【正文】 0 日2 0 0 3 年4 月3 0 日2 0 0 2 年1 2 月3 1 日2 0 0 2 年4 月3 0 日2 0 0 2 年9 月3 0 日20% 50% 65% 90% 100%租售率 付款方式建議 ? 銷售單位 一次性付款（ 96 折優(yōu)惠價） A、 首付 3 萬元定金，簽訂認購書； 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，同時支付 30%的首期款（含定金）； 簽約后十天內(nèi)再付 30%樓款，辦理入住手續(xù)； 簽約后三十天內(nèi)付清 40%的余款，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)； B、 首付 3 萬元定金，簽訂認購書 ； 此資料來自企業(yè) 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，支付 30%的首期款（含定金），同時辦理入住手續(xù)； 簽定正式合約一個月內(nèi)付清 70%的余款，同時辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 以租代售方式（免息） （ 1） 每單位付定金 5 萬元，雙方簽訂《南京市商品房買賣契約》，不辦理鑒證，視實際情況在合同中注明分期付款方式或按揭 此資料來自企業(yè) 方式； （ 2） 雙方簽訂 1~2 年期租賃協(xié)議，承租方按半年 度支付租金； （ 3） 租期結(jié)束后，雙方正式履行《南京市商品房買賣契約》，定金和已發(fā)生的租金充作已付房款。 所謂實用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。租售中心區(qū)設(shè)置 綠色植物、裝飾擺設(shè)等 用于營造溫馨、別致的氛圍，淡化生硬的銷售環(huán)境。 背景音樂系統(tǒng) 洽談區(qū) 深度洽談區(qū)（專用 08 號樣板房） 分隔部分辦公區(qū)域以利專案人員的案場辦 公。 樣板房 樣板屋內(nèi)的裝修體現(xiàn)現(xiàn)代、簡約、明快與大方，一應(yīng)辦公用具配置齊備，展現(xiàn)真實的商務(wù)氣氛，樣板房必須于銷售前期即交付使用，考慮到有效控制成本，中原建議可尋找專業(yè)知名室內(nèi)設(shè)計單位進行設(shè)計，裝修作為其制作實力的有效展示，同時亦可尋找相應(yīng)的家具及家用電器廠商，在樣板房中長期展示某產(chǎn)品，面對 著購房裝修及 此資料來自企業(yè) 家電購置需求的這個巨大潛在市場，擴大知名度亦是這些單位的迫切需求，因此這樣一個“雙贏”的方案，尋找上佳的合作伙伴不是一件困難的事。另外對租售 中心設(shè)置業(yè)顧問的服務(wù)方式。 辦公區(qū) 專案人員辦公及電話租售等專用。 至少設(shè)三門電話線，一門是客戶回訪線，一門是客戶電話進線及傳真專線。但所有個性的表達，除了為顯示其出類拔萃外，結(jié)合樓盤賣點依舊是其核心內(nèi)涵。 租樓中心內(nèi)部包裝 租售中心內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實用和個性兩大原則。 租期一年以上； 支付兩個月租金的數(shù)額為押金； 以半年為期支付租金，每半年期的第一個月支付下期租金。 并在一定的租售率節(jié)點位置價格作適當上調(diào)，直到最后全部售價達 7200 元 /m2，租價達 60 元 /月 m2?；灸壳稗k公一族的工作模式，缺少運動，渴望健康而又條件不夠的前提 下，此活動不但利于促銷，且具有一定的健康向上的精神意義。 正式推盤必備條件： ? 銷售許可證且產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系； ? 樓盤電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通； ? 租售中心裝修布置完成并投入使用； ? 樣板間裝修完畢 ? 租售人員培訓完畢 此資料來自企業(yè) ? 租售道具全面投入使用 ? 租售文件全面制定 ? 稅費明細、購房政策明確 ? 各項現(xiàn)場租售管理制度建立 ? 現(xiàn)場包裝制作布置完成 ? 前期廣告順利引導，已達到一定的社會認知 ? 根據(jù)前期市場反饋，調(diào)整并完善推廣策略 ? 各項廣告推廣計劃及促銷策略準備就緒 五、營銷推廣手段 對于像國貿(mào)這樣重新推盤的項目來說，在推盤引導期內(nèi)，營銷推廣手段就顯得尤為重要。 四、營銷策略細化 推盤時機 項目成功銷售的關(guān)鍵，除取決于項目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時機亦是一個非常重要的因素，項目在天時、地利、人和三者相結(jié)合的有利 條件下推向市場，必能取得良好的成績。 大樓附屬設(shè)備 ? 電氣： 10000KVA 雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機組，保證應(yīng)急電源。 室內(nèi)裝修 (交樓標準 ) ? 商務(wù)辦公區(qū) 地面地磚鋪地，墻面白色乳膠漆，頂棚為輕鋼骨、礦棉板吊頂。 ? 本案客戶群工作形態(tài)細分為 : 大、中型貿(mào)易公司 品牌代理公司 咨詢、顧問、廣告、營銷類先鋒機構(gòu) 外地公司或機構(gòu)駐寧辦事處 政府機關(guān)轉(zhuǎn)制出來的公司、機構(gòu) 小型 IT 公司 三、產(chǎn)品改造及交樓標準建議 寫字樓入口 此資料來自企業(yè) 將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場一樓。 ? 品牌的建樹 國際貿(mào)易中心其綜合品牌形象與在人們心理上的形象烙印都將成為本案建樹“南京國貿(mào)”品牌形象的基礎(chǔ)，通過產(chǎn)品優(yōu)勢的宣傳推廣與一系列公關(guān)促銷活動，都將會在很短的時間內(nèi)大大提高南京國貿(mào)的知名度，并逐步確立南京國貿(mào)中心突出品牌形象。 因此，本案前期準備階段與初期強推期階段 (以下簡稱首期 )的市場推廣的成敗將是本案地標形象的樹立及整體物業(yè)租售成功的關(guān)鍵。此外，還有即將開 盤或開工的華威新世界中心、二橋房地產(chǎn)鼓樓項目、新街口基泰地產(chǎn)項目、鼓樓天安地產(chǎn)項目及洪武路新大都項目等潛在競爭性項目。 目前以新街口為中心的世界級 CBD 在南京以 30 萬平方米的商務(wù)空間， 50 萬的日均人流， 80 億的資金流動， 400 億的政府投入，使得新 街口已經(jīng)成為南京的主流商圈。發(fā)展商營銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期消費者日趨成熟與理性不無關(guān)系，同時也反映出發(fā)展商日趨專業(yè)與規(guī)范。 服務(wù)設(shè)施不夠齊備 目前除少部分新建商務(wù)樓盤其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤設(shè)施不全，甚至嚴重不足。 另外，近來幾家國內(nèi)著名的地產(chǎn)公司加入南京市場大型地產(chǎn)項目開發(fā)，有望推進南京房地產(chǎn)市場規(guī)?；\作、品牌化經(jīng)營的發(fā)展，提升整個行業(yè)水平?？梢灶A言，南京房地產(chǎn)市場規(guī)模化開發(fā)、品牌化經(jīng)營時代即將到來。 WTO、華商會成功召開、十運會、地鐵開工等眾多利好因素使南京商務(wù)樓需求增大，銷售向好。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上規(guī)模與品牌經(jīng)營之路。商務(wù)樓市場，在未來 510 年，將會保持適度增長的良好發(fā)展速度，中國加入 WTO 將一步促進中資企業(yè)的壯大，這些會產(chǎn)生實實在在的購買力與租賃需求，許多素質(zhì)較好發(fā)的寫字樓項目必然會受到業(yè)主及投資者的追捧，市場的剛性需求及良好的客觀經(jīng)濟前景， 此資料來自企業(yè) 必將引發(fā)商務(wù)樓市場的繁旺。另外，中國經(jīng)濟的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展、 WTO 的臨近、申奧的成功、中國改革開放的深入等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢必增大市場商務(wù)樓的需求，進而刺激并促進商務(wù)樓盤市場的開發(fā)與銷 此資料來自企業(yè) 售。 此資料來自企業(yè) 目錄： 第一部分 市場研析 …………………………………………………………………………………………………….4 一、 市場狀況分析 二、 南京商務(wù)樓產(chǎn)品力分析 三、 新街口 CBD 商務(wù)區(qū)分析 四、 競爭樓盤分析 第 二 部 分 項 目 營 銷 策略 ………………………………………………………………………………………………25 一、 項目概況 二、 總體策略 策略導向 項目定位 三、 產(chǎn)品改造及裝修標準建議 四、 營銷策略細化 推盤時機 推售原則 正式推盤必備條件 五、 銷售手段 此資料來自企業(yè) 六、價格策略 定價原則 分階段租售計劃 付款方式建議 第三部分 項目推廣策略 …………………… ……………………………………………………………………….53 一、 推廣策略導向 二、 廣告推廣主題 三、 宣傳包裝建議 形象包裝 租售中心包裝 樣板房 四、 廣告推廣思路 五、 SP 策略 第四部分 廣告推廣計劃 ………………………………………………………………………………………………67 一、背景導入 二、受眾分析 此資料來自企業(yè) 三、推廣定位 四、媒體策略 五、分階段廣告計劃