【正文】 、商務(wù)樓在公共部分做，包含煙感及溫差感應(yīng)警報(bào)系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，抽排煙通 風(fēng)系統(tǒng)，消火栓，防火卷簾，專(zhuān)用消防二部及消防通道，照明裝置，疏散方向指示。從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。 分期付款（ 97 折優(yōu)惠價(jià)） 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)； 七天內(nèi)簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約，同時(shí)支付 30%的首期款（含定金）； 簽定正式合約兩個(gè)月內(nèi)再支付 20%樓款； 簽定正式合約四個(gè)月內(nèi)再支付 20%樓款； 簽定正式合約六個(gè)月內(nèi)付清 30%的剩余樓款； 按揭貸款 （ 1）一次性首付（ 98 折優(yōu)惠價(jià)） 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)； 簽約后 10 日內(nèi)付清 30%（含定金）的首付款，并 簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約，同時(shí)提供按揭資料，辦理按揭手續(xù)；貸款到帳后，辦理入住手續(xù)。由此，室內(nèi)主要物件應(yīng)包括用于客戶(hù)洽 談的洽談桌入座以前，能隨著銷(xiāo)售人員的引導(dǎo)和講解，對(duì)室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的物件有個(gè)大致的瀏覽。 分隔出登記區(qū)。每天租售中心的清潔、優(yōu)雅環(huán)境即使向客戶(hù)展示物管的品質(zhì)。 復(fù)印本、傳真機(jī)。而廣告語(yǔ)方面使用的措辭也力求平實(shí)、穩(wěn)重而大方，避免太夸張與太另類(lèi)的詞語(yǔ)出現(xiàn)。同時(shí)，在效益最大化的前提指引下，建議首期推盤(pán)平均售價(jià) 6950 元 /M2，租價(jià) 55 元 /月 m2。同時(shí)特別就第 1 2 29 層加以控制，其主要針對(duì)租售量在 400 平方米以上的客戶(hù)。 ? 空調(diào)： 隨購(gòu)房根據(jù)推售情況及現(xiàn)有戶(hù)式中央空調(diào)庫(kù)存，在適當(dāng)時(shí)候推出系列促銷(xiāo)活動(dòng)，贈(zèng)送單元中央空調(diào)。 以本地客戶(hù)為主，周邊城市（如揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、合肥、馬鞍山等）經(jīng)常在南京地區(qū)有頻繁業(yè)務(wù)往來(lái)的人士為輔。進(jìn)而在推廣策略上可轉(zhuǎn)至直接訴求項(xiàng)目的地位優(yōu)勢(shì)與全功能的設(shè)施配套，以及現(xiàn)樓等優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，并借助其品牌效應(yīng)短再度拔高樓盤(pán)物業(yè)形象，宣揚(yáng)本案全新的良好辦公環(huán)境，改善后的高品質(zhì)物管服務(wù)等 優(yōu)勢(shì)來(lái)提升總體樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，循序漸進(jìn)獲得市場(chǎng)自覺(jué)認(rèn)同，從而區(qū)別于其他物業(yè)，取得預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)，斬獲 20xx 年的市場(chǎng)先機(jī)。該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，市政配套齊全，商服設(shè)施全面，旅游資源豐富，文化事業(yè)發(fā)達(dá)，同時(shí)周邊區(qū)域各類(lèi)自然與社會(huì)資源更加豐富，咫尺之遙的南京新街口地鐵站開(kāi)工在即，地標(biāo)概念更加明確。這樣的“智能化”理解過(guò)于偏面，其適用性與實(shí)用性還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 南京著名的幾家實(shí)力型開(kāi)發(fā)公司如金鷹國(guó)際、蘇寧、盛茂、益來(lái)等公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不但規(guī)模大且起點(diǎn)高， 定會(huì)令南京的商務(wù)樓盤(pán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，并將帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。這主要表現(xiàn)在節(jié)能建材、辦公理念、設(shè)計(jì)風(fēng)格的改變、租賃市場(chǎng)及物業(yè)管理水平的進(jìn)一步發(fā)展上。 與商品住宅市場(chǎng)相比，商務(wù)樓市場(chǎng)雖然比不上其熱銷(xiāo)火旺，但也隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)旺而出現(xiàn)啟動(dòng)的熱銷(xiāo)苗頭，甚至國(guó)內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤(pán)旺銷(xiāo)的市場(chǎng)景象，不但積壓樓盤(pán)有所消化，新樓盤(pán)的上市量劇增且銷(xiāo)售前景看好。另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展、 WTO 的臨近、申奧的成功、中國(guó)改革開(kāi)放的深入等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必增大市場(chǎng)商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤(pán)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo) 此資料來(lái)自企業(yè) 售。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上規(guī)模與品牌經(jīng)營(yíng)之路。可以預(yù)言，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?；_(kāi)發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)時(shí)代即將到來(lái)。 服務(wù)設(shè)施不夠齊備 目前除少部分新建商務(wù)樓盤(pán)其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤(pán)設(shè)施不全，甚至嚴(yán)重不足。 目前以新街口為中心的世界級(jí) CBD 在南京以 30 萬(wàn)平方米的商務(wù)空間， 50 萬(wàn)的日均人流， 80 億的資金流動(dòng)， 400 億的政府投入，使得新 街口已經(jīng)成為南京的主流商圈。 因此，本案前期準(zhǔn)備階段與初期強(qiáng)推期階段 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)首期 )的市場(chǎng)推廣的成敗將是本案地標(biāo)形象的樹(shù)立及整體物業(yè)租售成功的關(guān)鍵。 ? 本案客戶(hù)群工作形態(tài)細(xì)分為 : 大、中型貿(mào)易公司 品牌代理公司 咨詢(xún)、顧問(wèn)、廣告、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)先鋒機(jī)構(gòu) 外地公司或機(jī)構(gòu)駐寧辦事處 政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)制出來(lái)的公司、機(jī)構(gòu) 小型 IT 公司 三、產(chǎn)品改造及交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 寫(xiě)字樓入口 此資料來(lái)自企業(yè) 將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場(chǎng)一樓。 大樓附屬設(shè)備 ? 電氣： 10000KVA 雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機(jī)組，保證應(yīng)急電源。 正式推盤(pán)必備條件： ? 銷(xiāo)售許可證且產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系； ? 樓盤(pán)電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通； ? 租售中心裝修布置完成并投入使用； ? 樣板間裝修完畢 ? 租售人員培訓(xùn)完畢 此資料來(lái)自企業(yè) ? 租售道具全面投入使用 ? 租售文件全面制定 ? 稅費(fèi)明細(xì)、購(gòu)房政策明確 ? 各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)租售管理制度建立 ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝制作布置完成 ? 前期廣告順利引導(dǎo)，已達(dá)到一定的社會(huì)認(rèn)知 ? 根據(jù)前期市場(chǎng)反饋，調(diào)整并完善推廣策略 ? 各項(xiàng)廣告推廣計(jì)劃及促銷(xiāo)策略準(zhǔn)備就緒 五、營(yíng)銷(xiāo)推廣手段 對(duì)于像國(guó)貿(mào)這樣重新推盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在推盤(pán)引導(dǎo)期內(nèi)，營(yíng)銷(xiāo)推廣手段就顯得尤為重要。 并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后全部售價(jià)達(dá) 7200 元 /m2，租價(jià)達(dá) 60 元 /月 m2。 租樓中心內(nèi)部包裝 租售中心內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實(shí)用和個(gè)性?xún)纱笤瓌t。 至少設(shè)三門(mén)電話(huà)線(xiàn)，一門(mén)是客戶(hù)回訪(fǎng)線(xiàn)，一門(mén)是客戶(hù)電話(huà)進(jìn)線(xiàn)及傳真專(zhuān)線(xiàn)。另外對(duì)租售 中心設(shè)置業(yè)顧問(wèn)的服務(wù)方式。 背景音樂(lè)系統(tǒng) 洽談區(qū) 深度洽談區(qū)（專(zhuān)用 08 號(hào)樣板房） 分隔部分辦公區(qū)域以利專(zhuān)案人員的案場(chǎng)辦 公。 所謂實(shí)用原則就是一切以服務(wù)與銷(xiāo)售作業(yè)為宗旨。國(guó)貿(mào)中心價(jià)格走勢(shì)圖如下： 20%50%65%90%100%660068007000720074007600租售率售價(jià)售價(jià)：元/平方米 20%50%65%90% 100%5055606570租售率租價(jià)租價(jià)( 元/ 平方米/ 月) 階段租售計(jì)劃： 本案可現(xiàn)售總面積 26000m2， 安排整個(gè)租售周期為 18 個(gè)月，租售率 此資料來(lái)自企業(yè) 90%以上，平均每月租售面積 1450 m2，依據(jù)市場(chǎng)租售控制，特?cái)M定本案以下租售計(jì)劃： 2 0 0 3 年6 月3 0 日2 0 0 3 年4 月3 0 日2 0 0 2 年1 2 月3 1 日2 0 0 2 年4 月3 0 日2 0 0 2 年9 月3 0 日20% 50% 65% 90% 100%租售率 付款方式建議 ? 銷(xiāo)售單位 一次性付款（ 96 折優(yōu)惠價(jià)） A、 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)； 七天內(nèi)簽定正式買(mǎi)賣(mài)契約，同時(shí)支付 30%的首期款（含定金）； 簽約后十天內(nèi)再付 30%樓款，辦理入住手續(xù)； 簽約后三十天內(nèi)付清 40%的余款，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)； B、 首付 3 萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) ； 此資料來(lái)自企業(yè) 七天內(nèi)簽定正式買(mǎi)賣(mài)契約，支付 30%的首期款（含定金），同時(shí)辦理入住手續(xù)； 簽定正式合約一個(gè)月內(nèi)付清 70%的余款，同時(shí)辦理公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。中原認(rèn)為推廣的力度在于對(duì)市場(chǎng)空間與銷(xiāo)售渠道的深度開(kāi)發(fā)，具體構(gòu)想如下： 靈活多樣的付款方式 針對(duì)目前南京商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)絕大多數(shù)采用付四成貸六成或付三成貸七成的付款按揭方式，國(guó)貿(mào)推出付二成貸八成的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬。 ? 消防：大樓采用全自動(dòng)中央電腦控制消防系統(tǒng)。 細(xì)部處理上，電梯共享空間與目前商場(chǎng)交接處卷簾門(mén)四周墻角應(yīng)盡量避免粗糙的感覺(jué)，細(xì)節(jié)的處理可以讓在大樓辦公上下時(shí)得以心情愉悅。為以后各期的漸續(xù)推廣做好鋪墊。 本項(xiàng)目若貴司注重產(chǎn)品品質(zhì)的差異化和推廣定位與宣傳包裝，盡量增多樓盤(pán)的軟件賣(mài)點(diǎn)，注意市場(chǎng)區(qū)隔，再加上適當(dāng)實(shí)效的營(yíng)銷(xiāo)策略、宣傳推廣和差異化營(yíng)銷(xiāo)，其樓盤(pán)租售定會(huì)取得不俗業(yè)績(jī)，有望成為以后南京商務(wù)樓市名牌樓盤(pán)。 南京目前商務(wù)樓盤(pán)物業(yè)管理費(fèi)集中在 214元之間，收費(fèi)并非太低，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商自建自管，經(jīng)驗(yàn) 缺乏，手段落后，人員素質(zhì)偏低，直接影響商務(wù)樓消費(fèi)者的辦公環(huán)境與效率，不利整個(gè)樓市的良性發(fā)展，有礙物業(yè)管理行業(yè)的水平提高。 為規(guī)范南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立公平、公正與合理的土地市場(chǎng)，南京市政府今年以來(lái)開(kāi)始逐步按市場(chǎng)規(guī)則 ， 以市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的方式供應(yīng)土地，由于土地供應(yīng)的數(shù)量有限，開(kāi)發(fā)商更加專(zhuān)業(yè)與市場(chǎng)化，致使土地價(jià)格更加市場(chǎng)化，避免以住“關(guān)系地價(jià)”的低廉性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展與繁榮。 (二 ) 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 20xx 年上半年，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng) 繼續(xù)延續(xù)去年的趨熱形勢(shì)，呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)化程度更高，市場(chǎng)主體更加成熟，開(kāi)發(fā)商更具專(zhuān)業(yè)與規(guī)范，消費(fèi)者日趨成熟與理性。一批以開(kāi)發(fā)高密度、厚利潤(rùn)、低水平物管為榮的開(kāi)發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣(mài)點(diǎn)。另外，國(guó)家加大推動(dòng)房改政策的力度，如住房分配貨幣化的進(jìn)一步順利進(jìn)行，公房上市手續(xù)的簡(jiǎn)化與稅費(fèi)優(yōu)惠，大大提高了個(gè)人的購(gòu)房意愿與支付能力。 （ 3）商務(wù)樓盤(pán)將有較大的發(fā)展空間，低品質(zhì)商務(wù)樓將被成批淘汰。 由于新街口區(qū)域商務(wù)配套資源豐富，大型商場(chǎng)、高級(jí)酒店、銀行、郵局及超市云集密布，交通便利，區(qū)域商務(wù)辦公條 件極好，因此該區(qū) 此資料來(lái)自企業(yè) 域商務(wù)樓不但供應(yīng)量將大幅度增加，且市場(chǎng)前景看好。大部分在售個(gè)案的商務(wù)服務(wù)僅停留在打字、復(fù)印、訂送報(bào)刊等方面，缺乏全面與細(xì)致的商務(wù)服務(wù)，譬如，定送票務(wù)、洗衣、代送外賣(mài)、商務(wù)秘書(shū)等，若發(fā)展商在商務(wù)服務(wù)方面更全面、細(xì)致，必將有利整個(gè)項(xiàng)目的推售。 三、 CBD 新街口中央商務(wù)區(qū)分析 本案位于南京市中山東路與中山路交叉路口，擁有南京地利之精華，屬中央商務(wù)區(qū)中心位置，處于南京第一大商圈中心點(diǎn)，