【正文】 包含煙感及溫差感應警報系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，抽排煙通 風系統(tǒng)，消火栓，防火卷簾，專用消防二部及消防通道，照明裝置，疏散方向指示。 ? 空調(diào)： 辦公區(qū)域內(nèi)，冷、暖空調(diào)應滿足均勻的條件，基本溫度應穩(wěn)定在 1825℃之間； 具備良好的通風條件，室內(nèi)空氣保持一定的清新度，建議設置空氣質(zhì)量監(jiān)測裝置，定時播報室內(nèi)空氣質(zhì)量指標，用以提醒用戶盡快采取措施更新空氣。具體是將現(xiàn)在卷簾門四周墻角做一完整的促新，使白天是能夠隱蔽卷簾門給人的冰冷的感覺。 ? 交通組織不暢 中山東路和中山路均為主干道，車流量大，上下班高峰時段尤其明顯，車輛進出本案只能靠設在中山東路的出入口，進出較為困難。其二，即完成首期物業(yè)租售目標。 但是，基于本案地標性的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)良的品牌形象 —— 南京國際貿(mào)易中心，以及準確的市場定位 (南京首座 國際化，全功能商務寫字樓 )等多項均好性因素，使本案具備了一定的競爭優(yōu)勢與強勢賣點，且由于目前新街口 CBD 區(qū)域的甲級寫字樓大多還未建成，而本案已投入使用且功能齊全、設施配套完備，因此，本案在某些競爭層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場上搶占先機的理由。 就目前南京熱銷商務樓盤的共同點，絕大多數(shù)以服務及設施為主打，走規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營之路，注重 項目的前期市場調(diào)研與可行性分析，偏重科學實效的營銷策劃，依市場需求，審 此資料來自企業(yè) 慎的市場定位，時尚實用的產(chǎn)品設計，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤、口碑及品牌等多方面的豐收。另外，商務服務的延伸、保護與建筑節(jié)能等方面可通過挖掘，創(chuàng)造賣點，增加產(chǎn)品的競爭力。 營銷策劃 房地產(chǎn)市場進入“零售時代”的另一標志就是營銷力度的加強。 誤區(qū)二： 忽視建面的實用率，公攤偏 大，有些商務樓公用設施如：樓梯道、設備用房、走道、管理及房等公用建筑設計不合理，面積太大，從而造成使用面積偏小，直接影響到消費者辦公空間的使用率的提高。 ⑺ 物業(yè)管理水平發(fā)生質(zhì)的飛躍。更加重視營銷策劃，或加強自身的營銷策劃實力，或?qū)で筮m合自己的營銷代理公司，已經(jīng)開始注重“全程營銷策劃”，使得開發(fā)減少許多盲目性。各種市場數(shù)據(jù)表明， 此資料來自企業(yè) 南京市房地產(chǎn)業(yè)正處于景氣狀態(tài)，房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成為國民經(jīng)濟新的增長點。 在這個階段將出現(xiàn)以下趨勢： （ 1）住宅的大量開工與空置上升仍將共存，房價的漲幅略有下降。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設計上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務樓 市場帶來一股清新的風。同時，房地產(chǎn)金融體系不斷完善。如放寬住房按揭年限，加大公積金放款額度，簡化辦理手續(xù)等，為個人購房提供了較為寬松 的資金環(huán)境。但同時也顯現(xiàn)出，隨著市場供應量的進一步放大，未來競爭力將越來越大。 （ 2）生產(chǎn)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）近年只能保持適 度發(fā)展水平。 ※ 20xx 年南京商務樓盤市場特征 ⑴ 宏觀經(jīng)濟形勢向好，政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 ⑷ CBD(新街口中央商務區(qū) )已初具雛形。 隨著消費都居住理念及辦公方式的更新以及向國際化水平的鄰近，消費者對商務樓的物業(yè)管理服務提出了更多要求，從而市場亦出現(xiàn)了諸多知名物業(yè)管理公司，如萬科、戴德梁行、金地物業(yè)等單位，本地物業(yè)管理公司亦大力加強學習與交流， 提高水平，從而使南京 此資料來自企業(yè) 的物業(yè)管理水平有較大的發(fā)展。 誤區(qū)三： 忽視商務服務的全面及延深。樓盤的營銷力度也是決定價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。因此，南京房地產(chǎn)市場還等待著全新營銷理念的洗禮。 因此， 中原認為：本案可以 充分利用 新街口商務圈的特點 ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產(chǎn)市場建立標志性的、領先的物業(yè)品牌形象。 基于本案在 9 97 年曾在市場上推出過，且在當時的市場上也有不錯的業(yè)績，但一直未能建立鮮明的市場品牌形象，而本次推盤的為空置的 26000 平方米，實乃重新改造裝修后的二次開盤，需審而又慎。而目標之中，“其一”完成得好，則“其二”自然達成。 ? 缺乏背景支持 作為興寧公司在南京的首個地產(chǎn)項目，無論公司品牌還是項目條件，都不 具備較強影響力或優(yōu)勢，而當今的消費者日趨成熟與理性，他們不僅認知樓盤，更看中開發(fā)商的品牌。 樓層共享空間 各樓層梯廳公共空間應加強清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。 ? 寬帶設施： 滿足到桌面 10M，這已經(jīng)是一般都具備的常用辦公必備條件。 ? 電視和音響：大樓均設閉路電視系統(tǒng)，并配置公共天線 此資料來自企業(yè) 和衛(wèi)星天線，設有廣播系統(tǒng)，商住提供背景音樂，非常狀態(tài)下可及時轉(zhuǎn)為應急廣播。 中國最大的資料庫下載 此資料來自企業(yè) 推售原則 本項 目盡管就某些方面與個別競爭物業(yè)有一定差距，但就綜合質(zhì)素來講，在南京市場具備相當?shù)母偁巸?yōu)勢，成功的市場定位是本案成功的關鍵，而正確的推售原則則會使本案達到事半功倍的效果。 此資料來自企業(yè) 返租計劃 針對投資客戶，考慮到客戶收益，本案可考慮購房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場租賃行情，讓客戶購房后有發(fā)展商承諾代為出租。 六、價格策略 定價原則 此資料來自企業(yè) 考慮到本案所處的區(qū)域競爭市場的激烈并結(jié)合本案的實際使用年限 (即折舊 )，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡的達到租售目標，中原建議本案的市場租售價應遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價格。 （ 2）首付款分期支付（無折扣） 首付 3 萬元定金，簽訂認購書； 簽約后 10 日內(nèi)付清 10%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約； 簽約后一個月內(nèi)再付清 10%樓款； 此資料來自企業(yè) 簽約后三個月內(nèi)再付清 10%樓款； 其余手續(xù)同“一次性首付”。 南京國貿(mào)中心的推廣思路應基于物業(yè)之現(xiàn)狀、市場之實情，首先提高“國貿(mào)中心”的知名度，通過一系列促銷活動，比如：“誰是南京 CBD 的坐標原點”；“全功能、零距離商務空間”；國貿(mào)時下焦 點話題訪談（國貿(mào)易主，看國貿(mào)前景、百萬年薪的后續(xù)等議題）的宣傳討論活動來進一步提升物業(yè)知名度，并初樹市場良好物業(yè)形象，同時借助 e 時代健身會、專業(yè)規(guī)范的高品質(zhì)物業(yè)管理服務與世紀泰富（國貿(mào)）購物中心等配套來加強國貿(mào)中心的附加值，最終樹立“理想商務在國貿(mào)”的全新概念，并將概念提升到更高層次，從而使國貿(mào)以“典范商務辦公”的形象成功推廣出去。二是要創(chuàng)造一個良好的洽談環(huán)境。 B、現(xiàn)場租售中心功能分區(qū)及配置要求 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 展示區(qū) 展示物業(yè)的功能、設施，建筑特色，物業(yè)管理等方面的看板與資料。 設禮儀臺，現(xiàn)場抽獎與公布最新租售訊息。 4 物業(yè)管理導入 物業(yè)管理在租售現(xiàn)場的管理，體現(xiàn)國貿(mào)商務物管的專業(yè)品質(zhì)。租售中心的維護、清潔等日常工作均由物業(yè)管理公司負責。 財務間。 此資料來自企業(yè) 接待用桌椅及飲水機。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚的背景音樂都是必不可少的。 包裝方面，無論是現(xiàn)場包裝還是媒體廣告方面的包裝，只 此資料來自企業(yè) 求大氣而尊榮，比如：租售中心的裝修與布置，只要格局好，功能區(qū)分明確，風格簡約、明快大方，便于工作接客洽談與簽約即可。即客戶簽署買賣契約時首付20%的房款，實際按揭貸款合同的貸款額為 70%，其余 10%房款由國貿(mào)與業(yè)主簽訂無息借款合同。 750086006800530070006500020xx40006000800010000商荗 金鷹 隆盛 天豐 福鑫 天時售價：元/ 平方米 11060 60050100150金鷹 隆盛 天時租價：元/ 平方米/ 月 據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場中的地位及制定的租售目標，中原認為整