【正文】 0 日2 0 0 3 年4 月3 0 日2 0 0 2 年1 2 月3 1 日2 0 0 2 年4 月3 0 日2 0 0 2 年9 月3 0 日20% 50% 65% 90% 100%租售率 付款方式建議 ? 銷售單位 一次性付款（ 96 折優(yōu)惠價(jià)） A、 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書； 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，同時(shí)支付 30%的首期款（含定金）； 簽約后十天內(nèi)再付 30%樓款，辦理入住手續(xù)； 簽約后三十天內(nèi)付清 40%的余款，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)； B、 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書 ； 此資料來(lái)自企業(yè) 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，支付 30%的首期款（含定金），同時(shí)辦理入住手續(xù)； 簽定正式合約一個(gè)月內(nèi)付清 70%的余款，同時(shí)辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 以租代售方式（免息） （ 1） 每單位付定金 5 萬(wàn)元，雙方簽訂《南京市商品房買賣契約》，不辦理鑒證，視實(shí)際情況在合同中注明分期付款方式或按揭 此資料來(lái)自企業(yè) 方式； （ 2） 雙方簽訂 1~2 年期租賃協(xié)議，承租方按半年 度支付租金； （ 3） 租期結(jié)束后，雙方正式履行《南京市商品房買賣契約》，定金和已發(fā)生的租金充作已付房款。 所謂實(shí)用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。租售中心區(qū)設(shè)置 綠色植物、裝飾擺設(shè)等 用于營(yíng)造溫馨、別致的氛圍，淡化生硬的銷售環(huán)境。 背景音樂(lè)系統(tǒng) 洽談區(qū) 深度洽談區(qū)（專用 08 號(hào)樣板房） 分隔部分辦公區(qū)域以利專案人員的案場(chǎng)辦 公。 樣板房 樣板屋內(nèi)的裝修體現(xiàn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、明快與大方，一應(yīng)辦公用具配置齊備，展現(xiàn)真實(shí)的商務(wù)氣氛，樣板房必須于銷售前期即交付使用，考慮到有效控制成本，中原建議可尋找專業(yè)知名室內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，裝修作為其制作實(shí)力的有效展示，同時(shí)亦可尋找相應(yīng)的家具及家用電器廠商，在樣板房中長(zhǎng)期展示某產(chǎn)品，面對(duì) 著購(gòu)房裝修及 此資料來(lái)自企業(yè) 家電購(gòu)置需求的這個(gè)巨大潛在市場(chǎng)，擴(kuò)大知名度亦是這些單位的迫切需求，因此這樣一個(gè)“雙贏”的方案，尋找上佳的合作伙伴不是一件困難的事。另外對(duì)租售 中心設(shè)置業(yè)顧問(wèn)的服務(wù)方式。 辦公區(qū) 專案人員辦公及電話租售等專用。 至少設(shè)三門電話線，一門是客戶回訪線，一門是客戶電話進(jìn)線及傳真專線。但所有個(gè)性的表達(dá)，除了為顯示其出類拔萃外，結(jié)合樓盤賣點(diǎn)依舊是其核心內(nèi)涵。 租樓中心內(nèi)部包裝 租售中心內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實(shí)用和個(gè)性兩大原則。 租期一年以上； 支付兩個(gè)月租金的數(shù)額為押金； 以半年為期支付租金，每半年期的第一個(gè)月支付下期租金。 并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后全部售價(jià)達(dá) 7200 元 /m2，租價(jià)達(dá) 60 元 /月 m2。基本目前辦公一族的工作模式，缺少運(yùn)動(dòng)，渴望健康而又條件不夠的前提 下，此活動(dòng)不但利于促銷，且具有一定的健康向上的精神意義。 正式推盤必備條件： ? 銷售許可證且產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系； ? 樓盤電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通； ? 租售中心裝修布置完成并投入使用； ? 樣板間裝修完畢 ? 租售人員培訓(xùn)完畢 此資料來(lái)自企業(yè) ? 租售道具全面投入使用 ? 租售文件全面制定 ? 稅費(fèi)明細(xì)、購(gòu)房政策明確 ? 各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)租售管理制度建立 ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝制作布置完成 ? 前期廣告順利引導(dǎo)，已達(dá)到一定的社會(huì)認(rèn)知 ? 根據(jù)前期市場(chǎng)反饋，調(diào)整并完善推廣策略 ? 各項(xiàng)廣告推廣計(jì)劃及促銷策略準(zhǔn)備就緒 五、營(yíng)銷推廣手段 對(duì)于像國(guó)貿(mào)這樣重新推盤的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在推盤引導(dǎo)期內(nèi)，營(yíng)銷推廣手段就顯得尤為重要。 四、營(yíng)銷策略細(xì)化 推盤時(shí)機(jī) 項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵，除取決于項(xiàng)目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時(shí)機(jī)亦是一個(gè)非常重要的因素，項(xiàng)目在天時(shí)、地利、人和三者相結(jié)合的有利 條件下推向市場(chǎng)，必能取得良好的成績(jī)。 大樓附屬設(shè)備 ? 電氣： 10000KVA 雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機(jī)組，保證應(yīng)急電源。 室內(nèi)裝修 (交樓標(biāo)準(zhǔn) ) ? 商務(wù)辦公區(qū) 地面地磚鋪地，墻面白色乳膠漆，頂棚為輕鋼骨、礦棉板吊頂。 ? 本案客戶群工作形態(tài)細(xì)分為 : 大、中型貿(mào)易公司 品牌代理公司 咨詢、顧問(wèn)、廣告、營(yíng)銷類先鋒機(jī)構(gòu) 外地公司或機(jī)構(gòu)駐寧辦事處 政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)制出來(lái)的公司、機(jī)構(gòu) 小型 IT 公司 三、產(chǎn)品改造及交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 寫字樓入口 此資料來(lái)自企業(yè) 將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場(chǎng)一樓。 ? 品牌的建樹 國(guó)際貿(mào)易中心其綜合品牌形象與在人們心理上的形象烙印都將成為本案建樹“南京國(guó)貿(mào)”品牌形象的基礎(chǔ)，通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣與一系列公關(guān)促銷活動(dòng)，都將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)大大提高南京國(guó)貿(mào)的知名度，并逐步確立南京國(guó)貿(mào)中心突出品牌形象。 因此，本案前期準(zhǔn)備階段與初期強(qiáng)推期階段 (以下簡(jiǎn)稱首期 )的市場(chǎng)推廣的成敗將是本案地標(biāo)形象的樹立及整體物業(yè)租售成功的關(guān)鍵。此外，還有即將開 盤或開工的華威新世界中心、二橋房地產(chǎn)鼓樓項(xiàng)目、新街口基泰地產(chǎn)項(xiàng)目、鼓樓天安地產(chǎn)項(xiàng)目及洪武路新大都項(xiàng)目等潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 目前以新街口為中心的世界級(jí) CBD 在南京以 30 萬(wàn)平方米的商務(wù)空間， 50 萬(wàn)的日均人流， 80 億的資金流動(dòng)， 400 億的政府投入，使得新 街口已經(jīng)成為南京的主流商圈。發(fā)展商營(yíng)銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期消費(fèi)者日趨成熟與理性不無(wú)關(guān)系，同時(shí)也反映出發(fā)展商日趨專業(yè)與規(guī)范。 服務(wù)設(shè)施不夠齊備 目前除少部分新建商務(wù)樓盤其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤設(shè)施不全，甚至嚴(yán)重不足。 另外，近來(lái)幾家國(guó)內(nèi)著名的地產(chǎn)公司加入南京市場(chǎng)大型地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，有望推進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；\(yùn)作、品牌化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，提升整個(gè)行業(yè)水平?？梢灶A(yù)言，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)時(shí)代即將到來(lái)。 WTO、華商會(huì)成功召開、十運(yùn)會(huì)、地鐵開工等眾多利好因素使南京商務(wù)樓需求增大，銷售向好。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上規(guī)模與品牌經(jīng)營(yíng)之路。商務(wù)樓市場(chǎng)，在未來(lái) 510 年，將會(huì)保持適度增長(zhǎng)的良好發(fā)展速度，中國(guó)加入 WTO 將一步促進(jìn)中資企業(yè)的壯大，這些會(huì)產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買力與租賃需求，許多素質(zhì)較好發(fā)的寫字樓項(xiàng)目必然會(huì)受到業(yè)主及投資者的追捧，市場(chǎng)的剛性需求及良好的客觀經(jīng)濟(jì)前景， 此資料來(lái)自企業(yè) 必將引發(fā)商務(wù)樓市場(chǎng)的繁旺。另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展、 WTO 的臨近、申奧的成功、中國(guó)改革開放的深入等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必增大市場(chǎng)商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場(chǎng)的開發(fā)與銷 此資料來(lái)自企業(yè) 售。 此資料來(lái)自企業(yè) 目錄： 第一部分 市場(chǎng)研析 …………………………………………………………………………………………………….4 一、 市場(chǎng)狀況分析 二、 南京商務(wù)樓產(chǎn)品力分析 三、 新街口 CBD 商務(wù)區(qū)分析 四、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 第 二 部 分 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 策略 ………………………………………………………………………………………………25 一、 項(xiàng)目概況 二、 總體策略 策略導(dǎo)向 項(xiàng)目定位 三、 產(chǎn)品改造及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 四、 營(yíng)銷策略細(xì)化 推盤時(shí)機(jī) 推售原則 正式推盤必備條件 五、 銷售手段 此資料來(lái)自企業(yè) 六、價(jià)格策略 定價(jià)原則 分階段租售計(jì)劃 付款方式建議 第三部分 項(xiàng)目推廣策略 …………………… ……………………………………………………………………….53 一、 推廣策略導(dǎo)向 二、 廣告推廣主題 三、 宣傳包裝建議 形象包裝 租售中心包裝 樣板房 四、 廣告推廣思路 五、 SP 策略 第四部分 廣告推廣計(jì)劃 ………………………………………………………………………………………………67 一、背景導(dǎo)入 二、受眾分析 此資料來(lái)自企業(yè) 三、推廣定位 四、媒體策略 五、分階段廣告計(jì)劃