【正文】 斷地位有著積極的作用，從此房地產定價將不會由房產商一家說了算，而是由業(yè)主說了算，進一步來說，由一群人運用群體智慧采取 DIY 的開發(fā)模式也是一種民主精神的體現(xiàn)。這不得不得益于中心區(qū)開發(fā)建設的逐漸完善，比 如：五個五星級酒店的建設（喜來登、香格里拉、祈年、麗茲 ?卡爾頓及馬哥孛羅好日子），三個商業(yè)中心的成型（星河購物公園 COCOPark、怡景中心城和晶島國際購物中心），以及中心區(qū)地下火車站的規(guī)劃等。其主要原因是寫字樓中投資成份較高，并且涉及金額巨大，這在住宅市場受控，尤其是 “ 限外 ” 情況下，寫字樓銷售的低調就不難理解了；從另一個方面來講，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對投資者對寫字樓市場投資熱情的高漲，高調銷售已然不必要。港客如此大規(guī)模投資商鋪，一方面是因為商鋪市場不像住宅市場那樣容易受政 策調控；另一方面人民幣升值，通過投資商鋪可以實現(xiàn)手中貨幣的保值增值，還可以賺取匯率差價。 ?二手樓價漲租金基本停滯 根據(jù)美聯(lián)藍籌物業(yè)統(tǒng)計， 2020 年 1－ 11 月美聯(lián)三級市場成交均價除了 2 月份之外，其余各月的成交均價同比均有 20％以上的漲幅，其中 7 月以及 10 月的成交均價同比漲幅接近 40％。很多大型中介抓住了這個市場契機，開始謹慎擴張，憑借雄厚的資金實力收購、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場份額。所以住宅底商的競相提價就在所難免。雖然目前部分城市房價依然 “ 越調越漲 ” ，但也有部分城市的房價已實現(xiàn)連續(xù)下降，說明今年的樓市調控也取得一定效果，不排 除 07 年后宏調將轉向商業(yè)地產。鑒于這兩年商鋪市場的行情持續(xù)看漲，不排除開發(fā)商有意捂盤，待價而沽。 ?中介繼續(xù)整合 深圳的三級市場目前可以說是春秋時期，存在數(shù)百家中介機構在爭搶這個巨大的蛋糕。在 06 年，深圳已位居全國房價漲幅前列， 07 年發(fā)展商定價將繼續(xù)拉高，以搭乘 08 年奧運的東風。統(tǒng)計成交客源發(fā)現(xiàn)，租賃客戶全是大陸客戶，而買賣交易的買方除大陸客戶外，基本上都香港客戶，甚至香港客戶的占比在個別月份近九成（如下圖所示）。其中天利中央商務廣場、中國經貿大廈及經貿中心在開盤時就已基本售罄；而鵬基商務時空、敦煌大廈等壓根就來不及開盤即告售罄。 2020 年五月開盤的新世界中心最初均價 20000 元 /M2；雖然到八月份榮超的經貿中心開盤時均價只有 18000 元 /M2 左右，但銷售結束時整體均價卻高達 22000 元 /M2；而財富大廈截至 11 月底雖然沒有開盤，但所報均價卻高達 25000元 /M2。集資建房自從 2020 年于凌罡所提出之后，在全國各地引起了巨大反響，可見民眾對于目前僅有開發(fā)商一家說了算的房地產開發(fā)模式的不滿，盡管面對著種種非議，“ 個人集資建房 ” 終于提上了日程。嚴寒地區(qū)不應設置凸窗。 新版一手房現(xiàn)售合同 深圳于 11月 1日起正式啟用由市國土資源和房產管理局與市工商局共同制定的《深圳市房地產買賣合同 （一手房現(xiàn)售）》，現(xiàn)行的房地產買賣合同（現(xiàn)售）同時停止使用。類似河北省也只是對經濟適用住房實行政府指導價，限價銷售，對商品房沒有規(guī)定。另外， 6 月 22 日建設部表示，國家將對中小套型房屋進行限價開發(fā)。造成目前房地產市場過熱的一個很重要的原因就是政府對于普通收入者的住房供應不足，使得需要廉租房以及經濟適用房的普通民眾的購買力過分地向商品房市場集中。公共交通承擔率達到 60%以上；城市公交平均出街時間基本控制在 30 分鐘以內，高峰期不超過 40 分鐘；稅額平均候車時間控制在 5 分鐘以內；公共汽車平均運行速度在 20 公里 /小時以上；城市公共交通線網(wǎng)密度達到 3 公里 /平方公里；萬人城市公交車輛擁有率達到 17 標臺。外來暫住人員 人口構成較為復雜，社會治安難以保證。古時有 “ 苛政猛于虎 ” 的說法，現(xiàn)實中交易雙方能夠冒犯法的風險也要逃避相關的稅收的行為，也值得政 府相關部門所思考。隨著宏觀調控的進一步深入， 2020 年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機構的門面上出現(xiàn)了 “ 轉讓 ” 二字，經過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉變， 深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢，“ 大魚吃小魚 ” 已經成為了普遍的現(xiàn)象。根據(jù)央行發(fā)布的新政，首套 90 平方米以下住房首付兩成，第二套住房 首付比例至少三成。同時，全國商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額較 2020 年同期均有不同程度的上升，顯示樓市正向理性回歸。房價披露的渠道多樣化有利于消費者理性判斷。 2020 年共有 8 宗以招標的方式成交的土地，在 10 月 31 日的土地出讓公告中，赫然出現(xiàn)了 “ 套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總住宅面積的 70％以上 ” 的內容，這也是深圳土地部門積極響應宏觀調控的具體行動。境外資金入境有以下四種基本形式：一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發(fā)企業(yè)；二是間接投資，購買房地產開發(fā)企業(yè)的債券或外資地產中介以包銷形式消化樓盤；三是外資銀行對發(fā)展商和個人發(fā)放貸款；四是境外 居民結匯購買房產。 2020 年央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，第三季度房地產開發(fā)貸款增速進一步 提高，購房貸款增速有所放緩。截至 2020 年 9 月末，深圳市共有各類金融機構 150 家，網(wǎng)點總數(shù) 2000 多個，保險兼業(yè)代理 機構 2000 多家，資信評估公司 3 家，信用擔保公司近 150家，金融押運公司 1 家，資產清算公司 1 家，金融行業(yè)自律機構 7 家，創(chuàng)業(yè)投資公司近200 家。銀行業(yè)的開放，對中國經濟而言是一把 “ 雙刃劍 ” 。同比 05 年一手住宅 平方米減少 %。關內新項目有限，價格自然不會降低。根據(jù)國土局的公告， 12 月 27 日以及 12 月 29 日還有六宗位于龍崗區(qū)的工業(yè)、商住用地入市，預計 2020 年龍崗區(qū)的土地成交面積將超過寶安區(qū)，占據(jù)深圳土地交易的半壁江山。該 萬平方米新增房地產用地全部在特區(qū)外，特區(qū)內將連續(xù)第五年房地產用地零供應。地鐵 1 號線是完成這一目標的載體?！渡钲谧》拷ㄔO規(guī)劃（ 2020－ 2020）》是對城市近期住房建設進行控制和指導的法定依據(jù)，與《深圳市近期建設規(guī)劃 2020－ 2020》共同承擔對全市住房建設的綜合調控作用。從房地產開發(fā)投資完成額來看，以別墅為代表的高檔住宅在 2000 年、 2001 年和 2002 年的投資增長率分別為 %， 37%和 %，連續(xù)三年高于全部住宅的投資增長率。中國樓市供應結構問題突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。后者包括經濟 適用住房 萬套和公共租賃住房 萬套。人民南改造的目標是將羅湖口岸、國貿、東門步行街三大商圈激活和連通。在總量為 萬平方米的城鎮(zhèn)建設用地供應中，新增房地產用地為 萬平方米，比上年的 80 萬平方米增長 30％左右。從出讓面積上看，寶安以及龍崗兩區(qū)的出讓面積分別達到了 平方米以及 平方米，均超出了 2020 年土地出讓計劃的 萬平方米以及 40 萬平方米的目標。但房價升幅過猛，卻是個不爭的事實。 平方米 06 年 111 月深圳一手住宅批準預售面積為 平方米，占同期深圳一手房批準預售面積的 %。在這一天，中國銀行業(yè)全面向外資開放。金融業(yè)作為深圳的四大支柱產業(yè)之一，吸納了近 10 萬就業(yè)人口，金融增加值占