【正文】 至東環(huán)鐵路及海文高速，西至美演公路及美蘭墟，南至云龍鎮(zhèn)邊界及繞城高速，東至農(nóng)田及村莊。 項(xiàng)目距離美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 3 公里左右（駕車約 3~4 分鐘），距離海口市中心約 27 公里（駕車只需30 分鐘）。 圖 1：項(xiàng)目區(qū)位及周邊情況 圖 2：土地地貌照片 周邊配套 項(xiàng)目除了 毗鄰 美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)和美蘭墟小市集，周邊基礎(chǔ)配套及市政配套都較非常缺乏 。 項(xiàng)目緊鄰海文高速公路，無(wú)論是去往?？谑兄行倪€是文昌市都非 常方便，另外， 為迎接 2020 年 4 月 13 日博鰲亞洲論壇年會(huì)及 4 月 26 日建省二十周年慶典， 4 月 5日， 海口繞城公路 美蘭機(jī)場(chǎng)至東線高速公路段龍橋立交段提前開(kāi)通，從美蘭機(jī)場(chǎng)可直達(dá)海口東線高速公路 ，所以本項(xiàng)目通往東線高速可直接由繞城公路直達(dá)。 ?？诶@城高速全線通車后，將使海南省國(guó)道 223 線、 224 線和 225 線與同三國(guó)道主干線接通并網(wǎng)，實(shí)現(xiàn) 海南 環(huán)島高速公路完 全 閉合， 不僅對(duì)加快?？诮煌ㄖ鳂屑~建設(shè)，實(shí)現(xiàn)海口地區(qū)公路、鐵路、港口、機(jī)場(chǎng)四種運(yùn)輸方式的有效中轉(zhuǎn)具有重要意義，也可減少?？诔鞘腥肆鳌⑽锪鞯倪^(guò)境交通壓力 ，并帶動(dòng)周邊市縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。此外，由于交通樞紐功能的強(qiáng)大吸引功能， ?？诘娜肆?、物流、信息流都將自然而然地匯集到這里來(lái)，從而形成海口新的物流中心、交通中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心。東環(huán)鐵路是一條以旅游客流和沿線各個(gè)城市、主要中心城鎮(zhèn)之間客流 為主，兼顧部分跨線客流，開(kāi)行少量行包列車的城際快速軌道交通，具有高密度、公交化的特點(diǎn)。 “ 一日生活圈 ” 是東環(huán)鐵路通車運(yùn)營(yíng)后的新生活概念。 東環(huán)鐵路全線計(jì)劃設(shè) 20 個(gè)站，近期建設(shè)站點(diǎn)：既有?？谡?(現(xiàn)?？诨疖囌?)、長(zhǎng)流站、秀英站、汽車南站、新海口站、美蘭機(jī)場(chǎng)站、文昌站、瓊海站、博鰲站、萬(wàn)寧站、神州站、陵水站、田獨(dú)站、新三亞車站。 四 、項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃 目前， 海口市美蘭區(qū)演豐鎮(zhèn)總體規(guī)劃 已經(jīng) 通過(guò)專家評(píng)審，規(guī)劃定位為紅樹(shù)林之鄉(xiāng)。 五 、 項(xiàng)目構(gòu)成情況及 規(guī)劃控制要點(diǎn) 項(xiàng)目構(gòu)成 地塊類型 面積 總面積 統(tǒng)計(jì)說(shuō)明 球場(chǎng)用地 水庫(kù) 本報(bào)告高爾夫地產(chǎn)建設(shè)用地按照商住用地共進(jìn)行計(jì)算。根據(jù) 海口市 最新 城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) ，本項(xiàng)目所處的桂林洋演豐 片區(qū) 屬于第四級(jí)， 基本地價(jià)為 27萬(wàn) /畝（ 405 元 /平方米） ，其中該 地價(jià)含 “ 五通一平 ” 土地開(kāi) 6 發(fā)費(fèi)用 11 萬(wàn)元 /畝 ，根據(jù)這個(gè)價(jià)格計(jì)算，本項(xiàng)目土地價(jià)格為 2711=16 萬(wàn)元 /畝 ，所以總土地價(jià)格為： 22064 萬(wàn)元 第二 部分： 市場(chǎng)分析 一、 2020 年海口房地產(chǎn)特點(diǎn)分析 價(jià)格 分析 ：穩(wěn)中有升 （ 1） 商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。 供給 分析 ：平穩(wěn)增長(zhǎng) （ 1） 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋竣工面積極快速增長(zhǎng)，房屋施工面積和新開(kāi)工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 25%。商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng) %，超額完成了海口市政府規(guī)定的銷售指標(biāo)。 2020 年第4 季度出臺(tái)的提高第二套房首付比 例、實(shí)行上浮利率等一系列針對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。諸多不利擔(dān)心均未對(duì)?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊。房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格繼續(xù)小幅波動(dòng)，同比上漲 %，比上季度上漲 %。 9 大公館 海甸 島 獨(dú)立、疊加 一期獨(dú)立銷售 8 套，二期疊加銷售 20多套 10 江南城 海甸島 疊加 二期 300套銷售完畢 西海岸片區(qū)北臨瓊州海峽，原始植被較好，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境宜人，成為?？谧罡邫n住宅區(qū)，同時(shí)也是?？陧敿?jí)別墅所在地。 10 聯(lián)排別墅面積主要分布在 250 平米以下的范圍，占總數(shù)的 60%，說(shuō)明海口聯(lián)徘別墅面積較為緊湊，以經(jīng)濟(jì)戶型為主。在不考慮面積需求面的情況下，可以分析出， 2020 年?？诟邫n別墅的目標(biāo)銷售群體的消費(fèi)能力非常高，其可承受總價(jià)大都在 200 萬(wàn)元以上。 海口市的土地儲(chǔ)備充足，為城市運(yùn)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，獲得了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行300 億元的授信額度。在城市建 設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 ?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售增速將回落 。明年?？谑猩唐贩肯M(fèi)市場(chǎng)將進(jìn)入疲態(tài)，銷售增速將回落。二是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。 2020 年以來(lái)，?？诒镜鼐用褓?gòu)房需 求旺盛，市場(chǎng)占有份額逐年提高，各大發(fā)展商開(kāi)始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕海口小戶型偏多的結(jié)構(gòu)失衡壓力。 曾經(jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的?？诔鞘兄行?，昔日的冷門地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動(dòng)，進(jìn)入了一線的開(kāi)發(fā)視野。 海南島全年日照時(shí)間 2563 個(gè)小時(shí)，每年近 300 天艷陽(yáng)高照，堪稱“陽(yáng)光的故鄉(xiāng)”。由于高爾夫在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，高爾夫在海南得到了快速的發(fā)展。 海南球場(chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方 面的季節(jié)差異，利用海南開(kāi)放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開(kāi)拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額。這一年里，新開(kāi)張營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)有保亭 18 洞“七仙嶺高爾夫”、三亞 18 洞“鹿回頭高爾夫”和三亞 9 洞“紅塘灣高爾夫”。海南球場(chǎng)的目標(biāo)是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開(kāi)放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠 政策，開(kāi)拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐步擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額。 （ 4） 高爾夫產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展。高爾夫球場(chǎng)可以通過(guò)與旅游機(jī)構(gòu)的資源合作，找到更多的具有高消費(fèi)能力的商務(wù)客人。 一般來(lái)說(shuō)， 本地固定打球客人是球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最可靠的保障，但海南的情況恰恰相反， 80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入是由島外客人創(chuàng)造的。 高爾夫 發(fā)達(dá)國(guó)家在球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中有一個(gè)著名的“四八定律”，指 40%的本地固定客人提供了 80%的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入，而海南球場(chǎng)的“四八定律”則只能作另外一種解釋： 4 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季對(duì) 8 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)淡 (平 )季；在 4 個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季中創(chuàng)造了全年 80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入。由于球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不盡理想，投資者的回報(bào)較慢。 （ 4）經(jīng)營(yíng)品種單一，經(jīng)濟(jì)總量較小。 目前， 海南高爾夫教育的不足和高爾夫在海南產(chǎn)生的特殊背景使得高爾夫文化和理念沒(méi)有得到很好的傳播。 7大高爾夫球場(chǎng)區(qū)域，將分高中低 18 不同檔次，分別建成 4 個(gè)高檔球場(chǎng)，目標(biāo)市場(chǎng)是舉辦國(guó)際賽事； 6個(gè)中檔球場(chǎng)，目標(biāo)市場(chǎng)是業(yè)余高球手休閑娛樂(lè)； 5 個(gè)低檔球場(chǎng)，專供高球愛(ài)好者學(xué)習(xí)或練習(xí)。廣東現(xiàn)有高爾夫球場(chǎng)約 70 個(gè)，其中 51 個(gè)位于珠三角城市，而大部分高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)都是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的。 （ 2）開(kāi)發(fā)模式： —— 開(kāi)發(fā)主體關(guān)系確定 由于 高爾夫和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都屬于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目， 我司缺乏 具備同時(shí)開(kāi)發(fā)這兩類項(xiàng)目的投資能力和經(jīng)驗(yàn)， 所以在開(kāi)發(fā)的模式上， 球場(chǎng)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)主體 和 19 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 可以 實(shí)現(xiàn)分離 ，并協(xié)調(diào)兩者關(guān)系， 搭建 好兩者之間的 組織管理架構(gòu) ；但也可以是 合二為一， 但要注意球場(chǎng) 的開(kāi)發(fā) 和地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 協(xié)調(diào)推進(jìn) 的問(wèn)題。因此 本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)球場(chǎng)與住宅之間的空間布局的時(shí)候，應(yīng)當(dāng) 充分 顧及到住宅布局與球場(chǎng)高品質(zhì)設(shè)計(jì)之間的雙贏關(guān)系 。 為此，要實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目 高爾夫住 宅的開(kāi)發(fā)往往成了實(shí)現(xiàn)球場(chǎng)投資收益平衡，并最終實(shí)現(xiàn)贏 利的重要保證 ，開(kāi)發(fā)應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)： ■ 從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、布局、建造等方面，更合理地處理球場(chǎng)與地產(chǎn)物業(yè)的關(guān)系，使二者真正融合，挖掘資源潛力，盡最大可能提升高爾夫別墅中所同時(shí)蘊(yùn)涵的高爾夫和別墅這雙重價(jià)值。 ■ 優(yōu)化球場(chǎng)樹(shù)、草的選擇、搭配載植，優(yōu)化區(qū)域的生物鏈，盡可能減少對(duì)化肥、農(nóng)藥等沙蟲(chóng)劑的使用或依賴。尤其要增強(qiáng)項(xiàng)目視覺(jué)的創(chuàng)意意識(shí)和符號(hào)意識(shí)。 ?？谑械湫透郀柗虻禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)案例借鑒 （ 1）東山湖畔 項(xiàng)目概況： 該項(xiàng)目位于海南省海口市秀英區(qū)東山高爾夫球球場(chǎng)內(nèi)，距離?？?8 公里，沿海榆中線向 南， 30 分鐘的車程，交通十分便利。 推銷賣點(diǎn)： 西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅，一顆座落于?？谑形骱０兜蔫裁髦椋虮备╊麄€(gè)瓊州海峽，往南遙望火山口國(guó)家自然風(fēng)景公園。 國(guó)際旅游島包含兩個(gè)其本要件，一個(gè)是旅游業(yè)主導(dǎo)，即旅游業(yè)成本島的支柱產(chǎn)業(yè)或 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；二是國(guó)際化，即在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，實(shí)現(xiàn)旅游服務(wù)自由、國(guó)際化，具有超國(guó)界吸引力，客源市場(chǎng)廣泛且面向世界各地。 全力促進(jìn)海南旅游業(yè)的對(duì)外開(kāi)放。 三、 海南國(guó)際旅游島建設(shè)情況 建設(shè)國(guó)際旅游島是海南省第五次黨代會(huì)確定的四大重點(diǎn)工作之一，也是海南新一輪對(duì)外開(kāi)放和增創(chuàng)海南體制、機(jī)制、環(huán)境新優(yōu)勢(shì)的重要標(biāo)志。 四、海南建設(shè)國(guó)際旅游島的近期計(jì)劃 海南省政府 未來(lái)五年海南全面推進(jìn) “ 國(guó)際旅游島 ” 建設(shè)的步驟 如下 ： 高水平編制海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃 ，對(duì)吃、住、行、游、購(gòu)、娛等旅游要素實(shí)施國(guó)際化改造，全面推進(jìn)旅游服務(wù)與國(guó)際接軌。配合做好文昌航天發(fā)射中心和航天主題公園建設(shè)。 科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 設(shè)立 ″ 中國(guó)海南國(guó)際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū) ″ ，構(gòu)建以旅游 為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，將有效促進(jìn)海南的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，更好地引進(jìn)外需、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi) 。 國(guó)際旅游島建設(shè)對(duì)政府施政方式也是一次革命，它必然要求對(duì) 現(xiàn)行管理理念、管理體制按照國(guó)際化要求進(jìn)行改革。這對(duì)于本項(xiàng)目的多期開(kāi)發(fā) 而言， 市場(chǎng)前景將非常廣闊。在高品質(zhì)建設(shè)高爾夫地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的國(guó)際影響力，擴(kuò)大客戶源，這對(duì)于本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣是一大利好。 在該項(xiàng)目的盈虧平衡分析中可得知，在目前設(shè)定的平均價(jià)格水平下 ，即獨(dú)力別墅單價(jià) 11000元 /平方米， Townhouse單價(jià) 95000元 /平方米，花庭美墅 7000元 /平方米 ， 商業(yè) 8000 元 /平方米， 本項(xiàng)目的銷售率的盈虧平衡點(diǎn)是 %，也即項(xiàng)目達(dá)到 %的銷售率項(xiàng)目就能收回投 資，說(shuō)明項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)很 低。 （ 4） 此項(xiàng)目是我司在海南的第一個(gè)項(xiàng)目，而在當(dāng)?shù)兀宜镜钠放七€缺乏一定的知名度，項(xiàng)目啟動(dòng)后，需要加大推銷力度，增加了前期的推廣費(fèi)用。 （ 2） 近幾年來(lái)，?？谑薪?jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，本地居民消費(fèi)水平日益提高，對(duì)高尚住宅的需求性越來(lái)越大； 29 （ 3） ?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境比較健康和樂(lè)觀，在近來(lái)全國(guó)主要大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一片殺跌的大環(huán)境和氛圍下，仍然保持著樓價(jià)的穩(wěn)定升幅； 威脅分析： （ 1） 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 建議 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、布局、建造 、營(yíng)銷 等方面， 本項(xiàng)目應(yīng)該要充分考慮到 球場(chǎng)與別墅的關(guān)系是 否真正融合 ，并以此作為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)思路 。 ●發(fā)揮 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 能力，提高 產(chǎn)品的 建造質(zhì)量