【正文】 呆在車上的時(shí)間很多，因此可以考慮采用電臺廣告（如飛揚(yáng) 971）針對這些客戶宣傳； 龍光項(xiàng)目營銷推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 39 頁 （ 3） 網(wǎng)絡(luò) 在“搜房”等網(wǎng)站建立項(xiàng)目宣傳主頁，進(jìn)行網(wǎng)上宣傳。（具體媒體費(fèi)用見 附件 1） 龍光項(xiàng)目營銷推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 42 頁 附件一：龍光項(xiàng)目媒體計(jì)劃表（ ） 時(shí)間 內(nèi)部認(rèn)籌期 公開發(fā)售期 熱銷期 持銷期 尾盤 合計(jì) 2021 年 10月 11 月 12 月 2021年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 推廣主題 建筑大獎(jiǎng)、“新聞發(fā)布會”引爆市場，主推廊院式住宅形象。 —— 媒體安排 報(bào)紙 特報(bào) 軟文炒作、發(fā)售信息 炒作＋形象＋促銷 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng) +炒作 炒作＋促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 活動(dòng)＋促 銷 —— 商報(bào) —— 活動(dòng)＋炒作＋促銷 —— —— —— —— —— 炒作＋促銷 —— —— 晚報(bào) —— 活動(dòng)＋促銷 —— —— 活動(dòng)＋炒作 活動(dòng)＋促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 —— —— 寶安日報(bào) 炒作 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng)＋促銷 炒作 炒作 炒作＋促銷 炒作＋促銷 促銷 促銷 電視 寶安有線 贊助專欄節(jié)目（劇場） 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng)＋促銷 活動(dòng)＋促銷 促銷 促銷 促銷 促銷 —— 深視 —— —— —— 形象 形象 形象 形象 形象 形象 —— 電臺 —— 活動(dòng)＋促銷 炒作＋促銷 活動(dòng)＋促銷 促銷 活動(dòng)＋促銷 促銷 促銷 促銷 促銷 —— 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站＋認(rèn)籌（ B、 C 類） 炒作＋促銷 炒作＋促銷 活動(dòng)＋促銷 —— 促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 促銷 促銷 戶外 /包裝 廣告牌、車體、候車亭 開盤更換畫面 —— 更換畫面 —— 更換畫面 —— 更換畫面 —— —— 費(fèi)用預(yù)算 報(bào)紙 80 200 180 50 20 530 39% 電視 /電臺 15 30 30 20 10 105 8% 網(wǎng)絡(luò) 20 15 10 10 5 60 4% 公關(guān)活動(dòng) 15 70 80 20 15 200 15% 戶外 /包裝 70 75 120 30 15 310 23% 其它 69 10 50 5 5 139 10% 合計(jì) （萬元） 269 400 470 135 70 1344 100% 比例 20% 30% 35% 10% 5% 100% 備注：√根據(jù)營銷階段的劃分，本案重點(diǎn)營銷月在 2021 年 12 月、 2021 年 4 月、 6 月，這一階段是整個(gè)營銷工作的重中之重 —— 龍光項(xiàng)目“廊院式”住宅節(jié)節(jié)拔升的重要階段，是我們要花大 力氣完成的。 根據(jù)中原操盤經(jīng)驗(yàn)和營銷計(jì)劃安排，本項(xiàng)目的營銷推廣費(fèi)用可以控制龍光項(xiàng)目營銷推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 40 頁 在銷售收入的 ％ 3％，這里我們?nèi)?%，預(yù)計(jì)營銷推廣費(fèi)用約為： 2240萬元 。 （ 3） 報(bào)紙媒體 雖然報(bào)紙廣告的針對性不強(qiáng)，但報(bào)紙廣告可以豐富宣傳的方式，營造聲勢； 而且 ，本項(xiàng)目乃寶安中心區(qū)首個(gè)純高檔樓盤，走的是“高質(zhì)高價(jià)”路線，如何將“廊院式”住宅概念深入人心，取得良好的市場反應(yīng)；如何在“公關(guān)活動(dòng)切入”時(shí)予以媒體報(bào)道及媒體炒作配合、如何創(chuàng)立樓盤品牌并最終建立形成龍光企業(yè)品牌，都需要報(bào)紙媒體的 強(qiáng)大支持。 ? 空中行宮（樣板房）現(xiàn)場拍賣拍賣會； ? 豪宅故事 ——邀請一位最有影響力的富豪（ 建議選擇寶安籍有影響力名人富豪、名人）或國內(nèi)國際第一人（比如：榮氏家族成員等）作為 “空中行宮 ”的主人； ? 慶祝本小區(qū)獲得“ **”稱號； ? 組織 新老業(yè)主參加的“ ****旅游周”。以“三口之家庭”作為參與單位，主題可考慮為：“趣味家庭高爾夫（高爾夫的推桿練習(xí)比賽）”、“藝術(shù)之家大擂臺（模仿中央電視臺的類似節(jié)目）”、“棋王爭霸賽（軍旗、象棋、圍棋、五子棋，可任選，采用積分制，每贏得一場比賽得一分、平零分、負(fù)減一分，分?jǐn)?shù)最高的家庭勝出）”。 ? 展示區(qū)： 擺放 展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應(yīng)留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。 3) 導(dǎo)視系統(tǒng)包裝 ? 燈桿旗： 在樓盤附近的創(chuàng)業(yè)路、新城大道、新湖路段的路兩側(cè)做上燈桿旗，既可為客戶進(jìn)入現(xiàn)場作指引，又可在客戶進(jìn)入現(xiàn)場前營造熱烈的銷售氣氛，帶動(dòng)客戶情緒。 緊鄰本項(xiàng)目地塊有一處市政規(guī)劃的教育用地，雖然本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，全方位高端物業(yè)的打造足以使項(xiàng)目處于新中心區(qū)競爭樓盤的前列，但如果能實(shí)現(xiàn)與教育的結(jié)盟，無論是對增加項(xiàng)目片區(qū)競爭力還是提升項(xiàng)目綜合高端形象均有極大的益處。 ? VIP 認(rèn)籌登記，與秋交會同步進(jìn)行； 龍光項(xiàng)目營銷推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 22 頁 認(rèn)籌方式： 一般樓盤的 VIP卡認(rèn)籌，客戶獲得 VIP 卡，實(shí)際是獲得了樓盤的優(yōu)先購買權(quán)，具體的預(yù)選房號須到解籌日進(jìn)行公開選房，一般采取按照排隊(duì)或抽簽順序選房。 空中行宮樣板房設(shè)計(jì)； 外墻基本全部展示； 電梯部分開通； 部分電梯大堂展示 樣板房展示； 看樓通道完畢； 外墻部分展現(xiàn)； 園林全部展示； “前庭后院”樣板房 竣工驗(yàn)收； 空中行宮樣板房展示； 新看樓通道； 龍光項(xiàng)目營銷推廣（執(zhí)行）報(bào)告 第 20 頁 第二部分 分階段推廣策略 一、 內(nèi)部認(rèn)籌期 （一） 時(shí)間： （二） 銷售推廣目標(biāo)： ? 通過有 目的前期醞釀和宣傳工作，使本項(xiàng)目在市場成為討論的焦點(diǎn)，引起廣泛的關(guān)注， 初步樹立項(xiàng)目“中心領(lǐng)地此時(shí)項(xiàng)目硬件具備更強(qiáng)的展示性，更容易打動(dòng)客戶，盡快促成成交，并且在內(nèi)部 認(rèn)籌期積累交誠意金的客戶在此時(shí)完成成交。 （三） 入市時(shí)機(jī)綜合評述： 根據(jù)我司多年操作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度、競爭形式及深圳樓盤銷售的規(guī)律，在項(xiàng)目一期部分符合預(yù)售條件前后，正迎來國慶 ——秋交會（ ） —— 圣誕 —— 元旦房屋銷售的黃 金季節(jié)；我司認(rèn)為此階段是項(xiàng)目入市的理想時(shí)機(jī)。 注意事項(xiàng)： 操作時(shí)需注意把握加價(jià)時(shí)機(jī)，加價(jià)幅度和頻率不宜過高，一旦超過買家心理承受范圍，則可能阻礙銷售。本項(xiàng)目“ 廊院式住宅 ”，為整個(gè)寶安市場的唯一，套用一句俗語：“獨(dú)家經(jīng)營，可以待價(jià)而沽”。 項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌 ： 一個(gè)良好的樓盤，可以成就一個(gè)優(yōu)秀的發(fā)展商品牌，如碧海云天成就了京基地產(chǎn)，作為初入深圳的龍光地產(chǎn)，中原認(rèn)為更適合利用打造成功樓盤來樹立發(fā)展商的品牌，或者說項(xiàng)目品牌與發(fā)展商品牌同步打造。豪門廊院”的整體高檔次形象、著力營造廊院式生活，迅速形成銷售熱點(diǎn)，帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的熱銷。 ? 地理位置優(yōu)越，交通便捷： 寶安新中心區(qū)在深圳幾個(gè)次中心區(qū)之中，是唯一一個(gè)系統(tǒng)性、超前性規(guī)劃設(shè)計(jì)的中心區(qū)。 中心區(qū)的升值潛力在深圳市福田新中心區(qū)、南山新中心區(qū)都得到很好的驗(yàn)證，因此，強(qiáng)大的升值潛力將會使得寶安新中心區(qū)成為人們置業(yè)、投資的首選。 營銷推廣主線 中原建議本項(xiàng)目的營銷推廣主線： 依托項(xiàng)目差異化特征“廊院式”，分步推出 “廊院式住宅 ——前庭后院住宅 ——空中行宮（純復(fù)式單位） ”，樹立樓盤“中心領(lǐng)地大 型的、有影響力的公關(guān)活動(dòng)還能吸引媒體的跟蹤炒作、有效節(jié)約媒體費(fèi)用，增加宣傳效果。 在項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告中，我們知道寶安客戶的市場購買力極強(qiáng)，不同階段推出的“豪宅”（新安湖、御景臺、冠城世家）都銷售非常良好。即在發(fā)售初期以相對高價(jià)入市，率先推出“廊院式住宅”，首先在市面上形成“頂級物業(yè)、頂級價(jià)格”印象，憑借產(chǎn)品獨(dú)特性，在取得良好的市場反應(yīng)后，逐步推出“前庭后院住宅”、“空中行宮住宅”，掀起一波又一波銷售高潮，同時(shí)逐步提升項(xiàng)目價(jià)格。 因此，從競爭角度評估，建議本項(xiàng)目提早在 9月份進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌，搶奪競爭樓盤客戶。 公開發(fā)售期（ —— ） ：是項(xiàng)目正式銷售的開始，也是大量硬性宣傳投入的開始。 尾盤期 二期發(fā)售期 熱銷期 公開發(fā)售期 內(nèi)部咨詢期 04.. 工程封頂（預(yù)售證）； 園林部分展示； 部分架空層展示； 主入口電梯開通； 裙樓臨售樓處下 外墻。 參加程序： 首先與英國《世界建筑》雜志取得聯(lián)系； 由柏濤公司在澳大利亞墨爾本本部找到一名世界級建筑大師，以該建筑大師名義將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案保送參選； （四） 造勢安排及促銷手段 ? 參加 2021 秋季房地產(chǎn)交易會 ，借助 “秋交會 —— 國慶節(jié)”契機(jī)入市； ? 龍光地產(chǎn)逐鹿深圳戰(zhàn)略發(fā)展新聞發(fā)布會 ：“ 項(xiàng)目名＋檔次定位＋寶安全新生活方式（廊院生活）” 通過媒體訪問發(fā)展商的最高決策者，最后以新聞的形式投放（不是新聞繕稿，而是在新聞版上投放，最終落實(shí)需要與媒體具體討論），談?wù)摪l(fā)展商的開發(fā)理念、本項(xiàng)目的特色及所倡導(dǎo)的生活方式，以此推廣發(fā)展商的品牌，和項(xiàng)目的形象； ? 樣板房設(shè)計(jì) ：聘請國際知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行最大限度展示； ? 讓“廊院式住宅”獲得一個(gè)國際級創(chuàng)新戶型大獎(jiǎng) ，如參加有建筑界奧斯卡之稱的 “普里茲克建筑獎(jiǎng) ”評選 （或者參加“世界建筑獎(jiǎng)”），配合參選對建筑和項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模炒作。 打造教育地產(chǎn) 教育地產(chǎn)在深圳房地產(chǎn)市場屢試不爽，從桃源居到嘉寶田花園，教育與地產(chǎn)結(jié)盟所展示的效果超乎想像，甚至可以使一個(gè)即將 死亡 的項(xiàng)目重新煥發(fā)活力，甚至許多 項(xiàng)目只要與教育搭邊即使用教育地產(chǎn)概念以促進(jìn)項(xiàng)目的 良性銷售。同時(shí)，建議以霓虹燈的形式在項(xiàng)目腳手架上制作樓盤名稱，以增強(qiáng)夜 間的