【正文】 00元/平方米的潛質(zhì)。商場受場地較小所限，發(fā)展?jié)摿σ话?，因此，僅具有一、二層商場均價40000元/平方米的商業(yè)潛質(zhì)。 商業(yè)銷售價格定位根據(jù)對東門市場的基本判斷，建議： 商鋪：2500060000元/ m2之間商場租金：一層350550元/ m2 二層200350元m2五、對規(guī)劃設(shè)計的建議 采用天橋連廊形式目前東門很多商場均采用此法，使商場四通八達(dá)，如九龍城、旺角與茂業(yè)百貨通連，金世界商業(yè)中心、八達(dá)商城與太陽百貨通連等。本項目場地較小，更應(yīng)尋求與萬景、東興大廈通連的可行性，在開發(fā)建議階段就應(yīng)在地平、接口方面進(jìn)行周密考慮，作好通連準(zhǔn)備。 商場外墻用玻璃可改善透光狀況，以及增加展示效果，使于今后商家選用廣告位。若所需成本太大，也可僅限于立新路方向用玻璃。 將二房戶型拆小從市場銷售及租賃情況來看，本區(qū)域二房或以上的戶型不適合作投資出租使用，因此，建議發(fā)展商將本項目的12套二房單位，全部改作單身公寓，以確保在今后的銷售過程中不留銷售死角。 轉(zhuǎn)換層可考慮設(shè)立會所，提供乒乓球、閱覽室、健身中心或是咖啡書店、茶社、棋牌室等配套設(shè)施，既不占用銷售面積，又可增加賣點(diǎn)，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，一舉兩得。 背景音樂建議在商場、電梯候梯通道、大堂、地下停車場等空曠、僻靜的地方裝置背景音樂系統(tǒng)。 地下室亦需尋求與世濠大廈打通的可行性，使出行更為便利，并可借機(jī)將與萬景百貨相鄰的一條通道加以利用。 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議采用廚衛(wèi)用具俱全的精裝修（不含家私），讓投資者買了就能出租，讓生意人提著行李即可入住，真正體現(xiàn)商務(wù)型公寓的便利。第四部分 銷售策略建議 銷售目標(biāo)用68個月時間完成銷售指標(biāo) 推出時機(jī)因每年的國慶及中秋雙節(jié)是銷售旺期，秋季住交會亦在此時開幕，因此，建議本項目于2002年10月1日開盤，各種配合必然十分順暢。 銷售計劃分三個階段實施銷售工作① 前二個月為造勢期，主要是將各個銷售賣點(diǎn)鋪開，同時接受內(nèi)部認(rèn)購，預(yù)計完成總銷售任務(wù)的20%。② 第三——六個月共四個月為強(qiáng)勢推廣期，進(jìn)行立體宣傳攻勢，預(yù)計完成總銷售任務(wù)的70%。③ 第七——八個月共二個月為鞏固期，預(yù)計完成總銷售任務(wù)的90%100%。 銷售策略① 制造投資誘惑采用投資推廣活動中最重要的兩個因素：收益和風(fēng)險分析，為投資者提供一個高回報低風(fēng)險甚至零風(fēng)險的投資方式，自然贏得客戶?？煽紤]如下角度：——新財富時代的思索——“雞生蛋，蛋生雞”的哲理——賺得穩(wěn)、賺得快、賺得輕松——投資好年華，日日有回報② 靈活的價格遵循“高定價，高折扣”原則，讓客戶產(chǎn)生“難以得到的就是最好的”的心理感受，通過銷控表制造購買饑渴，促使客戶早下決斷。③ 階段與節(jié)奏控制有計劃推盤，設(shè)定銷售時間和比例，不能為了短期利益，客戶需要哪層就推哪層，以致于以后的銷售中出現(xiàn)“死角”，一般情況下，應(yīng)設(shè)定封頂銷售比例，即將竣工時的銷售比例和入伙銷售比例。為實現(xiàn)這些預(yù)定的銷售額，應(yīng)有起伏，有節(jié)奏地在一個基礎(chǔ)營銷方案指導(dǎo)下，設(shè)置并實施若干個單體銷售方案進(jìn)行前后呼應(yīng)和控制。④ 廣告宣傳有序進(jìn)行銷售重點(diǎn)階段，進(jìn)行立體宣傳攻勢，銷售淡季用小版面調(diào)節(jié)，既不浪費(fèi)廣告費(fèi)，又不使宣傳脫節(jié)。⑤ 深、港兩地展銷聯(lián)動利用偉業(yè)地產(chǎn)設(shè)有香港長期展銷廳的優(yōu)勢，重視向港人進(jìn)行促銷，力爭形成“羊群效應(yīng)”，形成港人多人追捧購買的良好局面。⑥ 重視現(xiàn)場銷售中心的包裝俗話說，“人氣旺則財氣旺”，一個人頭涌涌的售樓中心，一定會形成良好的銷售局面。⑦ 軟性文章炒作利用偉業(yè)地產(chǎn)良好的媒體關(guān)系，用專家意見，購房者感受等增強(qiáng)購房者信心。⑧ 市場切入點(diǎn)列舉216。 無法抗拒的價值誘惑216。 東門大商圈，精品小戶型216。 好地方、好生活、好年華216。 黃金旺地，小戶人家216。 全方位的理想生活216。 商住兩相宜，絕對好年華。216。 投資自住兩相宜216。 投資焦點(diǎn) 鎖定東門廣告費(fèi)用控制%。推廣計劃表：媒體性質(zhì)具體內(nèi)容占總投放比例報紙?zhí)貐^(qū)報、商報、南方都市報30%電視深圳有線臺20%現(xiàn)場廣告現(xiàn)場路牌、樓體、彩旗、氣球、樓書15%活動推廣禮儀活動、文藝表演、派送單張15%銷售售樓處裝飾20%總計銷售、廣告費(fèi)100%6．各營銷階段廣告投放比例營銷階段時間（月）所占總投放比例內(nèi)部認(rèn)購期115%公開發(fā)售期125%持銷期230%促銷期220%掃尾期210%總計8100%第五部分 項目策劃銷售代理 偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾一、偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾 我公司免費(fèi)在“偉業(yè)家園”網(wǎng)站進(jìn)行該項目的廣告宣傳； 我公司免費(fèi)在“偉業(yè)地產(chǎn)”雙月刊進(jìn)行該項目的廣告宣傳活動； 我公司以優(yōu)惠的價格在香港偉業(yè)長期展廳進(jìn)行該物業(yè)的展銷活動； 我公司針對東門市場特點(diǎn)積極主動采取二、三級市場聯(lián)動策略，形成廣泛的市場銷售網(wǎng)點(diǎn)（主要以“東門偉業(yè)地產(chǎn)分行”為主）。 我公司針對東門市場特點(diǎn)積極主動采取各種直銷方式進(jìn)行傳動式銷售，制造市場熱點(diǎn)，廣泛挖掘潛在客戶，提高樓盤銷售率； 我公司將協(xié)助發(fā)展商組織進(jìn)行“建筑專家座談會”“投資專家座談會”等公關(guān)活動，并且安排將每次活動的內(nèi)容在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》、《南方都市報》、深圳電視臺、深圳電臺等媒體進(jìn)行軟性炒作。 我公司免費(fèi)提供在市內(nèi)13個偉業(yè)分行做“新盤推介”直銷推廣 我公司協(xié)助發(fā)展商與“口岸廣告公司” 聯(lián)系“口岸直通車”，組織安排對本項目的看樓活動； 我公司協(xié)助發(fā)展商與《深圳商報》” 聯(lián)系“樓市直通車”，組織安排對本項目的看樓活動；我公司協(xié)助發(fā)展商使本項目榮獲“深圳十大明星樓盤”，“深圳最佳投資物業(yè)”稱號；二、銷售進(jìn)度自公開發(fā)售之日起6—8個月內(nèi)完成95%的銷售量；三、廣告費(fèi)用控制%。四、代理傭金及支付方式 我公司免費(fèi)進(jìn)行本項目的全程策劃服務(wù)； 我公司針對本項目的銷售代理將進(jìn)行梯階式累計收費(fèi)辦法進(jìn)行：A、 完成總銷售面積的50%以下，%計取。B、 完成總銷售面積的51%60%，%計取。C、 完成總銷售面積的61%70%，%計取。D、 完成總銷售面積的71%80%，%計取。E、 完成總銷售面積80%以上，%計取。38