【導讀】“創(chuàng)世紀濱?；▓@”之所以能夠成功，很。憑借其三錯層設計創(chuàng)造寶安第一而贏得市場。以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài)；中心區(qū)寶安未來的政治、經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心，具有較強的升。以綜合服務和居住為主導產業(yè)的現(xiàn)代化、花園式濱海城區(qū)。升值潛力在深圳市福田新中心區(qū)、南山新中心區(qū)都得到很好的驗證，地理位置優(yōu)越，交通便捷：。與南山只有一關之隔的寶安將是深圳城市擴容的首選區(qū)域之一；在寶安置業(yè)均產生巨大的牽引力。濱海風情，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越：。其規(guī)劃由英國著名的。線，賦予了新中心區(qū)綠色、生態(tài)概念。規(guī)模適中，整體高端定位，高端配置；行政中心對面，中心的中心；臨地鐵出口，未來交通便利；首層全部架空抬高，獨立性、私密性；近2萬㎡大型休閑、運動、健康中心園林；緊鄰規(guī)劃小學地塊；差異化產品——廊院式住宅，營造廊院生活。

　　

【正文】 活動為切入點，項目品牌帶動企業(yè)品牌； 寶安媒體現(xiàn)狀（無主流媒體，有線電視發(fā)達）。 （二） 媒體 策略 本項目目標客戶定位、寶安樓盤銷售本土化特征決定本項目媒體選擇上戶外廣告將起著非常重要的作用；寶安無主流媒體及各鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡發(fā)達，奠定了有線電視廣告的主力地位；項目純高端定位、“項目產品特色”以及“產品先行，公關活動為切入點，項目品牌帶動企業(yè)品牌”的項目營銷戰(zhàn)略決定了報紙媒體不可忽視；因此，中原建議 : 本項目的媒體策略： 以戶外廣告、有線電視、報紙為主，其它媒體為輔； 在不同的推廣期根據(jù)相應的推廣策略安排媒體組合。 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 37 頁 （三） 媒體選擇： 主導媒體： （ 1） 戶外廣告 ? 路旗廣告；（新湖路、創(chuàng)業(yè)西路兩側布置） ? 燈箱廣告；（新湖大道、新城大道、創(chuàng)業(yè)西路、 107 國道段） ? 戶外廣告牌；（水晶島 1 塊、南頭檢查站 1 塊、 107 國道 1 塊、廣深高速寶安出口 1 塊、機場出口 1 塊、西鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 1 塊、新城大道 1 塊、項目地塊 1 塊，共 5～ 8 塊）； ? 候車亭廣告及公交車體廣告；（新城大道、 107 國道、創(chuàng)業(yè)一路至關口段、西鄉(xiāng)大道、前進一路部分路段設置候車亭廣告；選擇 30 31320 等貫穿關內 —— 新安 —— 西鄉(xiāng) —— 寶安下屬各鎮(zhèn)的線路做公交車體廣告） （ 2） 有線電視 寶安區(qū)各鎮(zhèn)有線電視 普及率較高，在 30 多套節(jié)目中選擇收視率較高的翡翠臺、本港臺插播廣告，將取到很好的廣告宣傳的效果；深視廣告更是輔助媒體 主導媒體 媒體選擇 戶外廣告 有線電視 報 紙 DM、夾報 廣 播 網(wǎng) 絡 其 它 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 38 頁 地產廣告的主流媒體，在例如“家園”等欄目中對本案進行形象宣傳對本案的形象打造具有極大的促進作用。 （ 3） 報紙媒體 雖然報紙廣告的針對性不強，但報紙廣告可以豐富宣傳的方式，營造聲勢； 而且 ，本項目乃寶安中心區(qū)首個純高檔樓盤，走的是“高質高價”路線，如何將“廊院式”住宅概念深入人心，取得良好的市場反應；如何在“公關活動切入”時予以媒體報道及媒體炒作配合、如何創(chuàng)立樓盤品牌并最終建立形成龍光企業(yè)品牌，都需要報紙媒體的 強大支持。 主流報媒：深圳特區(qū)報、寶安日報 輔助報媒：南方都市報、深圳商報、深圳晚報等 輔助媒體： DM、夾報、電臺、網(wǎng)絡 （ 1） DM 單張直郵廣告、 夾報 ? 選擇寶安曾經(jīng)的高檔住宅區(qū)及公務員居住集中住宅區(qū)進行 DM 直郵，吸引潛在客戶親臨樓盤銷售現(xiàn)場； ? 同外商協(xié)會、臺商協(xié)會、個體勞動者協(xié)會、觀瀾高爾夫協(xié)會、碧海灣高爾夫協(xié)會聯(lián)系，取得會員的名冊。按照名冊的姓名地址，將樓盤銷售資料以 DM 單張的形式郵遞給協(xié)會會員； ? 針對公務員選擇寶安日報、深圳商報在寶安分區(qū)域投放夾報； （ 2） 電臺 因為本項目目標客戶基本為二次及多次置業(yè)客戶，這些客戶 基本都是有車一族，他們呆在車上的時間很多，因此可以考慮采用電臺廣告（如飛揚 971）針對這些客戶宣傳； 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 39 頁 （ 3） 網(wǎng)絡 在“搜房”等網(wǎng)站建立項目宣傳主頁，進行網(wǎng)上宣傳。 （ 4） 其它 ? 參加寶安（深圳）房地產展銷會； ? 網(wǎng)絡短信廣告； ? 船票廣告（蛇口碼頭船票廣告）。 三、 銷售渠道 ? 售樓處 —— 項目銷售中心； ? 客戶營銷：制定相應獎勵措施，刺激老客戶帶新客戶； ? 全員營銷：發(fā)動發(fā)展商及相關合作公司全體人員進行項目推介，對于推介成交人員給予現(xiàn)金獎勵； ? 中原二級市場聯(lián)動 —— 利用其它樓盤客戶，轉介到本項目； ? 中原三級市場 —— 提供意向客戶資源，與二 級市場銷售人員合作，向客戶進行針對式推廣； ? 項目巡展 （后期在寶安寫字樓、商場、酒店、機場等地作巡展）。 四、 推廣費用預算 通過對銷售價格的初步定位 。 本項目整體平均銷售價格約在 5300 元 /平方米左右。按照可銷售住宅面積 15 萬平方米計算，預計銷售總價約為 8億元。 根據(jù)中原操盤經(jīng)驗和營銷計劃安排，本項目的營銷推廣費用可以控制龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 40 頁 在銷售收入的 ％ 3％，這里我們取 %，預計營銷推廣費用約為： 2240萬元 。 本項目一期部分面積雖然只占到項目（住宅部分）總面積的 40％左右，但是本項目一期的推廣對于整個項目成敗起著至關 重要的作用，一期推廣擔負著“廊院式住宅”概念炒作及項目形象建立，項目二期推廣在某種意思上來說是延續(xù)項目一期部分建立起來的品牌形象，順勢銷售；因此我們預算了項目整體推廣部分的 60％用著項目一期形象推廣及概念炒作，即一期推廣費用約為： 2240*60％，為 1344 萬元 說明 ： ? 本費用預算僅為一個參考控制標準 ，因實際操作及對各項工作要求的質量與標準不同，費用會有差異，本公司在實際工作中會與發(fā)展商共同商討； ? 項目成功與否與前期效果密切相關 ，因此營銷總體費用為前期多、后期少的遞減方式。（具體媒體費用見 附件 1） 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 42 頁 附件一：龍光項目媒體計劃表（ ） 時間 內部認籌期 公開發(fā)售期 熱銷期 持銷期 尾盤 合計 2021 年 10月 11 月 12 月 2021年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 推廣主題 建筑大獎、“新聞發(fā)布會”引爆市場，主推廊院式住宅形象。 豐滿廊院式住宅形象，倡導“廊院生活” 春節(jié)促銷 業(yè)主參觀廣東四大名園及潮汕“院落式”故居活動 “前庭后院” —— 雙庭院順勢出擊 大型兒童繪畫比賽 空中行宮閃亮登場 —— “滿漢全席答客宴”、國際級大師設計樣板房拍賣 促銷信息 —— 媒體策略 以戶外平面媒體為主，報紙軟文網(wǎng)絡、電視臺等其它媒體為輔，并結合秋交會、樣板間展示強勢出擊。 以項目開盤活動為契機，媒體全方位出擊，以特報整版形象廣告主打，配合其它媒體資源全面演繹項目“廊院式住宅”；并借機邀請深圳地產界知名人士舉辦“廊院文化”論壇，通過媒體炒作，從中倡導一種全新的生活理念 —— “廊院生活”！ 以春節(jié)為契機，舉辦一場大型文娛活動，延續(xù)公開 發(fā) 售 熱 銷 勢頭，促進項目銷售！ 借組織業(yè)主參觀游覽四大名園之機，利用媒體進行新一輪“廊院文化”炒作！ 重新整合媒體資源 ,將廊院生活進一步拔升。 通過主 題為“新中心區(qū)未來藍圖形象”或“新中心區(qū)的家”的大型繪畫比賽，經(jīng)過發(fā)散宣傳，全面展示新中心區(qū)美好未來！并冠名“龍光杯” 利用項目二期入市大型活動造勢，促進一期項目銷售。本階段加大報紙廣告投放，以特報、寶安日報為主，其它媒體為輔，將“廊院式住宅”高度拔升至頂點。 借助“龍光 XXXX學?？⒐さ涠Y ”之際，著力宣傳龍光項目教育地產輔助概念，增加項目附加值。 —— 媒體安排 報紙 特報 軟文炒作、發(fā)售信息 炒作＋形象＋促銷 活動＋促銷 活動＋促銷 活動 +炒作 炒作＋促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 活動＋促 銷 —— 商報 —— 活動＋炒作＋促銷 —— —— —— —— —— 炒作＋促銷 —— —— 晚報 —— 活動＋促銷 —— —— 活動＋炒作 活動＋促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 —— —— 寶安日報 炒作 活動＋促銷 活動＋促銷 活動＋促銷 炒作 炒作 炒作＋促銷 炒作＋促銷 促銷 促銷 電視 寶安有線 贊助專欄節(jié)目（劇場） 活動＋促銷 活動＋促銷 活動＋促銷 活動＋促銷 活動＋促銷 促銷 促銷 促銷 促銷 —— 深視 —— —— —— 形象 形象 形象 形象 形象 形象 —— 電臺 —— 活動＋促銷 炒作＋促銷 活動＋促銷 促銷 活動＋促銷 促銷 促銷 促銷 促銷 —— 網(wǎng)絡 網(wǎng)站＋認籌（ B、 C 類） 炒作＋促銷 炒作＋促銷 活動＋促銷 —— 促銷 炒作＋促銷 炒作＋促銷 促銷 促銷 戶外 /包裝 廣告牌、車體、候車亭 開盤更換畫面 —— 更換畫面 —— 更換畫面 —— 更換畫面 —— —— 費用預算 報紙 80 200 180 50 20 530 39% 電視 /電臺 15 30 30 20 10 105 8% 網(wǎng)絡 20 15 10 10 5 60 4% 公關活動 15 70 80 20 15 200 15% 戶外 /包裝 70 75 120 30 15 310 23% 其它 69 10 50 5 5 139 10% 合計 （萬元） 269 400 470 135 70 1344 100% 比例 20% 30% 35% 10% 5% 100% 備注：√根據(jù)營銷階段的劃分，本案重點營銷月在 2021 年 12 月、 2021 年 4 月、 6 月，這一階段是整個營銷工作的重中之重 —— 龍光項目“廊院式”住宅節(jié)節(jié)拔升的重要階段，是我們要花大 力氣完成的。 √“其他”包括：宣傳資料、房交會等； 持銷期及尾盤期部分費用為二期營銷費用，不在本表中計算；