【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。登市，西毗海陽市，北接煙臺市牟平區(qū)，南瀕黃海，與韓國、日本隔海相望。人類居住的城市之一。乳山市交通便利。臺、威海三市路程均在1個(gè)半小時(shí)以內(nèi)，機(jī)場、三大港口、三大火車站。境內(nèi)乳山口港為國家二類開放口岸，全市已形成。公路、鐵路、海上、航空四位一體的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到億元，增長%。

　　

【正文】 “轉(zhuǎn)讓”字樣；富山路、商業(yè)街一帶人流較多，但沒有形成熙熙攘攘的購物人流，經(jīng)營者普遍比較悠閑。城市薄弱的商業(yè)氛圍，對于發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目來說，無疑是一種巨大的挑戰(zhàn)。 ? 城市外來人口少 乳山市不僅人口少，外來人口也少，所以難以為本市的商業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來充足的消費(fèi)人群，對于本市商業(yè)的擴(kuò)張存在市場容量的限制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 城市人均收入低 乳山城市人均收入較低，工薪階層月入 600~800 元為低收入； 900~1500元為中等收入； 1500 以上為中高收入。人均收入的普 遍偏低造成城市消費(fèi)力偏低，消費(fèi)力偏低則難以推動(dòng)商業(yè)的大規(guī)模和迅速發(fā)展。 ? 交通不便 本項(xiàng)目所處位臵，目前尚屬較偏，無到達(dá)的公交車，市區(qū)市民到此消費(fèi)相當(dāng)不便。 ? 建材市場的負(fù)面影響 近在咫尺的建材市場，在本市來說是一個(gè)失敗的商業(yè)項(xiàng)目，整個(gè)市場門庭冷落。盡管每個(gè)市場的定位和經(jīng)營推廣各有不同，但建材市場的現(xiàn)狀對本項(xiàng)目的前期來說，多少難免會(huì)帶來一些負(fù)面的影響。 ? 準(zhǔn)備較為倉促 發(fā)展商要求本項(xiàng)目于 2021 年 11 月 20 日開盤，在工程進(jìn)度、現(xiàn)場售樓部、廣告宣傳推廣、市場滲透和蓄客等諸多方面條件尚未明顯成熟的情況下，我方認(rèn)為開盤 屬于“硬著陸”。 機(jī)遇分析【 Opportunities】 ? 天時(shí)地利，未來城市核心 本項(xiàng)目在機(jī)遇上占盡天時(shí)地利，一方面，獲得政府的優(yōu)惠政策大力支持，另一方面，該項(xiàng)目所處位臵屬于乳山市城市核心，兼之本項(xiàng)目規(guī)模宏大，所以具有不可估量的商業(yè)發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 規(guī)模優(yōu)勢出效益 目前乳山城市商業(yè)處于起步階段，有待不斷大力提升；且乳山市無大規(guī)模商業(yè)批發(fā)歷史。本項(xiàng)目作為乳山市規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將通過規(guī)模優(yōu)勢形成影響力、輻射力，以規(guī)模優(yōu)勢提升城市商業(yè)價(jià)值，以規(guī)模優(yōu)勢出效益。 ? 經(jīng)營管理樹口碑 目前乳山市商業(yè)尚沒有受到外來強(qiáng)勢對手的巨大沖擊， 本市批發(fā)市場均不重視統(tǒng)一的經(jīng)營管理和宣傳推廣，甚至于可以視同沒有。本項(xiàng)目將進(jìn)行統(tǒng)一有效的經(jīng)營管理、統(tǒng)一的品牌宣傳推廣，促成項(xiàng)目的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，以經(jīng)營管理樹口碑，以經(jīng)營管理創(chuàng)效益。 ? 城市運(yùn)營借力發(fā)力 本項(xiàng)目要借助政府運(yùn)營發(fā)展城市的方針方向，與城市發(fā)展共繁榮，獲得政府多方面的全力支持，避免孤軍作戰(zhàn)，方為上策。政府全力打造中國優(yōu)秀旅游城市，是本項(xiàng)目務(wù)必借助的發(fā)展歷史機(jī)遇。 ? 投資者首選投資工具 乳山市民的投資渠道少，在股市長期低迷的情況下，市民普遍在尋求更穩(wěn)健、有 升值潛力投資渠道。本項(xiàng)目的推出，借助強(qiáng)勢的廣告宣傳推廣，合理的入市價(jià)格，勢必成為投資者首選的投資工具，最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y原始股。 ? 大物流時(shí)代，大發(fā)展機(jī)遇 本項(xiàng)目并非孤立的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與發(fā)展商在山東發(fā)展的濟(jì)南、濱州、蓬萊、兗州、菏澤各大規(guī)?，F(xiàn)代物流市場聯(lián)手發(fā)展，資源共享產(chǎn)生互補(bǔ)效應(yīng)，把山東的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，從而產(chǎn)生輻射全國、具備國際影響的市場效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 優(yōu)惠政策支持 本項(xiàng)目是乳山市政府重點(diǎn)工程項(xiàng)目，獲得政府一系列的優(yōu)惠政策支持，是目前乳山市唯一獲此大力支持的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，政府的政策支持勢必 有助于推動(dòng)項(xiàng)目的招商與發(fā)展。 威脅分析【 Threats 】 ? 本地威脅 乳山市區(qū)的商業(yè)街、富山路一帶，以及乳山貿(mào)易城，商業(yè)已經(jīng)成熟，對本項(xiàng)目的經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者、采購者來說，是一種較強(qiáng)的分流和競爭；經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者、采購者會(huì)對兩地去做直接的對比，“旺”與“未旺”、“成熟”與“待開發(fā)”、“便利”與“不方便”，這種心態(tài)將對本項(xiàng)目發(fā)展造成直接的威脅和難度。 ? 外地威脅 根據(jù)考察結(jié)果，乳山市周邊的城市，文登、煙臺、萊陽、威海、青島、即墨的同類市場將對本項(xiàng)目造成一定的客戶攔截和影響。 ? 自身因素 本地經(jīng)營 者少，本項(xiàng)目由于自身體量大，后續(xù)經(jīng)營招商的重點(diǎn)需面向周邊城市招商，難度較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合分析 綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)在擁有足夠的市場競爭優(yōu)勢和眾多市場機(jī)遇的同時(shí)，競爭劣勢和市場威脅也同時(shí)存在，要確保項(xiàng)目市場操作的成功，對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的定位，以及對項(xiàng)目自身優(yōu)勢的提煉擴(kuò)大、整體資源的整合運(yùn)用、投資者及經(jīng)營商家盈利模式的滿足、消費(fèi)市場需求的滿足和引導(dǎo)等都十分重要。 ? 導(dǎo)入物流概念、旅游概念、城市運(yùn)營概念的、乳山市最大規(guī)模、配套完善，集批發(fā)零售于一體的綜合性國際化商貿(mào)批發(fā)城。 ? 該 綜合性國際化商貿(mào)批發(fā)城將滿足乳山本地區(qū)客戶批發(fā)采購和零售需要，并將輻射到周邊青島、威海、煙臺地區(qū)，借助后續(xù)的經(jīng)營管理和宣傳推廣，以后的影響覆蓋面將輻射到整個(gè)山東省、以及周邊的省份包括江蘇省、安徽省、河南省、河北省；在國際上將與韓國、日本有貿(mào)易和采購上的往來，隨著國際性會(huì)展的持續(xù)宣傳和召開，國際影響可不斷擴(kuò)大至港澳、東南亞以至更遠(yuǎn)的歐美國家；從而成為真正意義上的久久發(fā)國際商貿(mào)城，未來乳山城市核心最具商業(yè)價(jià)值的商業(yè)黃金旺地。 ? 乳山市城市未來發(fā)展規(guī)劃是向東向南發(fā)展，本項(xiàng)目位于乳山市未來城市核心，在定位上應(yīng)導(dǎo)入城市 運(yùn)營概念，響應(yīng)乳山市政府發(fā)展優(yōu)秀旅游城市的號召，導(dǎo)入旅游概念，與銀灘、大乳山的旅游資源接軌，形成良性的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，成為旅游小商品、旅游精品工藝品、韓國小商品韓國工藝品精品、韓國服飾的集中采購地，成為乳山市的韓國城，借助政府對旅游優(yōu)秀城市和旅游資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的大肆宣傳，本項(xiàng)目將大打旅游牌，借勢造勢，與旅游資源共繁榮，通過游客的采購來帶動(dòng)本項(xiàng)目的經(jīng)營管理，帶動(dòng)本項(xiàng)目的后續(xù)影響力和輻射性，不斷做強(qiáng)做大。 ? 目前甲方在山東省所發(fā)展的商貿(mào)物流項(xiàng)目眾多，本項(xiàng)目在定位和宣傳上不應(yīng)孤立去考慮，而應(yīng)與其他各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行“大物流時(shí)代”的聯(lián)動(dòng)宣 傳，形成規(guī)模效應(yīng)與聲勢效應(yīng)，達(dá)成營銷、招商與宣傳推廣的效果。 項(xiàng)目按高標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)設(shè)計(jì)，共劃分為 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)塊，其中 A 區(qū)為綜合服務(wù)配套區(qū)、 B 區(qū)為韓國城旅游小商品區(qū)、 C 區(qū)服裝鞋帽批發(fā)區(qū)、 D 區(qū)為家具用品百貨區(qū)。 一、二號樓的市場定位 A 區(qū)：一、二號樓 —— 綜合服務(wù)配套區(qū) 設(shè)有星級酒店、娛樂城、中西餐廳、電影院、網(wǎng)吧、超市、市場等 ， 屬于整個(gè)商貿(mào)城的綜合服務(wù)配套區(qū)，以零售業(yè)和系統(tǒng)化配套服務(wù)業(yè)為主。 目前乳山市的娛樂餐飲業(yè)經(jīng)營同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍存在檔次低，經(jīng)營水平落后缺點(diǎn)，而較有市場需求的西 餐廳、環(huán)境舒適的咖啡廳、酒吧，在乳山市更是空白點(diǎn)，本項(xiàng)目的服務(wù)配套不但填補(bǔ)這一空白，更將引進(jìn)乳山市最具規(guī)模、最豪華、最齊全的休閑娛樂設(shè)施。 一號樓的市場定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一樓：外圍商鋪：海產(chǎn)干貨 （位于外圍，避開農(nóng)貿(mào)市場的濕氣；既可滿足批發(fā)和零售需要，也可作為旅游品的采購區(qū)） 內(nèi)圍商鋪：副食品 中區(qū)攤位：農(nóng)貿(mào)市場 （作為配套的肉菜蔬果農(nóng)貿(mào)市場，與乳山貿(mào)易城以海產(chǎn)品經(jīng)營為主進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營） 二樓：超 市： 3500M2 （作為本項(xiàng)目的配套超市，建議引進(jìn)家家悅進(jìn)駐） 快餐廳： 391M2 三樓：酒店客房、辦公區(qū) 四樓 ：酒店客房、辦公區(qū) 二號樓的市場定位 一樓：將東北角處改為售樓部（面積約 600 M2）；北側(cè)面向廣場商鋪改酒店大堂； 中間商場區(qū)改為街區(qū)式商鋪。 外圍商鋪：服裝鞋帽 中區(qū)商鋪：兒童用品、玩具；文體辦公用品；運(yùn)動(dòng)休閑系列（與利群零售錯(cuò)位經(jīng)營） 二樓 ： 中區(qū) ： 休閑娛樂區(qū) 4500 M2， 包括 ： 1. 電影院 1000 M2， 其中 ： a) 分大、中、小三間，室內(nèi)面 600 M2； b) 通道、售票處、小賣部、休閑面積 400 M2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 美容美發(fā) 300 M2； 3. 兒童游樂場 700 M2； 4. 中餐 2021 M2； 5. 茶藝或咖啡廳 500 M2。 外圍商鋪：女裝、精品 三樓： 1. 電影院 600 M2（室內(nèi)面積） 2. KTV 演藝中心 3350 M2， 其中 : a) T 型演藝區(qū) 600 M2； b) 迪廳 800 M2； c) 卡拉 OK 包房 30 間（大、中、小三種房間平均 25 M2/間）共 750 M2； d) 水吧 200 M2； e) 配套區(qū) 1000 M2（大廳、洗手間、廚房、辦公區(qū)、倉庫等） 。 3. 廣東式按摩中心 2200 M2（按摩房設(shè)在四樓 ）， 其中 ： a) 休息大廳 600 M2； b) 熱水池 150 M2； c) 冷水池 150 M2； d) 淋浴區(qū) 300 M2； e) 配套區(qū) 1000 M2（大廳、洗手間、辦公區(qū)、倉庫等） 4. 臺球 300 M2； 5. 健身中心 1200 M2； 6. 網(wǎng)吧 300 M2； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7. 中餐廳 M2。 四樓： 1. 酒店客房 2. 按摩房共 80 間，其中： a) 普通房： 10 M2/間， 50 間，共 500 M2； b) 套 房： 20 M2/間， 30 間，共 600 M2。 三至八號樓的市場定位 B 區(qū) ：三 、 四 號樓 —— 韓國城旅游小商品區(qū) ? 旅游小商品城（ 三 號樓） 經(jīng)營類別： 玉器 草編制品 / 彩陶工藝 / 毛絨玩具 / 裝裱 / 字畫 / 古玩 / 刺繡 / 海產(chǎn)類精品 /海產(chǎn)干貨 ? 作為 省級旅游度假區(qū) 的 乳山銀灘 ，近年 旅游需求迅猛增長， 今年 黃金周期間，全市共接待國內(nèi)外游客 萬人次，比去年同期增長 %，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 3521 萬元，比去年同期增長 %，旅游 市場 發(fā)展前景 誘人 ； ? 今年以來，乳山市政府加大了旅游業(yè)開發(fā)的力度，乳山市共有大乳山風(fēng)景區(qū)、藍(lán)湖國際游艇度假中心、東方黃金公園等 8 大旅游項(xiàng)目被各路買家爭搶一空，吸引投資達(dá) 60 多億元，隨著乳山市旅游業(yè)的飛速發(fā)展，必將吸引大批國內(nèi)外游客慕名而來，從而帶來龐大的外來消費(fèi)人群， 而本項(xiàng)目將與各大旅行 社 合作，作為乳山唯一一家“旅游定點(diǎn)購物單位” 成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。