【正文】 、商務(wù)樓在公共部分做，包含煙感及溫差感應(yīng)警報系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，抽排煙通 風(fēng)系統(tǒng)，消火栓，防火卷簾，專用消防二部及消防通道，照明裝置，疏散方向指示。從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。 分期付款（ 97 折優(yōu)惠價） 首付 3 萬元定金，簽訂認(rèn)購書； 七天內(nèi)簽訂正式買賣契約，同時支付 30%的首期款（含定金）； 簽定正式合約兩個月內(nèi)再支付 20%樓款； 簽定正式合約四個月內(nèi)再支付 20%樓款； 簽定正式合約六個月內(nèi)付清 30%的剩余樓款； 按揭貸款 （ 1）一次性首付（ 98 折優(yōu)惠價） 首付 3 萬元定金，簽訂認(rèn)購書； 簽約后 10 日內(nèi)付清 30%（含定金）的首付款，并 簽訂正式買賣契約，同時提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳后，辦理入住手續(xù)。由此，室內(nèi)主要物件應(yīng)包括用于客戶洽 談的洽談桌入座以前，能隨著銷售人員的引導(dǎo)和講解，對室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤賣點的物件有個大致的瀏覽。 分隔出登記區(qū)。每天租售中心的清潔、優(yōu)雅環(huán)境即使向客戶展示物管的品質(zhì)。 復(fù)印本、傳真機。而廣告語方面使用的措辭也力求平實、穩(wěn)重而大方，避免太夸張與太另類的詞語出現(xiàn)。同時，在效益最大化的前提指引下，建議首期推盤平均售價 6950 元 /M2，租價 55 元 /月 m2。同時特別就第 1 2 29 層加以控制，其主要針對租售量在 400 平方米以上的客戶。 ? 空調(diào)： 隨購房根據(jù)推售情況及現(xiàn)有戶式中央空調(diào)庫存，在適當(dāng)時候推出系列促銷活動，贈送單元中央空調(diào)。 以本地客戶為主，周邊城市（如揚州、鎮(zhèn)江、合肥、馬鞍山等）經(jīng)常在南京地區(qū)有頻繁業(yè)務(wù)往來的人士為輔。進(jìn)而在推廣策略上可轉(zhuǎn)至直接訴求項目的地位優(yōu)勢與全功能的設(shè)施配套，以及現(xiàn)樓等優(yōu)勢賣點，并借助其品牌效應(yīng)短再度拔高樓盤物業(yè)形象，宣揚本案全新的良好辦公環(huán)境，改善后的高品質(zhì)物管服務(wù)等 優(yōu)勢來提升總體樓盤優(yōu)勢，循序漸進(jìn)獲得市場自覺認(rèn)同，從而區(qū)別于其他物業(yè)，取得預(yù)期的營銷業(yè)績，斬獲 20xx 年的市場先機。該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，市政配套齊全，商服設(shè)施全面，旅游資源豐富，文化事業(yè)發(fā)達(dá)，同時周邊區(qū)域各類自然與社會資源更加豐富，咫尺之遙的南京新街口地鐵站開工在即，地標(biāo)概念更加明確。這樣的“智能化”理解過于偏面，其適用性與實用性還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 南京著名的幾家實力型開發(fā)公司如金鷹國際、蘇寧、盛茂、益來等公司所開發(fā)的項目不但規(guī)模大且起點高， 定會令南京的商務(wù)樓盤市場開發(fā)在短期內(nèi)實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，并將帶動整個市場的發(fā)展與繁榮。這主要表現(xiàn)在節(jié)能建材、辦公理念、設(shè)計風(fēng)格的改變、租賃市場及物業(yè)管理水平的進(jìn)一步發(fā)展上。 與商品住宅市場相比，商務(wù)樓市場雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著整個房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)旺而出現(xiàn)啟動的熱銷苗頭，甚至國內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。另外，中國經(jīng)濟的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展、 WTO 的臨近、申奧的成功、中國改革開放的深入等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢必增大市場商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場的開發(fā)與銷 此資料來自企業(yè) 售。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上規(guī)模與品牌經(jīng)營之路?？梢灶A(yù)言，南京房地產(chǎn)市場規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營時代即將到來。 服務(wù)設(shè)施不夠齊備 目前除少部分新建商務(wù)樓盤其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤設(shè)施不全，甚至嚴(yán)重不足。 目前以新街口為中心的世界級 CBD 在南京以 30 萬平方米的商務(wù)空間， 50 萬的日均人流， 80 億的資金流動， 400 億的政府投入，使得新 街口已經(jīng)成為南京的主流商圈。 因此，本案前期準(zhǔn)備階段與初期強推期階段 (以下簡稱首期 )的市場推廣的成敗將是本案地標(biāo)形象的樹立及整體物業(yè)租售成功的關(guān)鍵。 ? 本案客戶群工作形態(tài)細(xì)分為 : 大、中型貿(mào)易公司 品牌代理公司 咨詢、顧問、廣告、營銷類先鋒機構(gòu) 外地公司或機構(gòu)駐寧辦事處 政府機關(guān)轉(zhuǎn)制出來的公司、機構(gòu) 小型 IT 公司 三、產(chǎn)品改造及交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 寫字樓入口 此資料來自企業(yè) 將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場一樓。 大樓附屬設(shè)備 ? 電氣： 10000KVA 雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機組，保證應(yīng)急電源。 正式推盤必備條件： ? 銷售許可證且產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系； ? 樓盤電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通； ? 租售中心裝修布置完成并投入使用； ? 樣板間裝修完畢 ? 租售人員培訓(xùn)完畢 此資料來自企業(yè) ? 租售道具全面投入使用 ? 租售文件全面制定 ? 稅費明細(xì)、購房政策明確 ? 各項現(xiàn)場租售管理制度建立 ? 現(xiàn)場包裝制作布置完成 ? 前期廣告順利引導(dǎo)，已達(dá)到一定的社會認(rèn)知 ? 根據(jù)前期市場反饋，調(diào)整并完善推廣策略 ? 各項廣告推廣計劃及促銷策略準(zhǔn)備就緒 五、營銷推廣手段 對于像國貿(mào)這樣重新推盤的項目來說，在推盤引導(dǎo)期內(nèi)，營銷推廣手段就顯得尤為重要。 并在一定的租售率節(jié)點位置價格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后全部售價達(dá) 7200 元 /m2，租價達(dá) 60 元 /月 m2。 租樓中心內(nèi)部包裝 租售中心內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實用和個性兩大原則。 至少設(shè)三門電話線，一門是客戶回訪線，一門是客戶電話進(jìn)線及傳真專線。另外對租售 中心設(shè)置業(yè)顧問的服務(wù)方式。 背景音樂系統(tǒng) 洽談區(qū) 深度洽談區(qū)（專用 08 號樣板房） 分隔部分辦公區(qū)域以利專案人員的案場辦 公。 所謂實用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。國貿(mào)中心價格走勢圖如下： 20%50%65%90%100%660068007000720074007600租售率售價售價：元/平方米 20%50%65%90% 100%5055606570租售率租價租價( 元/ 平方米/ 月) 階段租售計劃： 本案可現(xiàn)售總面積 26000m2， 安排整個租售周期為 18 個月，租售率 此資料來自企業(yè) 90%以上，平均每月租售面積 1450 m2，依據(jù)市場租售控制，特擬定本案以下租售計劃： 2 0 0 3 年6 月3 0 日2 0 0 3 年4 月3 0 日2 0 0 2 年1 2 月3 1 日2 0 0 2 年4 月3 0 日2 0 0 2 年9 月3 0 日20% 50% 65% 90% 100%租售率 付款方式建議 ? 銷售單位 一次性付款（ 96 折優(yōu)惠價） A、 首付 3 萬元定金，簽訂認(rèn)購書； 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，同時支付 30%的首期款（含定金）； 簽約后十天內(nèi)再付 30%樓款，辦理入住手續(xù)； 簽約后三十天內(nèi)付清 40%的余款，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)； B、 首付 3 萬元定金，簽訂認(rèn)購書 ； 此資料來自企業(yè) 七天內(nèi)簽定正式買賣契約，支付 30%的首期款（含定金），同時辦理入住手續(xù)； 簽定正式合約一個月內(nèi)付清 70%的余款，同時辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。中原認(rèn)為推廣的力度在于對市場空間與銷售渠道的深度開發(fā)，具體構(gòu)想如下： 靈活多樣的付款方式 針對目前南京商務(wù)寫字樓市場絕大多數(shù)采用付四成貸六成或付三成貸七成的付款按揭方式，國貿(mào)推出付二成貸八成的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動獎金而貸款難的尷尬。 ? 消防：大樓采用全自動中央電腦控制消防系統(tǒng)。 細(xì)部處理上，電梯共享空間與目前商場交接處卷簾門四周墻角應(yīng)盡量避免粗糙的感覺，細(xì)節(jié)的處理可以讓在大樓辦公上下時得以心情愉悅。為以后各期的漸續(xù)推廣做好鋪墊。 本項目若貴司注重產(chǎn)品品質(zhì)的差異化和推廣定位與宣傳包裝，盡量增多樓盤的軟件賣點，注意市場區(qū)隔，再加上適當(dāng)實效的營銷策略、宣傳推廣和差異化營銷，其樓盤租售定會取得不俗業(yè)績，有望成為以后南京商務(wù)樓市名牌樓盤。 南京目前商務(wù)樓盤物業(yè)管理費集中在 214元之間，收費并非太低，但大多數(shù)開發(fā)商自建自管，經(jīng)驗 缺乏，手段落后，人員素質(zhì)偏低，直接影響商務(wù)樓消費者的辦公環(huán)境與效率，不利整個樓市的良性發(fā)展，有礙物業(yè)管理行業(yè)的水平提高。 為規(guī)范南京房地產(chǎn)市場，建立公平、公正與合理的土地市場，南京市政府今年以來開始逐步按市場規(guī)則 ， 以市場競標(biāo)的方式供應(yīng)土地，由于土地供應(yīng)的數(shù)量有限，開發(fā)商更加專業(yè)與市場化，致使土地價格更加市場化，避免以住“關(guān)系地價”的低廉性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展與繁榮。 (二 ) 南京市房地產(chǎn)市場狀況分析 20xx 年上半年，南京市房地產(chǎn)市場 繼續(xù)延續(xù)去年的趨熱形勢，呈現(xiàn)供銷兩旺的市場態(tài)勢，市場化程度更高，市場主體更加成熟，開發(fā)商更具專業(yè)與規(guī)范，消費者日趨成熟與理性。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、低水平物管為榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣點。另外，國家加大推動房改政策的力度，如住房分配貨幣化的進(jìn)一步順利進(jìn)行，公房上市手續(xù)的簡化與稅費優(yōu)惠，大大提高了個人的購房意愿與支付能力。 （ 3）商務(wù)樓盤將有較大的發(fā)展空間，低品質(zhì)商務(wù)樓將被成批淘汰。 由于新街口區(qū)域商務(wù)配套資源豐富，大型商場、高級酒店、銀行、郵局及超市云集密布，交通便利，區(qū)域商務(wù)辦公條 件極好，因此該區(qū) 此資料來自企業(yè) 域商務(wù)樓不但供應(yīng)量將大幅度增加，且市場前景看好。大部分在售個案的商務(wù)服務(wù)僅停留在打字、復(fù)印、訂送報刊等方面，缺乏全面與細(xì)致的商務(wù)服務(wù)，譬如，定送票務(wù)、洗衣、代送外賣、商務(wù)秘書等，若發(fā)展商在商務(wù)服務(wù)方面更全面、細(xì)致，必將有利整個項目的推售。 三、 CBD 新街口中央商務(wù)區(qū)分析 本案位于南京市中山東路與中山路交叉路口，擁有南京地利之精華，屬中央商務(wù)區(qū)中心位置，處于南京第一大商圈中心點，