【正文】 斷地位有著積極的作用，從此房地產(chǎn)定價將不會由房產(chǎn)商一家說了算，而是由業(yè)主說了算，進一步來說，由一群人運用群體智慧采取 DIY 的開發(fā)模式也是一種民主精神的體現(xiàn)。這不得不得益于中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的逐漸完善，比 如：五個五星級酒店的建設(shè)（喜來登、香格里拉、祈年、麗茲 ?卡爾頓及馬哥孛羅好日子），三個商業(yè)中心的成型（星河購物公園 COCOPark、怡景中心城和晶島國際購物中心），以及中心區(qū)地下火車站的規(guī)劃等。其主要原因是寫字樓中投資成份較高，并且涉及金額巨大，這在住宅市場受控，尤其是 “ 限外 ” 情況下，寫字樓銷售的低調(diào)就不難理解了；從另一個方面來講，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對投資者對寫字樓市場投資熱情的高漲，高調(diào)銷售已然不必要。港客如此大規(guī)模投資商鋪，一方面是因為商鋪市場不像住宅市場那樣容易受政 策調(diào)控；另一方面人民幣升值，通過投資商鋪可以實現(xiàn)手中貨幣的保值增值，還可以賺取匯率差價。 ?二手樓價漲租金基本停滯 根據(jù)美聯(lián)藍籌物業(yè)統(tǒng)計， 2020 年 1－ 11 月美聯(lián)三級市場成交均價除了 2 月份之外，其余各月的成交均價同比均有 20％以上的漲幅，其中 7 月以及 10 月的成交均價同比漲幅接近 40％。很多大型中介抓住了這個市場契機，開始謹慎擴張，憑借雄厚的資金實力收購、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場份額。所以住宅底商的競相提價就在所難免。雖然目前部分城市房價依然 “ 越調(diào)越漲 ” ，但也有部分城市的房價已實現(xiàn)連續(xù)下降，說明今年的樓市調(diào)控也取得一定效果，不排 除 07 年后宏調(diào)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。鑒于這兩年商鋪市場的行情持續(xù)看漲，不排除開發(fā)商有意捂盤，待價而沽。 ?中介繼續(xù)整合 深圳的三級市場目前可以說是春秋時期，存在數(shù)百家中介機構(gòu)在爭搶這個巨大的蛋糕。在 06 年，深圳已位居全國房價漲幅前列， 07 年發(fā)展商定價將繼續(xù)拉高，以搭乘 08 年奧運的東風(fēng)。統(tǒng)計成交客源發(fā)現(xiàn)，租賃客戶全是大陸客戶，而買賣交易的買方除大陸客戶外，基本上都香港客戶，甚至香港客戶的占比在個別月份近九成（如下圖所示）。其中天利中央商務(wù)廣場、中國經(jīng)貿(mào)大廈及經(jīng)貿(mào)中心在開盤時就已基本售罄；而鵬基商務(wù)時空、敦煌大廈等壓根就來不及開盤即告售罄。 2020 年五月開盤的新世界中心最初均價 20000 元 /M2；雖然到八月份榮超的經(jīng)貿(mào)中心開盤時均價只有 18000 元 /M2 左右，但銷售結(jié)束時整體均價卻高達 22000 元 /M2；而財富大廈截至 11 月底雖然沒有開盤，但所報均價卻高達 25000元 /M2。集資建房自從 2020 年于凌罡所提出之后，在全國各地引起了巨大反響，可見民眾對于目前僅有開發(fā)商一家說了算的房地產(chǎn)開發(fā)模式的不滿，盡管面對著種種非議，“ 個人集資建房 ” 終于提上了日程。嚴寒地區(qū)不應(yīng)設(shè)置凸窗。 新版一手房現(xiàn)售合同 深圳于 11月 1日起正式啟用由市國土資源和房產(chǎn)管理局與市工商局共同制定的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同 （一手房現(xiàn)售）》，現(xiàn)行的房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）同時停止使用。類似河北省也只是對經(jīng)濟適用住房實行政府指導(dǎo)價，限價銷售，對商品房沒有規(guī)定。另外， 6 月 22 日建設(shè)部表示，國家將對中小套型房屋進行限價開發(fā)。造成目前房地產(chǎn)市場過熱的一個很重要的原因就是政府對于普通收入者的住房供應(yīng)不足，使得需要廉租房以及經(jīng)濟適用房的普通民眾的購買力過分地向商品房市場集中。公共交通承擔(dān)率達到 60%以上；城市公交平均出街時間基本控制在 30 分鐘以內(nèi)，高峰期不超過 40 分鐘；稅額平均候車時間控制在 5 分鐘以內(nèi)；公共汽車平均運行速度在 20 公里 /小時以上；城市公共交通線網(wǎng)密度達到 3 公里 /平方公里；萬人城市公交車輛擁有率達到 17 標臺。外來暫住人員 人口構(gòu)成較為復(fù)雜，社會治安難以保證。古時有 “ 苛政猛于虎 ” 的說法，現(xiàn)實中交易雙方能夠冒犯法的風(fēng)險也要逃避相關(guān)的稅收的行為，也值得政 府相關(guān)部門所思考。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入， 2020 年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機構(gòu)的門面上出現(xiàn)了 “ 轉(zhuǎn)讓 ” 二字，經(jīng)過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉(zhuǎn)變， 深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢，“ 大魚吃小魚 ” 已經(jīng)成為了普遍的現(xiàn)象。根據(jù)央行發(fā)布的新政，首套 90 平方米以下住房首付兩成，第二套住房 首付比例至少三成。同時，全國商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額較 2020 年同期均有不同程度的上升，顯示樓市正向理性回歸。房價披露的渠道多樣化有利于消費者理性判斷。 2020 年共有 8 宗以招標的方式成交的土地，在 10 月 31 日的土地出讓公告中，赫然出現(xiàn)了 “ 套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總住宅面積的 70％以上 ” 的內(nèi)容，這也是深圳土地部門積極響應(yīng)宏觀調(diào)控的具體行動。境外資金入境有以下四種基本形式：一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資地產(chǎn)中介以包銷形式消化樓盤；三是外資銀行對發(fā)展商和個人發(fā)放貸款；四是境外 居民結(jié)匯購買房產(chǎn)。 2020 年央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，第三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速進一步 提高，購房貸款增速有所放緩。截至 2020 年 9 月末，深圳市共有各類金融機構(gòu) 150 家，網(wǎng)點總數(shù) 2000 多個，保險兼業(yè)代理 機構(gòu) 2000 多家，資信評估公司 3 家，信用擔(dān)保公司近 150家，金融押運公司 1 家，資產(chǎn)清算公司 1 家，金融行業(yè)自律機構(gòu) 7 家，創(chuàng)業(yè)投資公司近200 家。銀行業(yè)的開放，對中國經(jīng)濟而言是一把 “ 雙刃劍 ” 。同比 05 年一手住宅 平方米減少 %。關(guān)內(nèi)新項目有限，價格自然不會降低。根據(jù)國土局的公告， 12 月 27 日以及 12 月 29 日還有六宗位于龍崗區(qū)的工業(yè)、商住用地入市，預(yù)計 2020 年龍崗區(qū)的土地成交面積將超過寶安區(qū)，占據(jù)深圳土地交易的半壁江山。該 萬平方米新增房地產(chǎn)用地全部在特區(qū)外，特區(qū)內(nèi)將連續(xù)第五年房地產(chǎn)用地零供應(yīng)。地鐵 1 號線是完成這一目標的載體。《深圳住房建設(shè)規(guī)劃（ 2020－ 2020）》是對城市近期住房建設(shè)進行控制和指導(dǎo)的法定依據(jù)，與《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃 2020－ 2020》共同承擔(dān)對全市住房建設(shè)的綜合調(diào)控作用。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來看，以別墅為代表的高檔住宅在 2000 年、 2001 年和 2002 年的投資增長率分別為 %， 37%和 %，連續(xù)三年高于全部住宅的投資增長率。中國樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。后者包括經(jīng)濟 適用住房 萬套和公共租賃住房 萬套。人民南改造的目標是將羅湖口岸、國貿(mào)、東門步行街三大商圈激活和連通。在總量為 萬平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)中，新增房地產(chǎn)用地為 萬平方米，比上年的 80 萬平方米增長 30％左右。從出讓面積上看，寶安以及龍崗兩區(qū)的出讓面積分別達到了 平方米以及 平方米，均超出了 2020 年土地出讓計劃的 萬平方米以及 40 萬平方米的目標。但房價升幅過猛，卻是個不爭的事實。 平方米 06 年 111 月深圳一手住宅批準預(yù)售面積為 平方米，占同期深圳一手房批準預(yù)售面積的 %。在這一天，中國銀行業(yè)全面向外資開放。金融業(yè)作為深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，吸納了近 10 萬就業(yè)人口，金融增加值占