【正文】 休息區(qū) 設(shè)置吧臺、沙發(fā)等設(shè)施，提供休息、飲料、報(bào)紙、雜志等。 基于以上考慮，中原建議現(xiàn)場租售中心內(nèi)部看房動(dòng)線如下： 在通往國貿(mào) 中心的中山東路沿路及路口安置 導(dǎo)示燈牌 ，通過現(xiàn)場 指示牌與導(dǎo)示牌 進(jìn)入一樓電梯大廳，一樓電梯大廳設(shè) 臨時(shí)接 此資料來自企業(yè) 待處 ，接待處設(shè)接待臺，并做好 臺面標(biāo)牌和指示牌 ，安排一至兩為售樓人員，由售樓人員直接引領(lǐng)乘電梯到租售中心，既而再開始正式的接待。 以裝修代租金； 可以推出部分單獨(dú)的單位，待租賃協(xié)議簽訂后，客戶將該單位自行裝修，可以享受一年免租金租用該單位或租金打折。 ? 買房租房送豪華大小會議室，其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會議室安排 使用不便。 基于本案的部分工程改造預(yù)計(jì) 20xx 年 1 月 18 日左右完成，且考慮到目前租售中心與樣板房的裝修正在進(jìn)行中，因此建議本案應(yīng)在 1 月下旬租售中心正式投入使用時(shí)， 1 月下旬（ 1 月 25 日左右）再正式推出市場。 ? 電氣： 室內(nèi)照明滿足與室外無 遮擋條件下同等的亮度。 ? e 時(shí)代健身會 作為新街口 CBD 知名的大型國際化標(biāo)準(zhǔn)健身會所，其迎合了白領(lǐng)一族、商務(wù)人士和高收入人群因現(xiàn)代繁忙、快節(jié)奏的工作生活，而迫切需要休閑放松、健康娛樂的心理需求，因而 e 時(shí)代將成為國貿(mào)中心的一大推廣亮點(diǎn)。目前已開盤的寫字樓項(xiàng)目勢必將對本案造成相當(dāng)?shù)母偁帀毫?，分流一部分的目?biāo)客源， 此資料來自企業(yè) 并對本案形成價(jià)格打壓或某一單項(xiàng)優(yōu)勢的直面攻擊態(tài)勢，使本案較難在市場上樹立典范的物業(yè)形象，并迅速占據(jù) 20xx 年寫字樓市場的較大份額。真正扎實(shí)地打造“精典”樓盤并非易事，發(fā)展商只有專業(yè)經(jīng)營、精心組織營銷策劃，集中突現(xiàn)樓盤的“均好性”，才能樹立真正亮麗 的品牌形象。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 南京房地產(chǎn)開發(fā)起步雖較晚，但新建項(xiàng)目的規(guī)劃起點(diǎn)卻頗高，在商務(wù)樓設(shè)計(jì)上，許多開發(fā)商不惜花費(fèi)巨資，力聘國內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，紛紛推出“規(guī)劃設(shè)計(jì)”賣點(diǎn)，但也應(yīng)看到一些開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面走入了一些誤區(qū)。 ⑶ 發(fā)展商更趨專業(yè)化 .市場化。 應(yīng)該看到，中國的房地產(chǎn)市場尚未成熟，整體行業(yè)水平仍有待進(jìn)一步提高，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速、穩(wěn)定發(fā)展和中國加入 WTO，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了新的特點(diǎn)。今年，國家政策不斷完善，經(jīng)濟(jì)形勢普遍看好， WTO 的加入在即、申奧成功等利好因素，使上半年房地產(chǎn)市場仍保持比較活躍的態(tài)勢。至 20xx 年，中國城鎮(zhèn)居民住房基本目標(biāo)為人均建筑面積 22 平方米，基本上實(shí)現(xiàn)平均每戶有一套功能基本齊全的住房；個(gè)人住房消費(fèi)占總體消費(fèi)的比重達(dá)到 15%。金融政策的支持更堅(jiān)定了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的信心。規(guī)模型個(gè)案的優(yōu)點(diǎn)十分明顯，由于集中開發(fā)，分?jǐn)偝杀窘档?，故易形成售價(jià)的“平易近人”，此外規(guī)模型個(gè)案的景觀設(shè)計(jì)設(shè)施配備亦“大有可為”，比較容易形成多處賣點(diǎn)。河西的典雅居，依 托高起點(diǎn)的小區(qū)規(guī)劃，配合強(qiáng)大的廣告攻勢，經(jīng)過一年多的市場運(yùn)作，成為河西乃至整個(gè)樓市的經(jīng)典樓盤。 四、競爭參考樓盤分析 ? 商茂世紀(jì)廣場 位置：中山南路 49 號 發(fā)展商：中美合資南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地面積： 3500m2 建筑面積： 110000m2 層數(shù)： 4+60 車位： 200 多個(gè) 車位租價(jià)： 1080 元 /月 售價(jià)： 7500 元 /m2 竣工日期： 20xx 年 6 月 30 日 此資料來自企業(yè) 出售率： 80% ? 金鷹國際商城 位置：漢中路 89 號 發(fā)展商：金鷹國際實(shí)業(yè)有限公司 建筑面積： 148000m2 層數(shù)： 2+58 車位：足夠 車位租價(jià)： 1080 元 /月 售價(jià)： 8600 元 /m2 租價(jià)： 110 元 /m2 竣工日期：已交付 租售率： 85% ? 隆 盛大廈 位置：洪武路 23 號 發(fā)展商：江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司 基地面積： 7200m2左右 建面： 56000m2 層數(shù)： 5+26 車位： 170 個(gè) 此資料來自企業(yè) 車位租價(jià)： 800 元 /月 售價(jià)： 6800 元 /m2 (均 ) 租價(jià)： 2 元 /m2 此資料來自企業(yè) ? 全功能配套 本案的全功能配套是本案明顯的一大競爭優(yōu)勢，從高檔購物中心、 E 時(shí)代健身會、多功能會議中心、再從大型的停車場到咫尺之遙的高級酒店、頂級規(guī)模商場到麥當(dāng)勞、酒樓、銀行等一應(yīng)俱全，如此齊全的配套設(shè)施是其他物業(yè)無可比擬的。 裙樓商場部 分外立面現(xiàn)已裝修完畢，但中原認(rèn)為，如果 將商場外立面的裝修能夠延伸至寫字樓入口 ，效果會更好，也就是原先的辦公樓入口最好也能夠按照商場的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使得兩部分既有明顯的分隔又風(fēng)格一致，在處理上，可以將現(xiàn)在的入口形式作一促新，使色彩效果與商場一致，尤其是將入口處“南京國際貿(mào)易中心”的字體恢復(fù)光芒。對所有公共區(qū)域，進(jìn)出通道等進(jìn)行 24 小時(shí)監(jiān)控，配合各機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行集中埋管。 直郵方式 主要針對南京 各大寫字樓的租戶，派送 DM 直郵單。即客戶簽署買賣契約時(shí)首付20%的房款，實(shí)際按揭貸款合同的貸款額為 70%，其余 10%房款由國貿(mào)與業(yè)主簽訂無息借款合同。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚(yáng)的背景音樂都是必不可少的。 財(cái)務(wù)間。 4 物業(yè)管理導(dǎo)入 物業(yè)管理在租售現(xiàn)場的管理，體現(xiàn)國貿(mào)商務(wù)物管的專業(yè)品質(zhì)。 B、現(xiàn)場租售中心功能分區(qū)及配置要求 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 展示區(qū) 展示物業(yè)的功能、設(shè)施，建筑特色，物業(yè)管理等方面的看板與資料。 南京國貿(mào)中心的推廣思路應(yīng)基于物業(yè)之現(xiàn)狀、市場之實(shí)情，首先提高“國貿(mào)中心”的知名度，通過一系列促銷活動(dòng)，比如：“誰是南京 CBD 的坐標(biāo)原點(diǎn)”；“全功能、零距離商務(wù)空間”；國貿(mào)時(shí)下焦 點(diǎn)話題訪談（國貿(mào)易主，看國貿(mào)前景、百萬年薪的后續(xù)等議題）的宣傳討論活動(dòng)來進(jìn)一步提升物業(yè)知名度，并初樹市場良好物業(yè)形象，同時(shí)借助 e 時(shí)代健身會、專業(yè)規(guī)范的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)與世紀(jì)泰富（國貿(mào)）購物中心等配套來加強(qiáng)國貿(mào)中心的附加值，最終樹立“理想商務(wù)在國貿(mào)”的全新概念，并將概念提升到更高層次，從而使國貿(mào)以“典范商務(wù)辦公”的形象成功推廣出去。 六、價(jià)格策略 定價(jià)原則 此資料來自企業(yè) 考慮到本案所處的區(qū)域競爭市場的激烈并結(jié)合本案的實(shí)際使用年限 (即折舊 )，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡的達(dá)到租售目標(biāo)，中原建議本案的市場租售價(jià)應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價(jià)格。 中國最大的資料庫下載 此資料來自企業(yè) 推售原則 本項(xiàng) 目盡管就某些方面與個(gè)別競爭物業(yè)有一定差距，但就綜合質(zhì)素來講，在南京市場具備相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢，成功的市場定位是本案成功的關(guān)鍵，而正確的推售原則則會使本案達(dá)到事半功倍的效果。 ? 寬帶設(shè)施： 滿足到桌面 10M，這已經(jīng)是一般都具備的常用辦公必備條件。 ? 缺乏背景支持 作為興寧公司在南京的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，無論公司品牌還是項(xiàng)目條件，都不 具備較強(qiáng)影響力或優(yōu)勢，而當(dāng)今的消費(fèi)者日趨成熟與理性，他們不僅認(rèn)知樓盤，更看中開發(fā)商的品牌。 基于本案在 9 97 年曾在市場上推出過，且在當(dāng)時(shí)的市場上也有不錯(cuò)的業(yè)績，但一直未能建立鮮明的市場品牌形象，而本次推盤的為空置的 26000 平方米，實(shí)乃重新改造裝修后的二次開盤，需審而又慎。因此，南京房地產(chǎn)市場還等待著全新營銷理念的洗禮。 誤區(qū)三： 忽視商務(wù)服務(wù)的全面及延深。 ⑷ CBD(新街口中央商務(wù)區(qū) )已初具雛形。 （ 2）生產(chǎn)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）近年只能保持適 度發(fā)展水平。如放寬住房按揭年限，加大公積金放款額度，簡化辦理手續(xù)等，為個(gè)人購房提供了較為寬松 的資金環(huán)境。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務(wù)樓 市場帶來一股清新的風(fēng)。各種市場數(shù)據(jù)表明， 此資料來自企業(yè) 南京市房地產(chǎn)業(yè)正處于景氣狀態(tài)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 ⑺ 物業(yè)管理水平發(fā)生質(zhì)的飛躍。 營銷策劃 房地產(chǎn)市場進(jìn)入“零售時(shí)代”的另一標(biāo)志就是營銷力度的加強(qiáng)。 就目前南京熱銷商務(wù)樓盤的共同點(diǎn)，絕大多數(shù)以服務(wù)及設(shè)施為主打，走規(guī)模化開發(fā)、品牌化經(jīng)營之路，注重 項(xiàng)目的前期市場調(diào)研與可行性分析，偏重科學(xué)實(shí)效的營銷策劃，依市場需求，審 此資料來自企業(yè) 慎的市場定位，時(shí)尚實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤、口碑及品牌等多方面的豐收。其二，即完成首期物業(yè)租售目標(biāo)。具體是將現(xiàn)在卷簾門四周墻角做一完整的促新，使白天是能夠隱蔽卷簾門給人的冰冷的感覺。辦公樓區(qū)域全做