【正文】 準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)， 眾多 的國(guó)際著名度假酒店，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。海南建省之后，旅游業(yè)被確定為省優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來(lái)自島外，海南球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來(lái)，通過(guò)整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國(guó)外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場(chǎng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。 2020 年海南接待高爾夫球客人 60 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)超過(guò) 30%。 由于海南高爾夫本地市場(chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人主要來(lái)自島外，海南球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面取得突破，必須將高爾夫 16 與旅游結(jié)合起來(lái)，通過(guò)整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引本地以外乃至國(guó)外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場(chǎng)成為 旅游產(chǎn)業(yè)的一 部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。 2000、2001 年 BAT 中國(guó)職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽， 20 2020 年亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開(kāi)賽， 20 2020 歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽 TCL 精英賽， 2020 年皇冠假日 三亞公開(kāi)賽，中國(guó)職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，還有在 2020 年 10月 舉行的大眾汽車大師賽。 “冬季到海南打高爾夫”，對(duì)我國(guó)北方地區(qū)及日本、韓國(guó)、北歐、東歐等國(guó)的高爾夫球愛(ài)好者都有極大的吸引力。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸 （ 1）海南本土打球人口增長(zhǎng)緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于海南球場(chǎng)的增長(zhǎng)速度。 海南球場(chǎng)基本上都是旅游度假型球場(chǎng)， 70%以上的客人來(lái)自島外，因此球場(chǎng)同酒店業(yè)一樣，存 17 在著明顯的淡旺季，每年的 1 12 月的冬季，由于國(guó)內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場(chǎng)大多封場(chǎng)，大批客人前來(lái)海南打球，這 4 個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)旺季；每年的 9 月的夏季，海南氣候炎熱，國(guó)內(nèi)外客人來(lái)海南打球的人數(shù)很少，這 6 個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)淡季， 10 月為經(jīng)營(yíng)平季 。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的 16 家球場(chǎng)占地均超 過(guò) 1100 畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同，最低投資折合人民幣 7000 萬(wàn)元，最高投資超過(guò) 2 億元 (含會(huì)館 )。土地資源的有限性和不可再生性使得土地征用問(wèn)題成為制約海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不可忽略的因素。 （ 5）高爾夫文化和理念缺乏。 五 ” 期間，海口將在美蘭區(qū)的美仁坡、新埠島、桂林洋、東和鎮(zhèn)、燕尾灣、司馬坡島、紅樹(shù)林等 7大高爾夫球用地區(qū)域建起 270洞的 15 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) ， 并配套建設(shè) 5 個(gè)練 習(xí)場(chǎng)（不含球場(chǎng)內(nèi)設(shè)的練習(xí)場(chǎng)）、1所高爾夫職業(yè)技術(shù)學(xué)校和 1 所高爾夫?qū)W院。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的高爾夫球場(chǎng) (包括在建而沒(méi)有完工的球場(chǎng) )已達(dá)到 200 多個(gè)，另有調(diào)查報(bào)告認(rèn)為我國(guó)已建和在建的高爾夫球場(chǎng)數(shù)量在 500～ 1000 個(gè)之間。而從高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)角度而言，由于本項(xiàng)目的住宅用地（瓊文公路北）有 25%位于球場(chǎng)內(nèi)，可設(shè)計(jì)為“ 高爾夫球場(chǎng)住宅 ”， 住宅和球場(chǎng)由 我司 統(tǒng)一興建，球道與建筑緊密結(jié)合并合理規(guī)劃 ；其余住宅用地位于球場(chǎng)以南， 球場(chǎng)與住宅是相互獨(dú)立的區(qū)域， 但住宅的住戶能分享球場(chǎng)的景觀環(huán)境和資源 ，所以這部分住宅用地可建設(shè)為“ 高爾夫景觀住宅 ” 。 —— 確定 開(kāi)發(fā) 高爾夫球場(chǎng)與住宅的空間布局 一般來(lái)說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)希望能充分利用球場(chǎng)的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見(jiàn)到過(guò)多的住宅，同時(shí)住宅過(guò)于靠近球道安全性也較低，球場(chǎng)與住宅在資源共享的同時(shí)又要保持一定的距離。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，單獨(dú)以球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)而實(shí)現(xiàn)贏利的球會(huì)，全國(guó)不過(guò)五到六家，比如北京的國(guó)際、深圳的沙河、中山的溫泉、東莞的長(zhǎng)安，目前中國(guó)的高爾夫球場(chǎng) 60%都處于虧損的狀態(tài)。 ■ 提高球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)水平，減少目前不少球場(chǎng)本身經(jīng)營(yíng)艱難而將贏利的壓力增加到房地產(chǎn)中。 ■ 進(jìn) 一步提升高爾夫別墅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品的設(shè)計(jì)價(jià)值。 ■ 做好營(yíng)銷推廣工作，不能在推廣中出現(xiàn)誤差，以免因不當(dāng)推廣或產(chǎn)生不該有的不利傳播而降低項(xiàng)目的口碑價(jià)值和同野地位。 推銷賣點(diǎn)： 木 —— 綠化率： %綠化率，世界罕見(jiàn) 陽(yáng)光 —— 平均每天日照十小時(shí)，陽(yáng)光充足 水 —— 靜湖：獨(dú)享 150 萬(wàn)平方米淡水湖 空氣 —— 每立方米含 2萬(wàn) 10萬(wàn)個(gè) /的空氣負(fù)氧離子 土 —— 紅土高爾夫： 2000 畝世界罕有紅土高爾夫球場(chǎng) 養(yǎng)生 —— 當(dāng)?shù)厝朔Q之 “ 天 然的療養(yǎng)中心 ” 21 產(chǎn)品價(jià)格： 30 萬(wàn) /套精裝觀湖公寓，均價(jià) 60 萬(wàn) /套臨湖別墅 （ 2）西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于 濱海大道假日海灘對(duì)面，占地 2100 畝，擁有 18 洞 PGA國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，其內(nèi)部設(shè)計(jì)由世界著名的擔(dān)綱過(guò) 80%PGA 球場(chǎng)設(shè)計(jì)的戴伊家族傾力設(shè)計(jì)，西海岸高爾夫球場(chǎng)是戴伊家族在中國(guó)區(qū)域的首部力作。 第五部分：海南國(guó)際旅游島建設(shè)及對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的意義 一、 海南國(guó)際旅游島的基本涵義 海南省建立 國(guó)際旅游島，是指在島內(nèi)限定在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域范圍中，對(duì)外實(shí)行以 “ 免簽證零關(guān)稅 ” 為主要特征的投資貿(mào)易自由化政策，有步驟地加快推進(jìn)旅游服務(wù)自由化進(jìn)程。尤其是接待俄羅斯游客大幅增長(zhǎng)，達(dá) 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %，是 2020 年的 14 倍多。在已有的 “ 落地簽證 ” 政策、“ 免簽證 ” 政策和航權(quán)開(kāi)放政策基礎(chǔ)上，向國(guó)家爭(zhēng)取了更加優(yōu)惠的旅游發(fā)展政策。今年 3 月 5 日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式以《關(guān)于支持海南省發(fā)展旅游業(yè)有關(guān)問(wèn)題的函》（國(guó)辦函〔 2020〕 27 號(hào)）函復(fù)海南省人民政府，為支持海南省大力發(fā)展旅游業(yè)，同意海南進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)，在旅游業(yè)對(duì)外開(kāi)放和體制機(jī)制改革等方面積極探索，先行試驗(yàn)；要求國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門(mén)對(duì)海南發(fā)展旅游業(yè)給予大力支持和幫助；并同意在?？凇⑷齺?、瓊海、萬(wàn)寧四市各開(kāi)辦一家市內(nèi)免稅店，銷售提貨點(diǎn)設(shè)在口岸出境隔離區(qū)內(nèi) 等等。 加快神州半島、海棠灣、香水灣、清水灣、石梅灣、銅鼓嶺、美麗沙、新埠島等度假休閑旅游區(qū)建設(shè)，適度 23 開(kāi)發(fā)中部山區(qū)森林旅游、溫泉療養(yǎng)等特色產(chǎn)品，發(fā)展西部旅游 。 加強(qiáng)旅游市場(chǎng)監(jiān)管，建立和完善旅游投訴及應(yīng)急處理機(jī)制，實(shí)行旅游聯(lián)合執(zhí)法。 五 、海南建設(shè)國(guó)際旅游島的預(yù)期效應(yīng) 直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國(guó)際對(duì)接。 六 、海南國(guó)際旅游島的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目的意義 海南國(guó)際旅游島的建設(shè)可以極大的促進(jìn)海南旅游業(yè)的發(fā)展，尤其是各種相關(guān)政策的出臺(tái) 和實(shí)施（如 實(shí)行入境免簽 、 實(shí)行旅游零關(guān)稅 、 擴(kuò)大航權(quán)開(kāi)放 、 實(shí)行更加開(kāi)放的海洋旅游政策 等 ），也必將提升海南的國(guó)際化程度， 同時(shí)將大大促進(jìn)海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 國(guó)際旅游島的建設(shè)在大大促進(jìn)海南省旅游業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為海南帶來(lái)了更多的 中外游客 。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 優(yōu)良 ，銷售利潤(rùn)率達(dá) %，投資收益非?？捎^ 。 劣勢(shì)分析： （ 1） 周邊社區(qū)配套非常缺乏，人氣不足；項(xiàng)目西面緊鄰為美蘭墟村落，在觀感上，與本項(xiàng)目高爾夫高尚住宅區(qū)形成很大落差； （ 2）項(xiàng)目處在美蘭機(jī)場(chǎng)的航道上，噪音較大，影響了本項(xiàng)目作為高檔高爾夫球場(chǎng)的定位； （ 3） 球場(chǎng)的租地問(wèn)題有可能影響球 場(chǎng)建設(shè)的進(jìn)度。 機(jī)會(huì)分析： （ 1） 憑借“球島”和“海南國(guó)際旅游島”的發(fā)展契機(jī)，本項(xiàng)目將有更大的開(kāi)發(fā)前景 。 二、結(jié)論和建議 結(jié)論 該項(xiàng)目在 ?？谑猩踔劣诤Ｄ鲜】梢詷?shù)立 一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模 高爾夫 社區(qū)， 也可以為我司在?？谑?樹(shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。 ●提高 球場(chǎng)的管理 和 球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)水平。 。 ●做好我司 企業(yè)和項(xiàng)目的品牌建設(shè)、文化建設(shè)及物業(yè)管理等管理軟件建設(shè)工作 。 主要的關(guān)注點(diǎn)有以下幾個(gè)： ●本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的 高爾夫 球場(chǎng) 和 住宅產(chǎn)品（主要為 別墅 ）應(yīng)該以 互為提升價(jià)值 為最主要目標(biāo) 。海南作為一個(gè)高爾夫天堂，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)的已經(jīng)有 20 個(gè)球場(chǎng)，僅開(kāi)口市美蘭區(qū)就規(guī)劃 了 15 個(gè)球場(chǎng)，而且都位于本項(xiàng)目的規(guī)劃區(qū)域，這對(duì)于本項(xiàng)目的球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （ 5）由于本項(xiàng)目定位非常高，消費(fèi)群體主要是島外高收入的成功人士 ，而且海南房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于候鳥(niǎo)型市場(chǎng)， 有旺季淡季之分 ， 顧客大多數(shù)來(lái)自全國(guó)各地，這樣的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于營(yíng)銷目標(biāo)很難判斷 和準(zhǔn)確定位 ， 增加了銷售風(fēng)險(xiǎn) 。 27 第七部分：綜合分析與結(jié)論建議 一、項(xiàng)目 SOWT 分析 優(yōu)勢(shì)分析： （ 1） 項(xiàng)目擁有優(yōu)良環(huán)境和景觀資源，周邊生態(tài)自然資源豐富，加上海南的氣候環(huán)境方面的因素，非常適合開(kāi)發(fā)高爾夫中高檔住宅； （ 2） 項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)越，距離美蘭機(jī)場(chǎng)僅 4 分鐘車程，緊靠海文高速、繞城高速（可以直接通往東線高速）以及東線鐵路，交通非常發(fā)達(dá)方便，是?？谑兴懈郀柗蚯驁?chǎng)中位置最為突出的一個(gè)球場(chǎng)，可以極大方便球員和顧客來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)； （ 3） 項(xiàng)目擁有 2100 畝的球場(chǎng)用地、 1379 畝的住宅建設(shè)用地，并擁有 384 畝的儲(chǔ)備建設(shè)用地，可以建設(shè)大型的完善社區(qū)配套，大盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯著； 28 （ 4）高爾夫別墅升值潛力巨大。 第六部分：項(xiàng)目投資收益分析 一、 主要技術(shù)指標(biāo) 占地面積 919377 m2 綜合容積率 建筑密度 % 總建筑面積 735502 m2 計(jì)算容積率面積 735502 m2 住宅面積 729302 m2 2674 戶 其中：獨(dú)立別墅 291721 m2 3 層（按 400 平方米 /戶計(jì)算） Townhouse 291721 m2 3 層（按 250 平方米 /戶計(jì)算） 花庭美墅 145860 m2 4+1 層（按 150 平方米 /戶計(jì)算） 25 公建配套面積 6200 m2 商場(chǎng) 3000 m2 會(huì)所 3000 m2 車位戶數(shù)比 = 其他公建配套 200 m2 不計(jì)入容積率面積 0 m2 地下室面積 0 m2 其中 ：地上車位 24067 m2 其中：可售地下室車位 0 m2 可銷售面積 732302 m2 二、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目總投資（已含所得稅） 212885 萬(wàn)元 最大資金占用 52674 萬(wàn)元 資金占用期 年 項(xiàng)目銷售凈收入 632347 萬(wàn)元 所得稅后利潤(rùn) 419462 萬(wàn)元 稅后總投資利潤(rùn)率 % 投資峰值回報(bào)率 % 年最大資金占用回報(bào)率 % 銷售利潤(rùn)率 % 可售單位成本 2907