【正文】 武漢理工大學(xué)。盧毅。 2）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。本報(bào)告假設(shè)企業(yè)本次貸款以資金缺口為準(zhǔn)，貸款年限為2年(自2011年6月初至2013年6月末)，貸款利率暫按人民銀行公布的1~%測(cè)算。物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點(diǎn) ?有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售 先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無(wú)疑是對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)心態(tài)的滿足與保證。雖然我國(guó)已經(jīng)實(shí)行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護(hù)的參與者。 在戶外媒體、銷售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域處于核心地段。）戶外媒體：適合的適當(dāng)運(yùn)用。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員應(yīng)認(rèn)清消費(fèi)者的性別、年齡、教育程度、職業(yè)、地域的特性，再定選擇何種廣告媒體； 要考慮商品的特性。?、銀行按揭和公積貸款。針對(duì)項(xiàng)目如下優(yōu)勢(shì)，全面打造及提煉項(xiàng)目的市場(chǎng)形象及賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目分析 中鐵逸都國(guó)際項(xiàng)目遵循高新區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)原則順應(yīng)新區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)以“立足新區(qū)服務(wù)新區(qū)創(chuàng)新新區(qū)”為規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)運(yùn)用“混搭”手法融合當(dāng)代設(shè)計(jì)理念和傳統(tǒng)、地域文脈因素打造濟(jì)南具有國(guó)際水準(zhǔn)的山水國(guó)際社區(qū)。 道路寬敞整潔的道路，鱗次櫛比的高樓，雨后清新的空氣，濟(jì)南高新區(qū)的春天日益透露出現(xiàn)代化新城區(qū)的氣息。項(xiàng)目?jī)?nèi)將建成24000㎡的中鐵生活廣場(chǎng)，規(guī)劃有大型購(gòu)物中心、美食廣場(chǎng)、電影院、KTV、健身會(huì)所和精品步行街，讓您足不出戶就可以享受集購(gòu)物、餐飲、娛樂、健身、休閑于一體的一站式舒適生活。逸都國(guó)際位于奧體東1500米，經(jīng)十路以南，旅游路以北。營(yíng)銷策劃分析 系 （部）：建筑工程學(xué)院 專 業(yè) ：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 0 中鐵投資商為中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司和中鐵十局集團(tuán)有限公司聯(lián)合投資，開發(fā)商為濟(jì)南中鐵置業(yè)有限公司。項(xiàng)目擁有完善的教育資源，項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃了濟(jì)南市重點(diǎn)高中濟(jì)鋼高中，項(xiàng)目東側(cè)的高新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校目前正在積極擴(kuò)建中，省直機(jī)關(guān)子女和留學(xué)人員國(guó)際社區(qū)都將就進(jìn)入讀，另外，項(xiàng)目?jī)?nèi)還將引進(jìn)知名雙語(yǔ)幼兒園，讓您的孩子第一時(shí)間享用優(yōu)質(zhì)教育資源，贏在起跑線上！項(xiàng)目北側(cè)的經(jīng)十路和南側(cè)的旅游路作為貫穿濟(jì)南東西向的交通要道,是濟(jì)南的交通主動(dòng)脈。近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來(lái)越多的客商前來(lái)投資落戶，總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會(huì)展、保險(xiǎn)、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。設(shè)計(jì)在充分分析地域、氣候、人文、地形的基礎(chǔ)上提取三個(gè)典型地域的建筑文脈融合多元文化創(chuàng)造性地提出“逸”生活概念并以“逸”為魂將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中通過(guò)逸墅、逸院、逸館三個(gè)產(chǎn)品范疇來(lái)定義“逸”社區(qū)。①、中式風(fēng)格——將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風(fēng)情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“逸”生活中②、大環(huán)境——項(xiàng)目居于高新區(qū)，打造項(xiàng)目中偏上檔次形象，據(jù)天時(shí)地利和諧優(yōu)勢(shì)。首付23%，銀行提供77%銀行按揭，對(duì)于按揭客戶，依具體情況而定，適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。高層、小高層、別墅的商品特性并不相同。平面廣告訴求點(diǎn)：豪華室內(nèi)會(huì)所享受，風(fēng)情步行街。 B、銷售道具準(zhǔn)備： 工地圍墻 名片 海報(bào) 售樓中心布置（沙盤模型，售樓中心上空POP廣告等） 售樓處（以輕音樂為背景，休息長(zhǎng)椅、沙發(fā)等休息平臺(tái)）C、廣告策略：NP：在齊魯晚報(bào)上刊登軟文，介紹“中鐵逸都國(guó)際”詳細(xì)內(nèi)容；Pop：建筑工地戶外大型廣告牌；選擇路線做宣傳；第一波海報(bào)派發(fā)。從使用方便的角度來(lái)說(shuō)，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問(wèn)題，比如，現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)。物業(yè)管理前期介入將工作重點(diǎn)放在營(yíng)造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹立物業(yè)品牌。 (8)銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前廣州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3%。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。基于顧客價(jià)值的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略研究[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2010, [6]崔銀香。2012年 [22]王振中,汪利娜著.《房地產(chǎn)投資、運(yùn)作及技巧》.北京:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社, [23]杜海鵬主編.《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009 [24][J].建筑經(jīng)濟(jì)房地經(jīng)濟(jì)，2011年2月，. 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