應(yīng)勢而出，房地產(chǎn)營銷進入整合營銷時代。營銷策劃分析 系 （部）：建筑工程學(xué)院 專 業(yè) ：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 0 中鐵 畢業(yè)設(shè)計 題目 與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托 物質(zhì)實體上的權(quán)益等，因此，房地產(chǎn)市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用。逸都國際位于奧體東1500米，經(jīng)十路以南，旅游路以北。將打造集高端商業(yè)、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合性服務(wù)新區(qū)。項目內(nèi)將建成24000㎡的中鐵生活廣場，規(guī)劃有大型購物中心、美食廣場、電影院、KTV、健身會所和精品步行街，讓您足不出戶就可以享受集購物、餐飲、娛樂、健身、休閑于一體的一站式舒適生活。逸都國際”結(jié)合項目“山地、谷地、臺地”的地理特征，并通過“山、谷、水、林、花”五大元素的創(chuàng)造性應(yīng)用，塑造出“山地小鎮(zhèn)、濱水之城、臺地花園”三個不同景觀主題的分區(qū)。 道路寬敞整潔的道路，鱗次櫛比的高樓，雨后清新的空氣，濟南高新區(qū)的春天日益透露出現(xiàn)代化新城區(qū)的氣息。 樓盤名稱開發(fā)商地理位置銷售價格主力戶型建筑面積建筑類型綠化率建大花園山東建大教育置業(yè)有限公司 [高新 齊魯軟件園] 經(jīng)十東路山東建筑大學(xué)西側(cè) 均價 7900 元/平米 80120平，二居室、三居室320000平米 多層、小高層40% 豐奧華府濟南東拓置業(yè)有限公司 涵源大街和新建成的奧體西路交叉口 8700 元/平米 4居室150平米。二、項目市場定位與營銷策劃 項目分析 中鐵逸都國際項目遵循高新區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)原則順應(yīng)新區(qū)發(fā)展的趨勢以“立足新區(qū)服務(wù)新區(qū)創(chuàng)新新區(qū)”為規(guī)劃出發(fā)點運用“混搭”手法融合當(dāng)代設(shè)計理念和傳統(tǒng)、地域文脈因素打造濟南具有國際水準的山水國際社區(qū)。中鐵針對項目如下優(yōu)勢，全面打造及提煉項目的市場形象及賣點。 ?、購買意圖為投資升值 3）戶型定位 考慮到家居的舒適度，以中大面積的戶型為主，暢銷戶型應(yīng)主打，適應(yīng)大多數(shù)消費者居住購買。?、銀行按揭和公積貸款。中鐵逸都國際廣告語為“金陽之尚，逸云之巔”。因此，房地產(chǎn)營銷人員應(yīng)認清消費者的性別、年齡、教育程度、職業(yè)、地域的特性，再定選擇何種廣告媒體； 要考慮商品的特性。在后期開盤前2~3周開始執(zhí)行強銷期廣告策略。）戶外媒體：適合的適當(dāng)運用。廣告重點：分析前期廣告賣點的把握，擇優(yōu)再行強打。 在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域處于核心地段。完善物業(yè)規(guī)劃設(shè)計與使用功能 ，物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設(shè)計，應(yīng)完善幼兒園、學(xué)校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設(shè)施的設(shè)計。雖然我國已經(jīng)實行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護的參與者。有物業(yè)管理公司提前介人后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點 ?有利于促進物業(yè)的銷售 先進的物業(yè)管理和服務(wù)工作無疑是對購房者消費心態(tài)的滿足與保證。 (2) 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。本報告假設(shè)企業(yè)本次貸款以資金缺口為準，貸款年限為2年(自2011年6月初至2013年6月末)，貸款利率暫按人民銀行公布的1~%測算。（2）、土地增值稅根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）要求和濟南市人民政府《關(guān)于對我市土地增值稅普通標準住宅執(zhí)行標準進行調(diào)整的批復(fù)》（濟府辦函〔2006〕86號）的規(guī)定執(zhí)行，濟南市從2008年7月1日調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。 2）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。 目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。盧毅。綠色元素在房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略中應(yīng)用[J].現(xiàn)代營銷(學(xué)苑版),2010 [13], [14]李淑華．王金海[M]．房地產(chǎn)營銷策劃,2011武漢