【正文】 ate marketing strategy based on customer satisfaction 2010[49]Alexander,The application of experience marketing in real estate marketing [J], 2011[50]Elizabeth,The real estate integrated marketing munications 2012七、致謝： 歷時(shí)將近兩個(gè)月的時(shí)間終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過程中遇到了無數(shù)的困難和障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下度過了。基于顧客價(jià)值的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略研究[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2010, [6]崔銀香。在日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)營(yíng)銷營(yíng)銷對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應(yīng)市場(chǎng)需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會(huì)給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機(jī)會(huì)。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。經(jīng)測(cè)算，委估項(xiàng)目預(yù)征土地增值稅2, 萬元。 (8)銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前廣州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3%。按深圳市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目測(cè)算中，管理費(fèi)按土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)之和的3%計(jì)取。物業(yè)管理前期介入將工作重點(diǎn)放在營(yíng)造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹立物業(yè)品牌。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題，避免扯皮推諉的發(fā)生。從使用方便的角度來說，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，比如，現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)。如寫字樓要考慮停車場(chǎng)、會(huì)議室、商務(wù)中心等配套。 B、銷售道具準(zhǔn)備： 工地圍墻 名片 海報(bào) 售樓中心布置（沙盤模型，售樓中心上空POP廣告等） 售樓處（以輕音樂為背景，休息長(zhǎng)椅、沙發(fā)等休息平臺(tái)）C、廣告策略：NP：在齊魯晚報(bào)上刊登軟文，介紹“中鐵逸都國際”詳細(xì)內(nèi)容；Pop：建筑工地戶外大型廣告牌；選擇路線做宣傳；第一波海報(bào)派發(fā)。公共傳播：報(bào)紙廣告，信息傳播．．．廣告訴求點(diǎn)：逸韻環(huán)繞，無限風(fēng)雅。平面廣告訴求點(diǎn)：豪華室內(nèi)會(huì)所享受，風(fēng)情步行街。廣告重點(diǎn)：發(fā)布形象信息，積蓄客戶，觀察市場(chǎng)反應(yīng)并進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)價(jià)格定位，確認(rèn)推廣物業(yè)的賣點(diǎn)，以最佳方式展現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。高層、小高層、別墅的商品特性并不相同。其中金陽：時(shí)代性， 尚：品質(zhì) 逸：逸都云：云山的日子 后面句子也可以突出其小戶型的飄逸 我們可以在不同的載體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，如報(bào)紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外（如燈箱、路牌、刀旗、橫幅、高架巨幅等）、POP（如看板、圍墻、模型、指示牌、工地旗幟、接待中心、樣品屋等）、特殊文選（如贈(zèng)品、月歷、手冊(cè)等）等形式進(jìn)行宣傳，是我們的理念深入到每個(gè)人心里，對(duì)我們的銷售起到了很大的幫助。首付23%，銀行提供77%銀行按揭，對(duì)于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。 4）配套設(shè)施定位 中小學(xué)：高新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、新建小學(xué)四所、初中三所、高中兩所(其中一所為濟(jì)鋼高中) 銀行：建設(shè)銀行、中信銀行 醫(yī)院：省立醫(yī)院東院、濟(jì)南急救中心 其他：喜來登大酒店、奧體中心、省立醫(yī)院東院、省博物館、省高級(jí)法院 幼兒園：18班制知名雙語幼兒園 其他配套：便利超市、健身娛樂設(shè)施 項(xiàng)目的價(jià)格策劃 1）項(xiàng)目?jī)r(jià)格 87170㎡電梯洋房/觀景高層均價(jià)8500元/平米。①、中式風(fēng)格——將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中②、大環(huán)境——項(xiàng)目居于高新區(qū)，打造項(xiàng)目中偏上檔次形象，據(jù)天時(shí)地利和諧優(yōu)勢(shì)。逸都國際是中鐵置業(yè)在濟(jì)南打造的首個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。設(shè)計(jì)在充分分析地域、氣候、人文、地形的基礎(chǔ)上提取三個(gè)典型地域的建筑文脈融合多元文化創(chuàng)造性地提出“逸”生活概念并以“逸”為魂將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中通過逸墅、逸院、逸館三個(gè)產(chǎn)品范疇來定義“逸”社區(qū)。3居室218平米378000平米 小高層、高層35% 丁豪廣場(chǎng)山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [高新 國際會(huì)展中心] 工業(yè)南路與舜華路交界處 6800 元/平米 2居室80平米350000平米 高層30% 綠城百合花園山東東城置業(yè)有限公司 高新濟(jì)南奧體中路與中林路交匯處紫御東郡北面 9000 元/平米 3居室122平米。近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來越多的客商前來投資落戶，總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會(huì)展、保險(xiǎn)、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。項(xiàng)目結(jié)合濟(jì)南獨(dú)特的地理氣候，自然人文特征，創(chuàng)新提出“和而不同”混搭設(shè)計(jì)的規(guī)劃理念。項(xiàng)目擁有完善的教育資源，項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃了濟(jì)南市重點(diǎn)高中濟(jì)鋼高中，項(xiàng)目東側(cè)的高新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校目前正在積極擴(kuò)建中，省直機(jī)關(guān)子女和留學(xué)人員國際社區(qū)都將就進(jìn)入讀，另外，項(xiàng)目?jī)?nèi)還將引進(jìn)知名雙語幼兒園，讓您的孩子第一時(shí)間享用優(yōu)質(zhì)教育資源，贏在起跑線上！項(xiàng)目北側(cè)的經(jīng)十路和南側(cè)的旅游路作為貫穿濟(jì)南東西向的交通要道,是濟(jì)南的交通主動(dòng)脈?！№?xiàng)目北側(cè)為總部基地，將建成以商務(wù)辦公、科研設(shè)計(jì)、商業(yè)服務(wù)等功能為主的金融商務(wù)中心,建成后將有300米的超高層地標(biāo)性建筑，目前，已有齊魯證券總部等30余家大中型企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的簽約進(jìn)駐，相關(guān)配套設(shè)施也將迅速完善。投資商為中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司和中鐵十局集團(tuán)有限公司聯(lián)合投資，開發(fā)商為濟(jì)南中鐵置業(yè)有限公司。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已不再是單純的推銷工作，而是企業(yè)以滿足市場(chǎng)需求為中心的整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要從研究市場(chǎng)人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此創(chuàng)新的營(yíng)銷模式應(yīng)勢(shì)而出，房地產(chǎn)營(yíng)銷進(jìn)入整合營(yíng)銷時(shí)代。營(yíng)銷策劃分析 系 （部）：建筑工程學(xué)院 專 業(yè) ：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 0 中鐵 畢業(yè)設(shè)計(jì) 題目 與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托 物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷既有其特點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。逸都國際位于奧體東1500米，經(jīng)十路以南，旅游路以北。將打造集高端商業(yè)、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合性服務(wù)新區(qū)。項(xiàng)目?jī)?nèi)將建成24000㎡的中鐵生活廣場(chǎng)，規(guī)劃有大型購物中心、美食廣場(chǎng)、電影院、KTV、健身會(huì)所和精品步行街，讓您足不出戶就可以享受集購物、餐飲、娛樂、健身、休閑于一體的一站式舒適生活。逸都國際”結(jié)合項(xiàng)目“山地、谷地、臺(tái)地”的地理特征，并通過“山、谷、水、林、花”五大元素的創(chuàng)造性應(yīng)用，塑造出“山地小鎮(zhèn)、濱水之城、臺(tái)地花園”三個(gè)不同景觀主題的分區(qū)。 道路寬敞整潔的道路，鱗次櫛比的高樓，雨后清新的空氣，濟(jì)南高新區(qū)的春天日益透露出現(xiàn)代化新城區(qū)的氣息。 樓盤名稱開發(fā)商地理位置銷售價(jià)格主力戶型建筑面積建筑類型綠化率建大花園山東建大教育置業(yè)有限公司 [高新 齊魯軟件園] 經(jīng)十東路山東建筑大學(xué)西側(cè) 均價(jià) 7900 元/平米 80120平，二居室、三居室320000平米 多層、小高層40% 豐奧華府濟(jì)南東拓置業(yè)有限公司 涵源大街和新建成的奧體西路交叉口 8700 元/平米 4居室150平米。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目分析 中鐵逸都國際項(xiàng)目遵循高新區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)原則順應(yīng)新區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)以“立足新區(qū)服務(wù)新區(qū)創(chuàng)新新區(qū)”為規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)運(yùn)用“混搭”手法融合當(dāng)代設(shè)計(jì)理念和傳統(tǒng)、地域文脈因素打造濟(jì)南具有國際水準(zhǔn)的山水國際社區(qū)。中鐵針對(duì)項(xiàng)目如下優(yōu)勢(shì)，全面打造及提煉項(xiàng)目的市場(chǎng)形象及賣點(diǎn)。 ?、購買意圖為投資升值 3）戶型定位 考慮到家居的舒適度，以中大面積的戶型為主，暢銷戶型應(yīng)主打，適應(yīng)大多數(shù)消費(fèi)者居住購買。?、銀行按揭和公積貸款。中鐵逸都國際廣告語為“金陽之尚，逸云之巔”。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員應(yīng)認(rèn)清消費(fèi)者的性別、年齡、教育程度、職業(yè)、地域的特性，再定選擇何種廣告媒體； 要考慮商品的特性。在后期開盤前2~3周開始執(zhí)行強(qiáng)銷期廣告策略。）戶外媒體：適合的適當(dāng)運(yùn)用。廣告重點(diǎn)：分析前期廣告賣點(diǎn)的把握，擇優(yōu)再行強(qiáng)打。 在戶外媒體、銷售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域處于核心地段。完善物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與使用功能 ，物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)，應(yīng)完善幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng)、郵電、交通、娛樂場(chǎng)所、餐飲等基本的配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。雖然我國已經(jīng)實(shí)行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護(hù)的參與者。有物業(yè)管理公司提前介人后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點(diǎn) ?有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售 先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無疑是對(duì)購房者消費(fèi)心態(tài)的滿足與保證。 (2) 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。本報(bào)告假設(shè)企業(yè)本次貸款以資金缺口為準(zhǔn)，貸款年限為2年(自2011年6月初至2013年6月末)，貸款利率暫按人民銀行公布的1~%測(cè)算。（2）、土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）要求和濟(jì)南市人民政府《關(guān)于對(duì)我市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的批復(fù)》（濟(jì)府辦函〔2006〕86號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，濟(jì)南市從2008年7月1日調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。 2）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。 目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。盧毅。綠色元素在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略中應(yīng)用[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(學(xué)苑版),2010 [13], [14]李淑華．王金海[M]．房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃,2011武漢