【正文】 品，其價(jià)格水平也受到供需關(guān)系的制約，目前深圳的土地供應(yīng)仍然是供不應(yīng)求，未來幾年如何拿地將成為考驗(yàn)深圳本地開發(fā)商的一道難題。根據(jù) 2020 年《中共深圳市 委、深圳市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃工作的決定》，深圳目前特區(qū)外工業(yè)用地已占所有建設(shè)用地的 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的最高占 25％的標(biāo)準(zhǔn)，可以看出近年來關(guān)外商住用地的集中放量更多還是政府對關(guān)外土地使用不平衡所進(jìn)行的調(diào)整。 元 /平米 06 年 111 月深圳一手房價(jià)為 元 /平米，同比 05 年 111 月 元上漲%。這樣帶動了關(guān)外房價(jià)，加上關(guān)外項(xiàng)目自身的炒作，價(jià)格被抬高甚至有泡沫的成分。同期成交宗數(shù)和成交面積分別為 66980宗和 萬平方米，同比 05年 111月的 89454 宗和 萬平方米減少 %、 %。 06 年 111月一手住宅新增供給套數(shù)為 62020 套，同比 05 年 71444 套減少 %。在此美聯(lián)深圳市場研究部認(rèn)為，造成價(jià)格上漲有這樣幾個因素：首先，全市一手價(jià)格的普遍上漲帶動二手價(jià)格的上漲；其次，在目前二手市場供需不平衡的大環(huán)境下，針對二手交易環(huán)節(jié)的稅收政策對業(yè)主放盤價(jià)格的促升。一方面，外資銀行完善的公司治理，全新的服務(wù)理念，豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，可能會沖擊內(nèi)資銀行的客戶，尤其是跨國企業(yè)集團(tuán)這種大客戶更有可能，當(dāng)然也是一種鞭策；另一方面，對于國內(nèi)企業(yè)及個人而言，投資信貸將多了一個選擇，但又不得不接受外資銀行更為嚴(yán)格的審核。 深圳金融 到 2020 年 9 月末，深圳金融業(yè)總資產(chǎn)達(dá) 萬億，在全國大中城市排名第四。 人民幣升值 從 2020 年 7 月 22 日開始，人民幣不再釘死美元，而是實(shí)行以 “ 一籃子貨幣 ” 為參考的浮動匯率制度。尤其是外資與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，賺取人民幣升值和樓價(jià)上漲的雙重利好，更是讓人擔(dān)心是否會重蹈當(dāng)年日 元升值的覆轍。總體看，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售漲勢平穩(wěn)，土地開發(fā)面積繼續(xù)高速增長。 9 月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額 萬億元，比年初增加 6076 億元，同比增長 ％，增速比上年同期快 %。境外資金在中國樓市興風(fēng)作浪，其破壞性可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)性，值得警惕。面對洶涌的固定資產(chǎn)投資上漲，央行能夠做的就是提高利率，控制目前資金從央行流出的速度。其中編號為 A9060312 位于觀瀾的商住用地更是提出將其住宅建筑總面積中的 15%（計(jì) 31503 平方米）的住房無償提供給政府作公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，這也開創(chuàng)了公共租賃住房由政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的新模式。樓市的不同利益方對房價(jià)有著不同的判斷。 房價(jià)說到底只是個數(shù)字游戲，也許說拐就拐，而隱藏在其后的樓市發(fā)展的動向才真正是大家關(guān)心的。根據(jù)央行第 3 季全國城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查， 50 城 市儲戶調(diào)查顯示，購房熱情繼續(xù)減弱。 （數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)物價(jià) 統(tǒng)計(jì)） 多軍和空軍 “ 空軍 ” 是網(wǎng)絡(luò)上堅(jiān)持房價(jià)要跌，吵著不買房的一幫人； “ 多軍 ” 則反之。取其精華，去其糟粕，是關(guān)心地產(chǎn)人士應(yīng)有的態(tài)度。針對購買第二套或多套住房的客戶，各家銀行亦有新的規(guī)定。兩區(qū)成交量自 2020 年以來均有所上升，緊跟一手市場的發(fā)展。 很多大型中介抓住了這個市場契機(jī)，開始謹(jǐn)慎擴(kuò)張，憑借雄厚的資金實(shí)力收購、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場份額。 陰陽合同 12 月 14 日的深圳晚報(bào)以一版的版面對于深圳二手房交易的 “ 陰陽合同 ” 進(jìn)行了曝光。 福田口岸 根據(jù)粵港合作聯(lián)席會議第九次會議精神， 2020 年上半年即將開通深圳福田至香港落馬洲支線的新口岸。對于自住性客戶，有兩大需要注意的問題：一是本片區(qū)噪音較大。 “ 一小時(shí)生活圈 ” 、 “ 兩小時(shí)生活圈 ” 地產(chǎn)策劃們不僅號召深圳人在本地買房，還要進(jìn)軍東莞、惠州等地。深圳道路平均行駛速度下降到 18 公里 /小時(shí)的國際警戒線下。 《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 (2020— 2020)》 《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 (2020— 2020)》是深圳市建市以來第一個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃。 毛坯房 從現(xiàn)在開始，深圳將對經(jīng)濟(jì)適用房等政府投資的住宅建設(shè)項(xiàng)目，在招標(biāo)公告中就明確規(guī)定須采購使用達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的通用部品和采取新型工業(yè)化住宅建筑體系進(jìn)行施工建設(shè)，以及對住 宅性能等級提出具體的要求；逐步將通過住宅性能認(rèn)定作為商品房銷售許可條件之一，并在商品房銷售許可證及房屋產(chǎn)權(quán)證中表明住宅性能認(rèn)定等級；逐步禁止銷售毛坯房，大力推進(jìn)新建住宅菜單式全裝修工作；將是否有通過住宅性能認(rèn)定的項(xiàng)目、是否報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表作為開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的內(nèi)容；適時(shí)采用公告的形式發(fā)布限制淘汰的落后技術(shù)及產(chǎn)品的目錄；對采用淘汰技術(shù)、淘汰產(chǎn)品的項(xiàng)目不予發(fā)放銷售許可證。 5 月 17 日國務(wù)院所推出的 “ 國六條 ” 里對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的剛性要求正是在彌補(bǔ)多年來政府的社 會責(zé)任缺位。明確指出各市不得擅自突破省下達(dá)的計(jì)劃，突破的要寫書面檢查，并且堅(jiān)決停止別墅類房地產(chǎn)土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。新 “ 游戲規(guī)則 ”為：向上競地價(jià)，價(jià)高者得之；往下競房價(jià)，報(bào)底者得標(biāo)。當(dāng)然，最終執(zhí)行效果如何，還要看各地的執(zhí)行力度。市場經(jīng)濟(jì)中的價(jià)格，更多還是依賴市場的自身調(diào)劑。屆時(shí)深圳市住宅物業(yè)將取消政府定價(jià)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，同時(shí)還對一些易引發(fā)糾紛的問題進(jìn)行了規(guī)范和確定。所謂 “ 現(xiàn)售 ” ，是針對樓房已經(jīng)建好，開發(fā)商已經(jīng)辦理房地產(chǎn)初始登記的房屋。 節(jié)能 建設(shè)部發(fā)布《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)征求意見見稿》。 綠色節(jié)能住宅在深圳也已成為新寵。深圳市的建筑用電已占全市用電總負(fù)荷的 43%，降低能耗成當(dāng)務(wù)之急。不過對于這種開發(fā)模式將會面對權(quán)益、決策以及管理等方面的問題，不過從參與集資建房的合作者來看，更多是一些中高收入的人群，相信能夠很好的處理這相關(guān)的問題。二手交易過程中避稅的方法可謂是層出不窮，如采取 “ 陰陽合同 ” 、假贈予等等。中心區(qū)寫字樓新盤價(jià)格真可謂水漲船高，大有 “ 呼搖直上 ” 之勢。截止 12 月初，2020 年寫字樓市場的新盤大概有十來個，但基本上是錯開上市。這與住宅大張旗鼓的開盤，集中簽約，營造 “ 搶購 ”盛況不同，寫字樓銷售顯得異常的低調(diào)。不過，作為深圳寫字樓價(jià)格高地的中心區(qū)，情況就恰好相反，即價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)慢于租金的上漲速度。無疑，港客成為深圳商鋪市場的一支生力軍。關(guān)內(nèi)物業(yè)價(jià)格仍堅(jiān)挺，而關(guān)外價(jià)格將出現(xiàn)分化。地方利益與中央利益的較量仍將繼續(xù)。價(jià)格的過快上漲方面炒家有一定責(zé)任，另外交易環(huán)節(jié) 的稅費(fèi)也增加了成本。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入， 2020 年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機(jī)構(gòu)的門面上出現(xiàn)了 “ 轉(zhuǎn)讓 ” 二字，經(jīng)過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉(zhuǎn)變，深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢， “ 大魚吃小魚 ” 已經(jīng)成為了 普遍的現(xiàn)象。由此可以預(yù)見，在未來的幾年內(nèi)，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，特別是針對中介資金監(jiān)管相關(guān)條例的出臺，深圳中介行業(yè)將進(jìn)一步加速整合，可能會出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據(jù)絕大多數(shù)的市場份額的情況。外界盛傳 “2020 年是樓市的一道坎 ” ，在近幾年預(yù)售的住宅，其底商將在今明兩年扎堆面市。股市牛氣并沒有影響投資者對樓市的熱情，說明投資者仍然看好樓市，會繼續(xù)加大對樓市的投資。