【正文】 所得稅） 212885 萬元 最大資金占用 52674 萬元 資金占用期 年 項(xiàng)目銷售凈收入 632347 萬元 所得稅后利潤 419462 萬元 稅后總投資利潤率 % 投資峰值回報率 % 年最大資金占用回報率 % 銷售利潤率 % 可售單位成本 2907 元 /m2 平均銷售單價 9593 元 /m2 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 % 三、投資估算匯總表（含所得稅） 序號 費(fèi) 用 名 稱 計(jì)算公式 現(xiàn)總金額 可售單位成本 (元 /m2) 備注 國有土地出讓金 22064 301 土地出讓價格見報告 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 3461 47 配套建設(shè)費(fèi) 36168 494 26 建筑安裝工程費(fèi) 113873 1555 政府收費(fèi) 12965 177 不可預(yù)見費(fèi) 1885 26 按 至 之和的 1%考慮 開發(fā)管理費(fèi) 5656 77 按 至 之和的 3%考慮 銷售費(fèi)用 14051 192 銷售收入的 2% 貸款利息 2763 38 按全部投資均為貸款計(jì)算 估算總投資 212885 2907 四、銷售收入預(yù)測 序號 項(xiàng)目 可售面積 (m2) 單價 (元 /m2) 合價 (萬元 ) 備注 獨(dú)立別墅 291721 11000 320893 不帶裝修 Townhouse 291721 9500 277135 不帶裝修 花庭美墅 145860 7000 102102 不帶裝修 商業(yè) 3000 8000 2400 不帶裝修 銷售總收入合計(jì) 702530 9593 銷售凈收入 632347 8635 投資測算分析結(jié)論： 結(jié)合?？谑?濱海 別墅地產(chǎn)的開發(fā)情況考慮，在正常情況下，計(jì)劃該項(xiàng)目的開發(fā)周期為 4年 ； 銷售周期為 4 年， 靜態(tài)投資回收期為 ，符合快速開發(fā)與銷售預(yù)期，達(dá)到資金迅速回籠的良好效果，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險，避免市場風(fēng)險 。 （ 5）由于本項(xiàng)目定位非常高，消費(fèi)群體主要是島外高收入的成功人士 ，而且海南房地產(chǎn)市場屬于候鳥型市場， 有旺季淡季之分 ， 顧客大多數(shù)來自全國各地，這樣的市場環(huán)境對于營銷目標(biāo)很難判斷 和準(zhǔn)確定位 ， 增加了銷售風(fēng)險 。 主要的關(guān)注點(diǎn)有以下幾個： ●本項(xiàng)目所開發(fā)的 高爾夫 球場 和 住宅產(chǎn)品（主要為 別墅 ）應(yīng)該以 互為提升價值 為最主要目標(biāo) 。 。 二、結(jié)論和建議 結(jié)論 該項(xiàng)目在 ?？谑猩踔劣诤Ｄ鲜】梢詷淞?一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模 高爾夫 社區(qū)， 也可以為我司在?？谑?樹立一個標(biāo)志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項(xiàng)目可行。 劣勢分析： （ 1） 周邊社區(qū)配套非常缺乏，人氣不足；項(xiàng)目西面緊鄰為美蘭墟村落，在觀感上，與本項(xiàng)目高爾夫高尚住宅區(qū)形成很大落差； （ 2）項(xiàng)目處在美蘭機(jī)場的航道上，噪音較大，影響了本項(xiàng)目作為高檔高爾夫球場的定位； （ 3） 球場的租地問題有可能影響球 場建設(shè)的進(jìn)度。 國際旅游島的建設(shè)在大大促進(jìn)海南省旅游業(yè)發(fā)展的同時，也為海南帶來了更多的 中外游客 。 推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國際對接。 加強(qiáng)旅游市場監(jiān)管，建立和完善旅游投訴及應(yīng)急處理機(jī)制，實(shí)行旅游聯(lián)合執(zhí)法。今年 3 月 5 日，國務(wù)院辦公廳正式以《關(guān)于支持海南省發(fā)展旅游業(yè)有關(guān)問題的函》（國辦函〔 2020〕 27 號）函復(fù)海南省人民政府，為支持海南省大力發(fā)展旅游業(yè)，同意海南進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢，在旅游業(yè)對外開放和體制機(jī)制改革等方面積極探索，先行試驗(yàn)；要求國務(wù)院各有關(guān)部門對海南發(fā)展旅游業(yè)給予大力支持和幫助；并同意在?？?、三亞、瓊海、萬寧四市各開辦一家市內(nèi)免稅店，銷售提貨點(diǎn)設(shè)在口岸出境隔離區(qū)內(nèi) 等等。尤其是接待俄羅斯游客大幅增長，達(dá) 萬人次，同比增長 %，是 2020 年的 14 倍多。 推銷賣點(diǎn)： 木 —— 綠化率： %綠化率，世界罕見 陽光 —— 平均每天日照十小時，陽光充足 水 —— 靜湖：獨(dú)享 150 萬平方米淡水湖 空氣 —— 每立方米含 2萬 10萬個 /的空氣負(fù)氧離子 土 —— 紅土高爾夫： 2000 畝世界罕有紅土高爾夫球場 養(yǎng)生 —— 當(dāng)?shù)厝朔Q之 “ 天 然的療養(yǎng)中心 ” 21 產(chǎn)品價格： 30 萬 /套精裝觀湖公寓，均價 60 萬 /套臨湖別墅 （ 2）西海岸高爾夫溫泉別墅 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于 濱海大道假日海灘對面，占地 2100 畝，擁有 18 洞 PGA國際標(biāo)準(zhǔn)球場，其內(nèi)部設(shè)計(jì)由世界著名的擔(dān)綱過 80%PGA 球場設(shè)計(jì)的戴伊家族傾力設(shè)計(jì)，西海岸高爾夫球場是戴伊家族在中國區(qū)域的首部力作。 ■ 進(jìn) 一步提升高爾夫別墅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品的設(shè)計(jì)價值。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，單獨(dú)以球場運(yùn)營而實(shí)現(xiàn)贏利的球會，全國不過五到六家，比如北京的國際、深圳的沙河、中山的溫泉、東莞的長安，目前中國的高爾夫球場 60%都處于虧損的狀態(tài)。而從高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)角度而言，由于本項(xiàng)目的住宅用地（瓊文公路北）有 25%位于球場內(nèi)，可設(shè)計(jì)為“ 高爾夫球場住宅 ”， 住宅和球場由 我司 統(tǒng)一興建，球道與建筑緊密結(jié)合并合理規(guī)劃 ；其余住宅用地位于球場以南， 球場與住宅是相互獨(dú)立的區(qū)域， 但住宅的住戶能分享球場的景觀環(huán)境和資源 ，所以這部分住宅用地可建設(shè)為“ 高爾夫景觀住宅 ” 。 五 ” 期間，?？趯⒃诿捞m區(qū)的美仁坡、新埠島、桂林洋、東和鎮(zhèn)、燕尾灣、司馬坡島、紅樹林等 7大高爾夫球用地區(qū)域建起 270洞的 15 個標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 ， 并配套建設(shè) 5 個練 習(xí)場（不含球場內(nèi)設(shè)的練習(xí)場）、1所高爾夫職業(yè)技術(shù)學(xué)校和 1 所高爾夫?qū)W院。土地資源的有限性和不可再生性使得土地征用問題成為制約海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不可忽略的因素。 海南球場基本上都是旅游度假型球場， 70%以上的客人來自島外，因此球場同酒店業(yè)一樣，存 17 在著明顯的淡旺季，每年的 1 12 月的冬季，由于國內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場大多封場，大批客人前來海南打球，這 4 個月成為海南球場的經(jīng)營旺季；每年的 9 月的夏季，海南氣候炎熱，國內(nèi)外客人來海南打球的人數(shù)很少，這 6 個月成為海南球場的經(jīng)營淡季， 10 月為經(jīng)營平季 。 “冬季到海南打高爾夫”，對我國北方地區(qū)及日本、韓國、北歐、東歐等國的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。 由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，海南球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫 16 與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場成為 旅游產(chǎn)業(yè)的一 部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。 由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，海南球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足，使高爾夫球場成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，將旅游高爾夫、高爾夫休閑度假打造成海南的品牌 。 一 、 海南高爾夫產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展 海南發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件 海南擁有開展高爾夫旅游不可多得的資源優(yōu)勢，明媚的陽光，湛藍(lán)的海水，迷人的沙灘，清新的空氣，宜人的氣候，淳樸的民風(fēng)，星羅棋布般分布在東海岸沿線的 16 家國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場， 眾多 的國際著名度假酒店，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。三是住房供給存在市場和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。 市場供求預(yù)測上， 2020 年第 4 季度出臺的提高第二套房首付比例、實(shí)行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。 在城市空間發(fā)展模式上遵循 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則。其中獨(dú)立別墅由于面積較大，并且相對于聯(lián)排別墅和其 他產(chǎn)品在單價上都要高，所以總價格上會拉開較大的距離。 別墅產(chǎn)品分析 典型別墅一覽表 序號 名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品 2020年動向 1 比華利山莊 西海岸 獨(dú)立、疊加、聯(lián)排 獨(dú)立已 售完，其它 部分 在售 2 西海岸高爾夫 西海岸 獨(dú)立、聯(lián)排 共推出約 300套 3 陽光西海岸 西海岸 獨(dú)立、疊加 疊加售完；獨(dú)立未推 4 美視高爾夫 西海岸 獨(dú)立 一期 32套已售完 ，二期開始推出 5 浪琴灣 西海岸 獨(dú)立、疊加、聯(lián)排 開始銷售 6 兆南西海豪園 西海岸 獨(dú)立 對外銷售，未正式開盤 7 海藍(lán)椰風(fēng) 東海岸 獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排 一期已經(jīng)售完，二期銷售中 8 海悅天倫 盈濱半島 獨(dú)立 一期 50套，銷售不到 15套。 （ 2） 購房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負(fù)面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢下輕松過關(guān)。 111 月，?？谑猩唐贩康怯涗N售面積為 萬平方米， 與上年同期相比增長 %。 3200 元 /平方米起價，均價 3800 元 /平方米是中端樓盤的主流價格； 4500 元 /平方米起價，均價 5500 元 /平方米則是高端樓盤的主流價格； （ 3）萬科 浪琴灣 于 2020 年 3 月下旬低調(diào)開盤，其獨(dú)棟別墅最高單價達(dá)到 5 7 萬元 /平方米 ，同時 西海豪園 亦推出價值超過 千萬 元一套的 別墅 ，預(yù)計(jì)今年海口市將被掀起新一輪別墅價格升幅潮 。根據(jù)演豐鎮(zhèn)自身優(yōu)勢，規(guī)劃發(fā)展熱帶特色農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、熱帶濱海生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)和依托機(jī)場航空港發(fā)展倉儲、物流產(chǎn)業(yè)。站站停列車全程約需 小時。 東環(huán)鐵路建成后，乘客從?？诔酥边_(dá)快車至三亞，全程僅需 90 分鐘。疏港路起于新海港區(qū)粵海鐵路碼頭，止于石山儒豪，全長 公里。 宗地上蓋物 目前項(xiàng)目上并沒有待拆遷的大型建筑，只是在南地塊里有兩座水塔建筑；土地上主要有香蕉林、水果樹幾其他一些經(jīng)濟(jì)作物，總體土地平整度較好。 項(xiàng)目 地貌特征及地質(zhì) 項(xiàng)目屬于丘陵地貌，但地勢的起伏度非常小，這種地貌在海南中部地區(qū)最常見；土質(zhì)疏松，酸性紅壤土為主，非常適合高爾夫球場作物生長。 規(guī)劃 發(fā)展： ①繞城高速公路 ?？诶@城高速公路分為主線和疏港路 (粵海鐵路碼頭至主線石山段 )兩部分，主線起于澄邁白蓮的環(huán)島西線高速公路處，經(jīng)石山、龍橋、美蘭機(jī)場， 止于演豐 ，與已建?？谥廖牟咚俟废噙B，全長 公里 。項(xiàng)目建成后，將與西環(huán)鐵路共同構(gòu)筑環(huán)海南島鐵路，近期可通過粵海鐵路與大陸鐵路網(wǎng)銜接，遠(yuǎn)期可隨著瓊州海峽固定跨海通道的打通，并入全國鐵路網(wǎng)絡(luò)。列車類型共有三種：一是直達(dá)車；二是大站停 (指文昌 、瓊海、萬寧、陵水等交錯大站 )；三是站站停。演豐鎮(zhèn)具有