【正文】 雜。科技園的聯(lián)想大廈、長城大廈、中興大廈、創(chuàng)維大廈等本屬于檔次較高的物業(yè)，但由于它們大部分是自用，并且集產(chǎn)、學(xué)、研于一身，從根本上有別于專業(yè)的寫字樓。商務(wù)公寓是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強(qiáng)的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化，更多的使用功能，同時進(jìn)入門檻也低；同時，它比住宅更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。從整體來看，南山寫字樓市場表現(xiàn)為一種自給自足的供給狀態(tài)，市場相對較封閉，輻射范圍與福田、羅湖的寫字樓相比差別較大。如果要對城市發(fā)展設(shè)定指標(biāo)體系，那么寫字樓則是代言城市發(fā)展的一個重要指標(biāo)。早在特區(qū)建立之初，南山就在充當(dāng)特區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務(wù)物業(yè)的數(shù)量等均超過了南山。 而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢。深圳市政府提出了 “ 以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來一段時間內(nèi)指導(dǎo)著深圳城市 的發(fā)展，也影響著寫字樓的發(fā)展。探究起來，南山更像深圳的 后花園，而不是經(jīng)濟(jì)的最前線。 南山寫字樓由于區(qū)域、政策等因素的 影響，一直突破不了招商引資方面瓶頸，無從形成商務(wù)氣氛?？梢灶A(yù)見，在未來，深圳市場上寫字樓項目的開發(fā)將大大放緩，也將影響到南山寫字樓市場的發(fā)展。科技園是國家重點支持的五大科技園區(qū)之一，匯聚了如方正、聯(lián)想、華為、創(chuàng)維、思科、長城、中興、西風(fēng)、艾默生、松日高科、法爾勝等大量的高科技企業(yè)。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。 南山寫字樓各自為戰(zhàn)的局面將隨著科技園、南山商 業(yè)中心區(qū)的不斷發(fā)展而得到改善。特別是 2021 年 6 月，深圳發(fā)展計劃局于發(fā) 布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2021－ 2021 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務(wù)氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對平靜的狀態(tài)。這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫字樓的發(fā)展，從另一側(cè)面反映和見證了深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程。中心區(qū)，已建成高檔寫字樓接近 50 萬平方米，在建、在售超過 100 萬平方米，正在成為深圳寫字樓最密集的區(qū)域。 這些深圳不同時期的代表，都是以區(qū)域為單位出現(xiàn)，可見區(qū)域優(yōu)勢在寫字樓發(fā)展中的重要作要，而已往，南山一直缺乏這種優(yōu)勢。 寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒署。 （ 4） 輻射能力差，各自為戰(zhàn) 對南山區(qū)寫字樓市場進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其寫字樓輻射面比較窄，區(qū)域性比較強(qiáng)，輻射范圍主要在南山西部區(qū)域。 （ 3） 商務(wù)公寓搶占寫字樓市場 隨著 2021 年深圳市的有關(guān)政府職能部門對 “ 商務(wù)公寓 ” 正名，意義頗為深遠(yuǎn)。而從上表可以看出，南山寫字樓缺少高檔次的寫字樓， A 級的保利城、新時代廣場、漢唐大廈、明華國際會議中心等寫字樓也只能屬于準(zhǔn)甲級寫字樓級別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級寫字樓，無論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。 隨著南山寫字樓租賃市場的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢頭，其增長速度明顯大于深圳市平均水平。 而南山寫字樓的銷售價格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動。 另外，南山企業(yè)的總體質(zhì)量也有待提高。 目前，蛇口是南山物流業(yè)企業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊的物流業(yè)企業(yè)超過50 家，云集了國內(nèi)外同 行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運(yùn)有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國際貨運(yùn)代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國際貨運(yùn)有限公司、廣東華聯(lián)通國際運(yùn)輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。全年機(jī)場旅客吞 吐量 萬人次，機(jī)場貨郵行吞吐量 萬噸。目前已有來自 8 個國家和地區(qū)的 11 家科技商務(wù)機(jī)構(gòu)已入駐平臺并開展業(yè)務(wù)。而深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 “ ９＋２ ” 的規(guī)劃，包括南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)。 與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場已成為深圳樓市的熱點，同時，該片區(qū)也將成為寶安未來的文化商務(wù)中心，意味著未來該片區(qū)的寫字樓市場也將面臨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 雖然深圳發(fā)展西移、 CEPA 實行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫字樓的發(fā)展，但近段時間內(nèi)，南山寫字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。南山未來的商業(yè)文化中心 較好，多個寫字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心 齊全，商業(yè)配套檔次中等 較 高，規(guī)劃中的寫字樓集中區(qū)域，開始建設(shè) 較 高 總規(guī)劃有36 萬平方米的寫字樓供心區(qū) 戶，區(qū)位優(yōu)越 極為便利 應(yīng) 南 油 一般，地處南山裝半島內(nèi)腹 較方便，車輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車經(jīng)過 差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀 差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 較齊全，但商業(yè)配套檔次較低 較低，以乙級寫字樓為主 較 低 小 蛇 口 較好，深圳改革放開的窗口 好，水陸交通較為發(fā)達(dá) 較好，但更注重住宅規(guī)劃 較好，物流業(yè)聚集區(qū)域 生活配套較全 較差，以商住樓辦公為主 高 一般 從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動效應(yīng)。與之相比，南山商圈的硬件條件還相當(dāng)落后，目前拿得出手的寫字樓、高級酒店都相對較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明 (深圳 )木業(yè)有限公司開發(fā)的TIME 現(xiàn)代城有著 3 萬平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進(jìn)五星級酒店，填補(bǔ)創(chuàng)業(yè)路沒有星級酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫字樓，努力提升南山的商務(wù)氣氛。特別 是在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面，南山在深圳已經(jīng)具有舉足輕重的地位，隨著政府支持力度的加大，將迎來更大的發(fā)展。 （ 2） 政策陽光普照南山 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用。 隨著西部通道工程的啟動、 “CEPA” 的實施、地鐵時代的到來，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山迎來 了良好的開發(fā)機(jī)遇。南山區(qū)寫字樓市場研究報告 自改革開放以來，深圳的寫字樓得到了飛速的發(fā)展，是深圳城市發(fā)展的見證。 南山寫字樓發(fā)展趨勢分析 發(fā)展有利因素 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn) 隨著深圳中心 “ 西移 ” ，城市區(qū)域功能的分工進(jìn)一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國際客戶進(jìn)駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū)高起點高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合，政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯。 另外，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的強(qiáng)勢發(fā)展，也使南山的港口區(qū)位凸現(xiàn)出來，成為重要的區(qū)域。 這些政策指明了南山未來的發(fā)展方向，也為南山寫字樓發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。東門商圈周圍酒店密度之大為深圳之冠，陽光、彭年、迎賓館等著名酒店是眾多商務(wù)人士來深的 必然之選；華強(qiáng)北一帶同樣有圣廷苑等五星級酒店，更有賽格、電子科技大廈等高檔寫字樓引來人流如鯽。 南山寫字樓區(qū)域競爭分析 南山各片區(qū)寫字樓各自為戰(zhàn)，參差不齊 南山區(qū)寫字樓主要片區(qū)競爭性分析 片區(qū) 區(qū)位 交通條件 城市規(guī)劃 商務(wù)氣氛 商業(yè)配套 寫字樓綜合素質(zhì) 片區(qū)知名度 供應(yīng) 南 頭 較好，南山區(qū)與寶安區(qū)