【正文】 建筑平、立、剖面規(guī)劃設(shè)計圖，上報政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設(shè)計成果通知書》。，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。 在立項報批工作開展前，由開發(fā)部組織對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由總經(jīng)理審批后實施。 （地方）主管部門。其目的是依據(jù)合適的建設(shè)工程招標程序，通過施工合同來確定工程的施工合同價?！　」こ炭钍褂糜媱澋木幹婆c工程合同管理、工程進度款的審核與確定、工程變更價款的審核與確定、工程索賠費用的審核與確定。其目的是反映建設(shè)工程項目實際造價和投資效果。3. 職責. 工程部經(jīng)理督促檢查項目管理服務(wù)過程重要環(huán)節(jié)。. 工程項目管理服務(wù)的依據(jù)質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn). 公司的房地產(chǎn)項目方案等規(guī)劃文件和項目有關(guān)服務(wù)合同；. 國家和地方有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策；. 國家及地方有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)現(xiàn)行技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和標準。1) 在項目管理/房地產(chǎn)工程過程中，發(fā)生的各類文件、記錄、技術(shù)資料等均須記錄項目的名稱或簡稱，同時記錄必要的時間、部位、地點、人員、作業(yè)內(nèi)容等信息，以作標識。1） 產(chǎn)品防護范圍是房地產(chǎn)施工原料、構(gòu)建和房產(chǎn)產(chǎn)品的防護管理； 2）由工程部負責房地產(chǎn)產(chǎn)品的防護管理，在移交給顧客或物業(yè)管理公司前確保其產(chǎn)品的符合性。本公司確定采用的統(tǒng)計方法有：抽樣方法、統(tǒng)計表、調(diào)查表等。，編制審核計劃，審核檢查記錄，對審核過程進行控制，提交審核報告。受審核部門根據(jù)計劃做好準備工作，如對計劃有異議，應(yīng)在審核前與審核組進行溝通，以重新安排。不符合事實描述應(yīng)清楚、準確并可追溯，明確審核的對象、時間、地點、客觀證據(jù)。，審核員應(yīng)進一步加以核實，保持審核的客觀性、公正性。：質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 8 測量、分析和改進a) 審核組成員必須是經(jīng)過培訓并取得相應(yīng)資格的人員；b) 審核人員必須與被審核部門無直接責任關(guān)系；c) 管理者代表在正式審核前15天左右確定審核組長和審核員。范圍適用于本公司體系運行情況的內(nèi)部審核。使用人員必須嚴格遵守操作規(guī)程，要加強日常維護、保養(yǎng)、防止因使用或維護不當引起校準失效或損壞。保密應(yīng)符合《保密管理辦法》的規(guī)定。如隱蔽工程驗收、防水工程等。：工程部提出工程實施用款計劃，配合造價合約部進行工程竣工結(jié)算和工程決算。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) WNKDQP75141. 目的為了保證項目服務(wù)提供過程按規(guī)定的要求在受控條件下進行，確保建設(shè)工程質(zhì)量、進度、投資、安全滿足法律、法規(guī)和合同要求。，經(jīng)過校審簽署后整理齊全保存?zhèn)洳?。，?jīng)過校審簽署后整理齊全保存?zhèn)洳椤?3)準確確定項目造價控制目標值　　隨著項目建議書、初步可行性研究、可行性研究的不斷深入，所編制的投資估算應(yīng)根據(jù)各階段特點不斷深化，并形成項目造價控制的目標值。2范圍適用于本公司對專業(yè)咨詢服務(wù)方的控制，主要包括建設(shè)項目投資策劃、編制項目建議書與可行性研究報告、建設(shè)項目投資估算及建設(shè)項目財務(wù)評價；編制或?qū)徍斯こ谈潘?、預算、竣工結(jié)(決)算、項目后評估；項工程中招投標策劃，編制或?qū)徍斯こ陶袠宋募?、招標標底、投標報價、施工合同；建設(shè)項目各階段工程造價的確定、控制及合同管理(含工程索賠的管理)、工程造價的鑒證、工程造價的信息咨詢及其它相關(guān)的咨詢服務(wù)。 ； 相關(guān)部門負責在其職責范圍內(nèi)，提供立項報批所需的文件資料。開發(fā)部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。依據(jù)《土地出讓合同》辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》。，合格后才放行或交付。b) 每年底相關(guān)部門組織對供方、外包方的業(yè)績進行年度評價，對評價不合格的供方、外包方，報總經(jīng)理審批，從《合格供方/外包方一覽表》中刪除，并及時通知相關(guān)部門。、工程部分別對職責范圍內(nèi)的外包方的評價、選擇和重新評價和對相關(guān)外包過程實施控制。在項目服務(wù)交付或下一階段實施之前，規(guī)劃設(shè)計部按照策劃的安排編制階段性報告，報分管副總批準。 由分管副總對輸出文件進行審核，總經(jīng)理批準后發(fā)放。b）各階段人員/內(nèi)部配合部門必須按照《項目研發(fā)計劃》完成各項相關(guān)工作，對突發(fā)事件或疑難問題，必須及時通知分管副總，由其協(xié)調(diào)或確定更改進度要求。、規(guī)劃設(shè)計部負責管理項目服務(wù)設(shè)計和開發(fā)的全過程，負責項目部具體實施過程的監(jiān)督檢查、日常改進和文件資料交付后的存檔。 《文件控制程序》 《工程項目文件資料控制規(guī)定》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)由市場營銷部負責按照公司的《可行性研究和投資決策控制程序》進行，對顧客的潛在需求、國家相關(guān)法規(guī)的要求、項目的可行性進行評價，提交項目可行性分析報告，交公司評價后確定實施要求。 質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)，進行風險分析，預測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施。 可行性研究主要內(nèi)容:質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)：、地區(qū)規(guī)劃；，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；。 ； ，收集所需資料，負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負責指導可行性報告的編制。 項目運作方案經(jīng)各部門責任人簽字后，報總經(jīng)理審核、相關(guān)主管部門批準。 、工程部、規(guī)劃設(shè)計部、市場營銷部和綜合管理部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。對施工設(shè)施設(shè)備的控制還應(yīng)執(zhí)行《工程部管理制度》。，填寫《培訓考核記錄表》，記錄培訓的時間、地點、主講人、參加人員、內(nèi)容、考核方式及結(jié)果等，培訓結(jié)束后將有關(guān)的記錄包括試卷、考核記錄等交綜合管理部進行存檔。、錄用與調(diào)配等按照崗位的任職要求執(zhí)行，綜合管理部保存相關(guān)記錄。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 5 管理職責《記錄控制程序》保持管理評審的所有記錄，包括評審計劃、評審前各部門準備的評審資料、會議記錄及管理評審報告等。《管理評審計劃》，包括評審的時間、目的、范圍、參加人員、內(nèi)容及會議議程，經(jīng)總經(jīng)理批準后發(fā)放給參加人員。范圍適用于總經(jīng)理對體系的評審。本公司各部門崗位的主要職責、權(quán)限和任職要求見《各崗位職責》、《崗位說明書》。各部門應(yīng)結(jié)合本部門的工作實際，對分解到本部門的質(zhì)量目標予以落實。通過對顧客滿意程度的測量，從顧客的信息反饋中不斷了解顧客的滿意程度，改進工作。引用文件v 《文件控制程序》v 《工程項目文件資料控制規(guī)定》相關(guān)記錄v 《質(zhì)量記錄清單》v 《文件、記錄處理申請單》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 5 管理職責 管理承諾總經(jīng)理代表本公司最高管理層作出承諾：按GB/T190012008標準建立、實施質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改進其有效性。、名稱和格式更改按照《文件控制程序》執(zhí)行。程序要求：表格、圖表、報告、卡片、記事本、磁盤、軟盤、膠片。c) 綜合管理部、其它部門應(yīng)分別編制并更新本公司、其部門的《受控文件清單》。，發(fā)現(xiàn)此類文件時應(yīng)上交綜合管理部進行處理。受控文件加蓋受控章和注明受控號，非受質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 4 質(zhì)量管理體系控文件無受控章和受控號，只作發(fā)放登記，文件更改通知不發(fā)送。QC表示作業(yè)文件，XXX表示對應(yīng)質(zhì)量管理手冊的章節(jié)號，XX表示序號。，并審核所有體系文件。本手冊規(guī)定了這些措施的實施方法、控制程序、并對其有效性進行驗證。本公司將上述要求在《采購與外包控制程序》、《經(jīng)濟合同管理程序》、《房地產(chǎn)代理項目招標代理控制程序》和《工程竣工驗收及移交控制程序》中予以明確規(guī)定。GB/T19000—2008 《質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語》GB/T19001—2008 《質(zhì)量管理體系 要求》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 3 術(shù)語和定義本手冊采用GB/T190002008《質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語》標準中所確立的術(shù)語，并采用符合本公司產(chǎn)品特點的以下常用縮語：本公司——指萬寧凱德投資有限公司。公司設(shè)立董事會和監(jiān)事會，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，公司的董事會、監(jiān)事會制度健全，董事會成員和監(jiān)事會成員各3人。 項目開發(fā)成功率80% 。本手冊自發(fā)布之日起正式實施，本公司全體員工必須認真遵照執(zhí)行，共同履行應(yīng)盡的質(zhì)量職責，以確保質(zhì)量管理體系得到持續(xù)、有效地運行。二、質(zhì)量目標： 1. 本公司的質(zhì)量目標：%；≥95%。，每半年匯總分析本公司的質(zhì)量目標完成情況，并形成報告上交總經(jīng)理審批。顧客——購買本公司房地產(chǎn)產(chǎn)品的顧客。，本公司確保相關(guān)的部門能獲得必要的資源和信息，這些資源和信息包括人力、設(shè)備、資金、技術(shù)及市場和產(chǎn)品等相關(guān)的信息。，質(zhì)量管理手冊的內(nèi)容包括：a)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標；b)質(zhì)量管理體系的適用范圍，包括標準條款刪減的細節(jié)和正當?shù)睦碛?；c)質(zhì)量管理體系程序文件；d)對質(zhì)量管理體系過程之間的相互作用的描述。程序要求：WNKDQAXXXX，章節(jié)號與標準條款號對應(yīng)。：按原編號或頒布日期。，應(yīng)填寫《文件領(lǐng)用/借閱申請表》，經(jīng)綜合管理部批準后辦理文件領(lǐng)用或借用手續(xù)。，并在《文件更改記錄表》作好登記。b) 文件換版時，版本號從A改為B、C……依次遞增，年份改為新版本發(fā)布的年份。，按照《記錄控制程序》執(zhí)行。b) 記錄中各項應(yīng)填寫完整，不需填寫項用斜杠劃去。微機磁盤存貯的記錄，要有備份，并對記錄的使用進行加密。c)按計劃的時間間隔進行管理評審，對質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性進行評價，并尋找持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的機會。 總經(jīng)理應(yīng)通過各種方式宣貫質(zhì)量方針，以確保質(zhì)量方針在本公司內(nèi)得到溝通和理解。b)當本公司的體系出現(xiàn)重大的人員變化、本公司結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等情況時，應(yīng)進行對質(zhì)量管理體系的變更進行策劃，并保持質(zhì)量管理體系的完整性。 內(nèi)部溝通質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 5 管理職責為確保本公司不同層次和部門之間就質(zhì)量管理體系運行過程及其有效性進行溝通，總經(jīng)理應(yīng)確保溝通過程得到建立和管理。，編制評審計劃并保持記錄。：a) 審核結(jié)果，包括第一方、第二方和第三方體系審核的結(jié)果；b) 顧客的反饋，包括滿意程度的測量及顧客溝通的結(jié)果； c) 過程的績效和產(chǎn)品的符合性，包括過程、產(chǎn)品的監(jiān)視和測量結(jié)果；d) 改進、預防措施和糾正措施的狀況，包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格采取的糾正措施和預防措施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果；e) 現(xiàn)行體系的運行情況，包括質(zhì)量目標及質(zhì)量方針適宜性、組織結(jié)構(gòu)及資源的適合情況； f) 以往管理評審確定措施的實施情況及有效性；g) 可能影響體系的變更，包括內(nèi)外環(huán)境的變化，如法律法規(guī)的變化、產(chǎn)品范圍的變化、新產(chǎn)品的開發(fā)等；h) 其他需評審的內(nèi)容，包括改進的建議。范圍適用于本公司對人力資源提供的控制?！杜嘤柟ぷ饔媱澅怼方恢辆C合管理部，綜合管理部協(xié)調(diào)匯總編制本公司的《年度培訓計劃》，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。，視情況給予再培訓、再考核、轉(zhuǎn)崗位或辭退。為確保后勤工作的管理，綜合管理部編制《車輛及司機管理規(guī)定》、《辦公區(qū)管理規(guī)定》、《文娛室規(guī)定》等制度，并不斷完善。e）工程部負責項目的工程施工監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料采購。 《項目可行性研究報告及運作方案》的執(zhí)行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經(jīng)營計劃會上進行調(diào)度。 造價合約部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。 由開發(fā)部負責，相關(guān)部門配合，進行建設(shè)項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估，根據(jù)預測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標，主要內(nèi)容包括： ，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況； 、得當。 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動，在充分進行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行。 顧客溝通本公司規(guī)定，在以下方面的內(nèi)容應(yīng)確保采取適宜且有效的方式與顧客充分溝通，以使本公司能準確地了解顧客要求和顧客的滿意程度：a) 產(chǎn)品信息方面，如產(chǎn)品廣告、目錄、報價單、宣傳冊等；b) 顧客的問詢、合同或訂單在實施過程中的處理，包括對其變化的處理等；c) 顧客的反饋信息，包括顧客滿意和抱怨。內(nèi)容包括：a) 設(shè)計和開發(fā)的輸入、輸出、評審、驗證、確認等各階段劃分和主要工作內(nèi)容。，附各類相關(guān)資料。《設(shè)計評審、驗證、確認報告》，組織相關(guān)人員評審。、外包方的評價和選擇、外包方評價標準包括：1) 對于供方的評價主要通過其儀器設(shè)備的性能指標、商業(yè)信譽、社會口碑、品牌效應(yīng)、合作歷史、同行使用情況、生產(chǎn)許可證等方面進行評價，必要時進行試用；2) 對于外包方主要通過其技術(shù)能力、資質(zhì)、商業(yè)信譽及業(yè)績等方面進行評價。適當時，《采購申請審批表》內(nèi)容可包括：a) 產(chǎn)品的批準