【正文】 未旺” 、“成熟”與“待開發(fā)” 、 “便利”與“不方便” ，這種心態(tài)將對本項目發(fā)展造成直接的威脅和難度。? 外地威脅根據(jù)考察結(jié)果，乳山市周邊的城市，文登、煙臺、萊陽、威海、青島、即墨的同類市場將對本項目造成一定的客戶攔截和影響。? 自身因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本地經(jīng)營者少，本項目由于自身體量大，后續(xù)經(jīng)營招商的重點(diǎn)需面向周邊城市招商，難度較大。 綜合分析 綜上所述，本項目的開發(fā)在擁有足夠的市場競爭優(yōu)勢和眾多市場機(jī)遇的同時，競爭劣勢和市場威脅也同時存在，要確保項目市場操作的成功，對項目進(jìn)行科學(xué)合理的定位，以及對項目自身優(yōu)勢的提煉擴(kuò)大、整體資源的整合運(yùn)用、投資者及經(jīng)營商家盈利模式的滿足、消費(fèi)市場需求的滿足和引導(dǎo)等都十分重要。? 導(dǎo)入物流概念、旅游概念、城市運(yùn)營概念的、乳山市最大規(guī)模、配套完善，集批發(fā)零售于一體的綜合性國際化商貿(mào)批發(fā)城。? 該綜合性國際化商貿(mào)批發(fā)城將滿足乳山本地區(qū)客戶批發(fā)采購和零售需要，并將輻射到周邊青島、威海、煙臺地區(qū)，借助后續(xù)的經(jīng)營管理和宣傳推廣，以后的影響覆蓋面將輻射到整個山東省、以及周邊的省份包括江蘇省、安徽省、河南省、河北省；在國際上將與韓國、日本有貿(mào)易和采購上的往來，隨著國際性會展的持續(xù)宣傳和召開，國際影響可不斷擴(kuò)大至港澳、東南亞以至更遠(yuǎn)的歐美國家；從而成為真正意義上的久久發(fā)國際商貿(mào)城，未來乳山城市核心最具商業(yè)價值的商業(yè)黃金旺地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。? 乳山市城市未來發(fā)展規(guī)劃是向東向南發(fā)展，本項目位于乳山市未來城市核心，在定位上應(yīng)導(dǎo)入城市運(yùn)營概念，響應(yīng)乳山市政府發(fā)展優(yōu)秀旅游城市的號召，導(dǎo)入旅游概念，與銀灘、大乳山的旅游資源接軌，形成良性的聯(lián)動效應(yīng)，成為旅游小商品、旅游精品工藝品、韓國小商品韓國工藝品精品、韓國服飾的集中采購地，成為乳山市的韓國城，借助政府對旅游優(yōu)秀城市和旅游資源的大肆宣傳，本項目將大打旅游牌，借勢造勢，與旅游資源共繁榮，通過游客的采購來帶動本項目的經(jīng)營管理，帶動本項目的后續(xù)影響力和輻射性，不斷做強(qiáng)做大。? 目前甲方在山東省所發(fā)展的商貿(mào)物流項目眾多，本項目在定位和宣傳上不應(yīng)孤立去考慮，而應(yīng)與其他各個項目進(jìn)行“大物流時代”的聯(lián)動宣傳，形成規(guī)模效應(yīng)與聲勢效應(yīng)，達(dá)成營銷、招商與宣傳推廣的效果。項目按高標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)設(shè)計，共劃分為 A、B、C、D 四個區(qū)塊，其中 A 區(qū)為綜合服務(wù)配套區(qū)、B 區(qū)為韓國城旅游小商品區(qū)、C 區(qū)服裝鞋帽批發(fā)區(qū)、D 區(qū)為家具用品百貨區(qū)。 一、二號樓的市場定位A 區(qū)：一、二號樓——綜合服務(wù)配套區(qū)設(shè)有星級酒店、娛樂城、中西餐廳、電影院、網(wǎng)吧、超市、市場等，屬于整個商貿(mào)城的綜合服務(wù)配套區(qū)，以零售業(yè)和系統(tǒng)化配套服務(wù)業(yè)為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前乳山市的娛樂餐飲業(yè)經(jīng)營同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍存在檔次低，經(jīng)營水平落后缺點(diǎn)，而較有市場需求的西餐廳、環(huán)境舒適的咖啡廳、酒吧，在乳山市更是空白點(diǎn)，本項目的服務(wù)配套不但填補(bǔ)這一空白，更將引進(jìn)乳山市最具規(guī)模、最豪華、最齊全的休閑娛樂設(shè)施。 一號樓的市場定位一樓：外圍商鋪：海產(chǎn)干貨（位于外圍，避開農(nóng)貿(mào)市場的濕氣；既可滿足批發(fā)和零售需要，也可作為旅游品的采購區(qū)）內(nèi)圍商鋪：副食品中區(qū)攤位：農(nóng)貿(mào)市場（作為配套的肉菜蔬果農(nóng)貿(mào)市場，與乳山貿(mào)易城以海產(chǎn)品經(jīng)營為主進(jìn)行錯位經(jīng)營）二樓：超 市：3500M 2（作為本項目的配套超市，建議引進(jìn)家家悅進(jìn)駐）快餐廳：391M 2三樓：酒店客房、辦公區(qū)四樓：酒店客房、辦公區(qū) 二號樓的市場定位一樓：將東北角處改為售樓部（面積約 600 M2） ；北側(cè)面向廣場商鋪改酒店大堂；中間商場區(qū)改為街區(qū)式商鋪。外圍商鋪：服裝鞋帽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中區(qū)商鋪：兒童用品、玩具；文體辦公用品；運(yùn)動休閑系列（與利群零售錯位經(jīng)營）二樓：中區(qū)：休閑娛樂區(qū) 4500 M2，包括：1. 電影院 1000 M2，其中：a) 分大、中、小三間，室內(nèi)面 600 M2；b) 通道、售票處、小賣部、休閑面積 400 M2。2. 美容美發(fā) 300 M2；3. 兒童游樂場 700 M2；4. 中餐 2022 M2；5. 茶藝或咖啡廳 500 M2。外圍商鋪：女裝、精品三樓：1. 電影院 600 M2（室內(nèi)面積）2. KTV 演藝中心 3350 M2，其中:a) T 型演藝區(qū) 600 M2；b) 迪廳 800 M2；c) 卡拉 OK 包房 30 間（大、中、小三種房間平均 25 M2/間）共750 M2；d) 水吧 200 M2；e) 配套區(qū) 1000 M2（大廳、洗手間、廚房、辦公區(qū)、倉庫等） 。3. 廣東式按摩中心 2200 M2（按摩房設(shè)在四樓） ，其中：a) 休息大廳 600 M2；b) 熱水池 150 M2； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。c) 冷水池 150 M2；d) 淋浴區(qū) 300 M2；e) 配套區(qū) 1000 M2（大廳、洗手間、辦公區(qū)、倉庫等）4. 臺球 300 M2；5. 健身中心 1200 M2；6. 網(wǎng)吧 300 M2；7. 中餐廳 M2。四樓：1. 酒店客房2. 按摩房共 80 間，其中：a) 普通房：10 M 2/間，50 間，共 500 M2；b) 套 房：20 M 2/間，30 間，共 600 M2。 三至八號樓的市場定位B 區(qū)：三、四號樓——韓國城旅游小商品區(qū)? 旅游小商品城（三號樓）經(jīng)營類別：玉器 草編制品 / 彩陶工藝 / 毛絨玩具 / 裝裱 / 字畫 / 古玩 / 刺繡 / 海產(chǎn)類精品/海產(chǎn)干貨 ? 作為省級旅游度假區(qū)的乳山銀灘，近年旅游需求迅猛增長，今年黃金周期間，全市共接待國內(nèi)外游客 萬人次，比去年同期增長 %，實現(xiàn)旅游綜合收入 3521 萬元，比去年同期增長 %，旅游市場發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。前景誘人；? 今年以來，乳山市政府加大了旅游業(yè)開發(fā)的力度，乳山市共有大乳山風(fēng)景區(qū)、藍(lán)湖國際游艇度假中心、東方黃金公園等 8 大旅游項目被各路買家爭搶一空，吸引投資達(dá) 60 多億元，隨著乳山市旅游業(yè)的飛速發(fā)展，必將吸引大批國內(nèi)外游客慕名而來，從而帶來龐大的外來消費(fèi)人群， 而本項目將與各大旅行社合作，作為乳山唯一一家“旅游定點(diǎn)購物單位” 成為來乳中外游客旅游購物觀光的重要場所，具有良好的經(jīng)營發(fā)展前景。? 韓國城（四號樓）經(jīng)營類別：韓國小百貨、小商品、食品、工藝品、服飾、鞋帽、化妝品、漁具等，數(shù)萬種韓國商品給乳山帶來一股強(qiáng)勁的“韓流” 。? 乳山與韓國隔海相望，明清時期就有經(jīng)貿(mào)往來。由于乳山市沒有成型的韓國商品交易場所，致使一些服裝、布匹、電器、工藝品等韓國商品流入了山東威海等地交易。近年乳山市加大對外開放的力度，深入實施“借韓國、借青島、借大企”的三借戰(zhàn)略。本項目順應(yīng)市政府“借韓（國）興乳”的號召，緊抓時機(jī)謀劃建立全省首家韓國商品城，以吸引更多韓商來乳投資興業(yè)。C 區(qū)：五、六號樓——服裝鞋帽批發(fā)區(qū)? 鞋帽批發(fā)區(qū)及兒童大世界（五號樓） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)營類別：鞋類 / 童裝 / 童鞋 / 童帽 / 兒童玩具 / 孕嬰用品? 是乳山市規(guī)模最大、品種最齊的以兒童為主題的購物城及鞋帽批發(fā)市場。? 服裝批發(fā)區(qū)（六號樓）經(jīng)營類別：男女時裝 /羊毛衫、紗線 / 皮具箱包、腰帶? 一層是乳山最大的以經(jīng)營服裝批零為主的專業(yè)市場，場內(nèi)主要經(jīng)營服裝、針織、紡織品為主，皮具箱包為輔等 18 大類 6000 多個品種，各類商品均以款式新穎、花色齊全、價格低廉為特色。? 二、三層為國際會展中心，定期舉辦商品博覽會，邀請全國及國際生產(chǎn)廠商、代理商、零售商、進(jìn)出口商前來交易。屆時，市場眾多商戶足不出戶，就能與國內(nèi)外各地商家進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談和交流合作，商貿(mào)城將成為具有國際影響力的產(chǎn)品綜合展示交易會。D 區(qū)：七、八號樓——家具用品百貨區(qū)? 日用生活小百貨區(qū)（七號樓）經(jīng)營類別：餐具、毛巾、拖把、掃把、衣架、水桶、小家電等上萬種日用小百貨。? 日用生活小百貨區(qū)特色為：乳山規(guī)模最大、品種最全、價格最低。? 家居廣場區(qū)（八號樓） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)營類別：布藝 / 地毯 掛毯 / 床上用品 / 家具 / 家具燈飾等。? 目前乳山市的家居市場較為分散，普遍存在規(guī)模小、檔次低、經(jīng)營水平落后、缺乏特色等缺點(diǎn)，至今還沒有形成一個相對集中，有規(guī)模的家居廣場，本項目家居廣場區(qū)的建成將會一改乳山市臨散的家居市場，成為乳山市最具影響力的家居交易場所。 定位理由及結(jié)合定位的核心發(fā)展策略定位理由：? 在乳山市設(shè)立綜合性國際化商貿(mào)批發(fā)城，將有效填補(bǔ)本市在這方面的市場空白，其中的韓國城定位將為整個項目定位起到畫龍點(diǎn)睛的作用和為經(jīng)營管理、可持續(xù)性發(fā)展、提升項目知名度和影響力起到至關(guān)重要的作用；? 國際會展區(qū)將定期舉辦國際性的會展和商業(yè)促銷活動，不斷擴(kuò)大行業(yè)影響，提升整個項目的輻射性與號召力；? 其他服裝、鞋帽、家居用品、小商品區(qū)將有效整合乳山市分散的商業(yè)，成為集大成者；? 箱包區(qū)將填補(bǔ)乳山市這方面緊缺的市場空白；? 羊毛衫、紗線區(qū)將移花接木，吸引海陽市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為我所用；? 整個項目定位充分考慮到招商銷售的便利性，可持續(xù)性長遠(yuǎn)發(fā)展的可行性，產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)，錯位經(jīng)營與市場細(xì)分，行業(yè)的關(guān)聯(lián)性與 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。系統(tǒng)配套的重要性，科學(xué)合理的定位將有助于實現(xiàn)本項目“久久發(fā)”的長遠(yuǎn)目標(biāo)！結(jié)合定位的核心發(fā)展策略：? 借助政府大力打造、發(fā)展中國優(yōu)秀旅游城市的城市運(yùn)營策略，借勢造勢，與政府共贏本項目；在銀灘、大乳山旅游區(qū)與本項目定位中的韓國城之間，對開豪華旅游巴士，與旅游公司與導(dǎo)游建立共贏的默契，使游客必到本項目購買旅游紀(jì)念品和旅游土特產(chǎn)品、海產(chǎn)干貨，一則與當(dāng)?shù)芈糜钨Y源共繁榮，獲得長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展；二則通過一批一批游客的到訪和參觀、采購，無形中為本項目進(jìn)行長期的對外免費(fèi)宣傳，不斷提升整個項目的影響力、知名度和輻射力；三則帶動整個乳山地方旅游經(jīng)濟(jì)、商業(yè)與服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為未來的乳山城市核心區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展做好堅實的鋪墊。通過此舉，在本質(zhì)上全面提升整個項目除了商貿(mào)以外的旅游資源附加價值，起到畫龍點(diǎn)睛的作用；? 要重視后續(xù)的經(jīng)營管理，引入國際或國內(nèi)著名的經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理或作為顧問，并以此在廣告推廣上進(jìn)行大力宣傳，建立客戶對未來經(jīng)營的信心，既有利于招商，也有利于后續(xù)實實在在的經(jīng)營管理；? 將本項目與發(fā)展商在山東發(fā)展的齊齊發(fā)濟(jì)北大市場、以及在濱州、蓬萊、兗州、菏澤開發(fā)的各大規(guī)