【正文】 包含煙感及溫差感應(yīng)警報(bào)系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，抽排煙通 風(fēng)系統(tǒng)，消火栓，防火卷簾，專用消防二部及消防通道，照明裝置，疏散方向指示。 ? 空調(diào)： 辦公區(qū)域內(nèi)，冷、暖空調(diào)應(yīng)滿足均勻的條件，基本溫度應(yīng)穩(wěn)定在 1825℃之間； 具備良好的通風(fēng)條件，室內(nèi)空氣保持一定的清新度，建議設(shè)置空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)裝置，定時(shí)播報(bào)室內(nèi)空氣質(zhì)量指標(biāo)，用以提醒用戶盡快采取措施更新空氣。具體是將現(xiàn)在卷簾門四周墻角做一完整的促新，使白天是能夠隱蔽卷簾門給人的冰冷的感覺(jué)。 ? 交通組織不暢 中山東路和中山路均為主干道，車流量大，上下班高峰時(shí)段尤其明顯，車輛進(jìn)出本案只能靠設(shè)在中山東路的出入口，進(jìn)出較為困難。其二，即完成首期物業(yè)租售目標(biāo)。 但是，基于本案地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的品牌形象 —— 南京國(guó)際貿(mào)易中心，以及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 (南京首座 國(guó)際化，全功能商務(wù)寫字樓 )等多項(xiàng)均好性因素，使本案具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，且由于目前新街口 CBD 區(qū)域的甲級(jí)寫字樓大多還未建成，而本案已投入使用且功能齊全、設(shè)施配套完備，因此，本案在某些競(jìng)爭(zhēng)層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場(chǎng)上搶占先機(jī)的理由。 就目前南京熱銷商務(wù)樓盤的共同點(diǎn)，絕大多數(shù)以服務(wù)及設(shè)施為主打，走規(guī)?；_(kāi)發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)之路，注重 項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析，偏重科學(xué)實(shí)效的營(yíng)銷策劃，依市場(chǎng)需求，審 此資料來(lái)自企業(yè) 慎的市場(chǎng)定位，時(shí)尚實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤(rùn)、口碑及品牌等多方面的豐收。另外，商務(wù)服務(wù)的延伸、保護(hù)與建筑節(jié)能等方面可通過(guò)挖掘，創(chuàng)造賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 營(yíng)銷策劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“零售時(shí)代”的另一標(biāo)志就是營(yíng)銷力度的加強(qiáng)。 誤區(qū)二： 忽視建面的實(shí)用率，公攤偏 大，有些商務(wù)樓公用設(shè)施如：樓梯道、設(shè)備用房、走道、管理及房等公用建筑設(shè)計(jì)不合理，面積太大，從而造成使用面積偏小，直接影響到消費(fèi)者辦公空間的使用率的提高。 ⑺ 物業(yè)管理水平發(fā)生質(zhì)的飛躍。更加重視營(yíng)銷策劃，或加強(qiáng)自身的營(yíng)銷策劃實(shí)力，或?qū)で筮m合自己的營(yíng)銷代理公司，已經(jīng)開(kāi)始注重“全程營(yíng)銷策劃”，使得開(kāi)發(fā)減少許多盲目性。各種市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明， 此資料來(lái)自企業(yè) 南京市房地產(chǎn)業(yè)正處于景氣狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 在這個(gè)階段將出現(xiàn)以下趨勢(shì)： （ 1）住宅的大量開(kāi)工與空置上升仍將共存，房?jī)r(jià)的漲幅略有下降。這些新盤無(wú)論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無(wú)形中給商務(wù)樓 市場(chǎng)帶來(lái)一股清新的風(fēng)。同時(shí)，房地產(chǎn)金融體系不斷完善。如放寬住房按揭年限，加大公積金放款額度，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)等，為個(gè)人購(gòu)房提供了較為寬松 的資金環(huán)境。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力將越來(lái)越大。 （ 2）生產(chǎn)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）近年只能保持適 度發(fā)展水平。 ※ 20xx 年南京商務(wù)樓盤市場(chǎng)特征 ⑴ 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 ⑷ CBD(新街口中央商務(wù)區(qū) )已初具雛形。 隨著消費(fèi)都居住理念及辦公方式的更新以及向國(guó)際化水平的鄰近，消費(fèi)者對(duì)商務(wù)樓的物業(yè)管理服務(wù)提出了更多要求，從而市場(chǎng)亦出現(xiàn)了諸多知名物業(yè)管理公司，如萬(wàn)科、戴德梁行、金地物業(yè)等單位，本地物業(yè)管理公司亦大力加強(qiáng)學(xué)習(xí)與交流， 提高水平，從而使南京 此資料來(lái)自企業(yè) 的物業(yè)管理水平有較大的發(fā)展。 誤區(qū)三： 忽視商務(wù)服務(wù)的全面及延深。樓盤的營(yíng)銷力度也是決定價(jià)格差別的重要因素，成功的營(yíng)銷策略衍生出聲望價(jià)格，聲望價(jià)格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營(yíng)銷策劃等一系列成功手段的長(zhǎng)期積淀。因此，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)還等待著全新?tīng)I(yíng)銷理念的洗禮。 因此， 中原認(rèn)為：本案可以 充分利用 新街口商務(wù)圈的特點(diǎn) ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。 基于本案在 9 97 年曾在市場(chǎng)上推出過(guò)，且在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)上也有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，但一直未能建立鮮明的市場(chǎng)品牌形象，而本次推盤的為空置的 26000 平方米，實(shí)乃重新改造裝修后的二次開(kāi)盤，需審而又慎。而目標(biāo)之中，“其一”完成得好，則“其二”自然達(dá)成。 ? 缺乏背景支持 作為興寧公司在南京的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論公司品牌還是項(xiàng)目條件，都不 具備較強(qiáng)影響力或優(yōu)勢(shì)，而當(dāng)今的消費(fèi)者日趨成熟與理性，他們不僅認(rèn)知樓盤，更看中開(kāi)發(fā)商的品牌。 樓層共享空間 各樓層梯廳公共空間應(yīng)加強(qiáng)清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。 ? 寬帶設(shè)施： 滿足到桌面 10M，這已經(jīng)是一般都具備的常用辦公必備條件。 ? 電視和音響：大樓均設(shè)閉路電視系統(tǒng)，并配置公共天線 此資料來(lái)自企業(yè) 和衛(wèi)星天線，設(shè)有廣播系統(tǒng)，商住提供背景音樂(lè)，非常狀態(tài)下可及時(shí)轉(zhuǎn)為應(yīng)急廣播。 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 此資料來(lái)自企業(yè) 推售原則 本項(xiàng) 目盡管就某些方面與個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)有一定差距，但就綜合質(zhì)素來(lái)講，在南京市場(chǎng)具備相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成功的市場(chǎng)定位是本案成功的關(guān)鍵，而正確的推售原則則會(huì)使本案達(dá)到事半功倍的效果。 此資料來(lái)自企業(yè) 返租計(jì)劃 針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，本案可考慮購(gòu)房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，讓客戶購(gòu)房后有發(fā)展商承諾代為出租。 六、價(jià)格策略 定價(jià)原則 此資料來(lái)自企業(yè) 考慮到本案所處的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的激烈并結(jié)合本案的實(shí)際使用年限 (即折舊 )，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡的達(dá)到租售目標(biāo)，中原建議本案的市場(chǎng)租售價(jià)應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格。 （ 2）首付款分期支付（無(wú)折扣） 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書； 簽約后 10 日內(nèi)付清 10%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約； 簽約后一個(gè)月內(nèi)再付清 10%樓款； 此資料來(lái)自企業(yè) 簽約后三個(gè)月內(nèi)再付清 10%樓款； 其余手續(xù)同“一次性首付”。 南京國(guó)貿(mào)中心的推廣思路應(yīng)基于物業(yè)之現(xiàn)狀、市場(chǎng)之實(shí)情，首先提高“國(guó)貿(mào)中心”的知名度，通過(guò)一系列促銷活動(dòng)，比如：“誰(shuí)是南京 CBD 的坐標(biāo)原點(diǎn)”；“全功能、零距離商務(wù)空間”；國(guó)貿(mào)時(shí)下焦 點(diǎn)話題訪談（國(guó)貿(mào)易主，看國(guó)貿(mào)前景、百萬(wàn)年薪的后續(xù)等議題）的宣傳討論活動(dòng)來(lái)進(jìn)一步提升物業(yè)知名度，并初樹(shù)市場(chǎng)良好物業(yè)形象，同時(shí)借助 e 時(shí)代健身會(huì)、專業(yè)規(guī)范的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)與世紀(jì)泰富（國(guó)貿(mào)）購(gòu)物中心等配套來(lái)加強(qiáng)國(guó)貿(mào)中心的附加值，最終樹(shù)立“理想商務(wù)在國(guó)貿(mào)”的全新概念，并將概念提升到更高層次，從而使國(guó)貿(mào)以“典范商務(wù)辦公”的形象成功推廣出去。二是要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的洽談環(huán)境。 B、現(xiàn)場(chǎng)租售中心功能分區(qū)及配置要求 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 展示區(qū) 展示物業(yè)的功能、設(shè)施，建筑特色，物業(yè)管理等方面的看板與資料。 設(shè)禮儀臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)與公布最新租售訊息。 4 物業(yè)管理導(dǎo)入 物業(yè)管理在租售現(xiàn)場(chǎng)的管理，體現(xiàn)國(guó)貿(mào)商務(wù)物管的專業(yè)品質(zhì)。租售中心的維護(hù)、清潔等日常工作均由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 財(cái)務(wù)間。 此資料來(lái)自企業(yè) 接待用桌椅及飲水機(jī)。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚(yáng)的背景音樂(lè)都是必不可少的。 包裝方面，無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)包裝還是媒體廣告方面的包裝，只 此資料來(lái)自企業(yè) 求大氣而尊榮，比如：租售中心的裝修與布置，只要格局好，功能區(qū)分明確，風(fēng)格簡(jiǎn)約、明快大方，便于工作接客洽談與簽約即可。即客戶簽署買賣契約時(shí)首付20%的房款，實(shí)際按揭貸款合同的貸款額為 70%，其余 10%房款由國(guó)貿(mào)與業(yè)主簽訂無(wú)息借款合同。 750086006800530070006500020xx40006000800010000商荗 金鷹 隆盛 天豐 福鑫 天時(shí)售價(jià)：元/ 平方米 11060 60050100150金鷹 隆盛 天時(shí)租價(jià)：元/ 平方米/ 月 據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場(chǎng)中的地位及制定的租售目標(biāo)，中原認(rèn)為整