【正文】 考慮以上因素，我司建議本項目價格策略： 采用領(lǐng)導(dǎo)定價法，走“高質(zhì)高價”價格路線，領(lǐng)導(dǎo) 片區(qū)價格；同時支撐本項目“豪門廊院”形象。本項目“ 廊院式住宅 ”，為整個寶安市場的唯一，套用一句俗語：“獨家經(jīng)營，可以待價而沽”。 2. 走相對高價路線 —— 領(lǐng)導(dǎo)定價法 在項目 定位報告中，我們分析得出：本項目地價過高、中心區(qū)樓盤定位較為接近，為避免產(chǎn)品同質(zhì)化，必須走“差異化、高質(zhì)高價”路線才能在片區(qū)競爭中立于不敗。因此，價格策略制定將極為重要，這里，我們參考了較為常用的兩種價格路線： 1. 走理性價格路線 —— 跟隨定價法 本項目地塊為拍賣取得，樓面地價高達(dá) 1670 元，遠(yuǎn)高于周邊其它樓盤（ 深業(yè)新岸線樓面地價 900 元 /平、德業(yè)基、中南二期、泰華、金成等本地發(fā)展商拿地較早，地價會更低 ）。 推廣步驟 ： ? 第一步：將 “廊院式 ”住宅推向市場，迅速建立項目差異性優(yōu)勢，倡導(dǎo)“廊院式生活”，同時樹立樓盤高檔次形象； ? 第二步：將 “廊院式 ”生活深化，適時推出 “前庭后院 ”主力戶型； ? 第三步：將本案的頂級戶型 ——空中行宮推向市場，進(jìn)一步提升樓盤檔次，帶動產(chǎn)品的銷售。 項目品牌帶動企業(yè)品牌 ： 一個良好的樓盤，可以成就一個優(yōu)秀的發(fā)展商品牌，如碧海云天成就了京基地產(chǎn)，作為初入深圳的龍光地產(chǎn)，中原認(rèn)為更適合利用打造成功樓盤來樹立發(fā)展商的品牌，或者說項目品牌與發(fā)展商品牌同步打造。 公關(guān)活動為切入點： 以大型公關(guān)活動為突破點，吸引市場關(guān)注，形成市場焦點，提升樓盤形象。參照工程進(jìn)度，這些競爭樓盤將在今年 910 月份入市，屆時勢必進(jìn)行大規(guī)模的宣傳推廣，吸引大批的人流前往片區(qū)；本項目可以采取提前入市，接受 VIP 認(rèn)籌登記的方式，在項目包裝上下足功夫， 通過工地圍墻、路旗、樓體條幅吸引片區(qū)內(nèi)客戶注意；通過售樓處前廣場、“廊院式”售樓處、“廊院式”樣板房，“沖擊”目標(biāo)客戶、打動目標(biāo)客戶、“搶奪”目標(biāo)客戶，進(jìn)而贏得目標(biāo)客戶，并憑借產(chǎn)品的市場沖擊力初步建立項目“廊院式 amp。而營銷是將所有的期望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時的重要一環(huán)，中原希望通過務(wù)實而周密的營銷達(dá)到發(fā)展商的期望。豪門廊院”的整體高檔次形象、著力營造廊院式生活，迅速形成銷售熱點，帶動產(chǎn)品的銷售，實現(xiàn)整個項目的熱銷。豪門廊院” 主題支持： ? 項目地處新中心區(qū)，區(qū)位發(fā)展前景看好； ? 純高端定位，高端配置； ? 差異化產(chǎn)品 —— 廊院式住宅，營造廊院生活。 項目獨有賣點 ? 規(guī)模適中，整體高端定位，高端配置； ? 行政中心對面，中心的中心； ? 臨地鐵出口，未來交通便利； ? 首層全部架空抬高，獨立性、私密性； ? 自身擁有近 2 萬平米大型商業(yè)配套； ? 近 2 萬㎡大型休閑、運動、健康中心園林； ? 強強聯(lián)合：龍光、柏濤、泛亞易道、中原 ? 緊鄰規(guī)劃小學(xué)地塊； ? 特色戶型 1—— 廊院式住宅，免費贈送面積，片區(qū)獨有； 本案 4A1 戶型設(shè)計在寶安唯一 廊院式住宅效果示意 ? 特色戶型 2—— 前庭后院住宅，免費贈送層高 6 米奇偶層交錯空中花園＋入戶花園； 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 6 頁 寶安唯 一 “入戶花園＋空中花園 ”的戶型設(shè)計 前庭 —— 入 戶 花 園 后院 ——層高 6 米的 大露臺 ? 單棟復(fù)式樓王 —— 空中行宮； 純復(fù)式住宅， “入戶花園＋層高 6 米空中花園 ” 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 7 頁 核心賣點提煉 項目賣點與競爭對手賣點比較 通過與競爭對手賣點競爭分析比較，我們歸納提煉出項目核心賣點： 項目核心賣點 —— 中心區(qū)第一個純高檔住宅區(qū)，廊院式住宅。 ? 濱海風(fēng)情，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越： 寶安中心區(qū)緊鄰深圳前海海灣，是 深 圳 惟一 的 濱 海 城龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 5 頁 區(qū) ，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，海濱色彩濃郁 。 ? 地理位置優(yōu)越，交通便捷： 寶安新中心區(qū)在深圳幾個次中心區(qū)之中，是唯一一個系統(tǒng)性、超前性規(guī)劃設(shè)計的中心區(qū)。 （二） 項目賣點分析 片區(qū)共有賣點 項目獨有賣點 項目核心賣點 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 4 頁 片區(qū)共有賣點 ? 中心區(qū)寶安未來的政治、經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心，具有較強的升值潛力； 根據(jù) 深圳市 “一市多城、眾星捧月 ”的 規(guī)劃 ， 寶安 新中心區(qū) 的發(fā)展定位為深圳市西部的城市次中心，寶安區(qū)行政、文化、商業(yè)中心；是以綜合 服務(wù)和居住為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、花園式濱海城區(qū) 。龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 1 頁 龍光寶安項目 營銷推廣（執(zhí)行）報告 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 2021 年 3 月 目 錄 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 2 頁 第一部分 整體推廣策略 ......................................... 1 一 整體推廣策略 ................................................ 3 二 價格策略 ................................................... 10 三 入市時機評估 ............................................... 14 四 營銷階段劃分 ............................................... 15 第二部分 分階段推廣策略 ...................................... 20 一 內(nèi)部認(rèn)籌期 ................................................. 20 二 公開發(fā)售期 ................................................. 29 三 熱銷期 ..................................................... 31 四 持銷期 ..................................................... 32 五 尾盤期（二期公開發(fā)售） ..................................... 34 第三部分 媒體策略 ........................................... 36 一 媒 體策略 ................................................... 36 二 銷售渠道 ................................................... 39 三 推廣費用預(yù)算 ............................................... 39 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 3 頁 第一部分 整體推廣策略 一、 整體推廣策略 （一） 我們的營銷理念 ? 創(chuàng)造第一 ： 大家都知道世界第一高峰是珠穆朗瑪峰，但誰知道世界第二高峰是什么？“創(chuàng)世紀(jì) 濱?；▓@”之所以能夠成功，很大程度取決于其三錯層戶型設(shè)計創(chuàng)造深圳第一；“麗景城”也是憑借其三錯層設(shè)計創(chuàng)造寶安第一而贏得市場。 世界第一高峰：珠穆朗瑪峰 ? 以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài) ； ? 差異化營銷 ： 通過市場細(xì)分，憑借差異化市場定位、差異化產(chǎn)品設(shè)計、差異化的營銷手法，贏得市場。 中心區(qū)的升值潛力在深圳市福田新中心區(qū)、南山新中心區(qū)都得到很好的驗證，因此，強大的升值潛力將會使得寶安新中心區(qū)成為人們置業(yè)、投資的首選。隨著深圳城市擴容及“撤關(guān)”因素地影響，與南山只有一關(guān)之隔的寶安將是深圳城市擴容的首選區(qū)域之一； 橫貫深圳東西第一主干線地鐵 1 號線，由羅湖火車站至深圳機場，沿途經(jīng)深南大道、寶安新城大道有效的將羅湖中心區(qū)、福田中心區(qū)和寶安中心區(qū)緊 密的連為一體；寶安濱海大道今年上半年即將動工，年底即建成通車，屆時，從新城中心經(jīng)南山到福田中心區(qū)只需20 分鐘車程，到機場僅 5 分鐘車程，不僅將極大地方便廣大市民和海內(nèi)外游客的出入，而且對南山、福田，甚至香港和東莞的潛在客戶在寶安置業(yè)均產(chǎn)生巨大的牽引力。 其 規(guī)劃由英國著名的規(guī)劃設(shè)計公司阿特金斯擔(dān)綱，“體育館 —— 行政中心 —— 文化中心 —— 中央公園（濱海綠化帶、海灘） —— 海濱廣場 —— 前海灣”景觀軸線，賦予了 新中心區(qū)綠色、生態(tài)概念。 項目賣點體系圖建筑、園林 戶型設(shè)計 物業(yè)定位 小區(qū)規(guī)模 項目賣點比較 規(guī)模適中，“大社區(qū)”概念不如競爭對手 項目外觀、園林打造各有千秋 深圳首創(chuàng)，特點鮮明 純高端定位，產(chǎn)品定位集中，配置高端 無優(yōu)勢 無絕對優(yōu)勢 差異化、產(chǎn)品獨特 差異化、定位“純” 廊院式住宅 區(qū)域賣點 空中行宮 純高端定位 前庭后院住宅 大型中心抬高園林 高端配置 緊鄰規(guī)劃小學(xué)地塊 商業(yè)配套 龍光項目營銷推廣（執(zhí)行）報告 第 8 頁 （三） 營銷推廣策略 營銷推廣主題 根據(jù)本 案的賣點分析，中原建議： 本案的營銷推廣主題 —— “