【正文】 。懸鈴木 也就是常講的法國梧桐，花期第一次 4月5月、果期6月10月可以做庭院樹，也可作為行道樹。白皮松 樹皮為白色，與樹冠的翠綠相稱效果不錯(cuò)，不會讓人想到陵園。 特色景觀設(shè)計(jì)建議事物有層次才豐富，綠化也一樣，綠化若要有品位、有效果就應(yīng)當(dāng)“立體”起來?？墒乖诟邔泳幼〉娜藗兣c地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富、有生命力的效果。四季變換，各有風(fēng)味。 首層及地下一層優(yōu)勢：地下一層車庫直接入戶、下沉式庭院；首層大面積的私家花園；首層直接入戶，彰顯尊貴感。 疊院產(chǎn)品建議a、 為規(guī)避25層客戶停車后繞行路程太遠(yuǎn)的弊端，建議保留地下一層的中間通道設(shè)置，客戶可以在停車后通過通道直接走到單元入口處，減少了平面路徑。并且在平層中部區(qū)域因?yàn)檫M(jìn)深的問題，會顯的較為陰暗，光線不夠明亮。這也是高層部分產(chǎn)品的一個(gè)重要附加值。衛(wèi)星天線系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)遵循相應(yīng)的國家的政策法規(guī)，在本項(xiàng)目中屋頂預(yù)留衛(wèi)星天線安裝條件，接收衛(wèi)星信號，天線數(shù)量及接收節(jié)目內(nèi)容按國家廣播電視局要求。G、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的聯(lián)動控制。 提升項(xiàng)目品質(zhì)；252。 不能滿足客戶個(gè)性化需求；252。 投資客群，此類人群更多看重性價(jià)比并且希望所購物業(yè)盡快產(chǎn)生價(jià)值。疊院產(chǎn)品在市場上屬于特色產(chǎn)品，擁有較高市場競爭力。而空中別墅作為高檔物業(yè)，如果不作精裝修，在項(xiàng)目檔次上比較難以拔高，在銷售方面可能會遇到阻力。注重售樓處外圍環(huán)境的美化、包裝及氛圍渲染，可以根據(jù)用地條件做一些綠植、假山、水系，展示項(xiàng)目的高尚生活氛圍售樓處以玻璃為主要元素，并加以連廊，使整個(gè)售樓處在倍顯清新陽光之余、極富品質(zhì)感。249。所以餐飲定位于知名連鎖品牌店。具體可以包括復(fù)印、傳真、打字、代訂機(jī)票等內(nèi)容。216。根據(jù)不同的需求可以自由分割，使會所內(nèi)的服務(wù)功能完全家庭化。位置放置在A區(qū)域和B區(qū)域。家庭版：是業(yè)主除了自家的客廳外第二個(gè)活動交流空間。216。該類人群的工作時(shí)間并不是很分明，在社區(qū)也有部分商務(wù)工作需求。本案現(xiàn)場的背景音樂建議采用高雅音樂使客戶體味著自然氣息而完全放松，從而達(dá)到讓客戶在現(xiàn)場停留更長時(shí)間的目的。完全封閉的空間，運(yùn)用光效沙盤、大型視頻隧道等工具，吸引住客戶。故在裝修設(shè)計(jì)上應(yīng)首先突出項(xiàng)目風(fēng)格，同對應(yīng)著力渲染賣場氣氛，烘托熱烈場面，以達(dá)到促進(jìn)成交之目的?？罩袆e墅若進(jìn)行精裝修單價(jià)勢必將會提高，目前市場上同類項(xiàng)目的精裝標(biāo)準(zhǔn)為10001500元/平方米，本項(xiàng)目空中別墅價(jià)格將提高至10000元/平方米以上。216。精裝修項(xiàng)目的客群分析：252。 增加開發(fā)商工作量，例如交房驗(yàn)收程序復(fù)雜等；252。對于自來水、中水、生活熱水可采用符合行業(yè)要求規(guī)范的，具有信號輸出功能的數(shù)字化表具，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表功能。D、防排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的聯(lián)動控制。充分利用了項(xiàng)目北側(cè)的景觀資源優(yōu)勢，給予項(xiàng)目一定的附加值。 高層216。但同時(shí)Townhouse也有一些劣勢是不可回避的，其中小面寬、大進(jìn)深的產(chǎn)品特點(diǎn)就是影響Townhouse銷售的問題之一。 四、五層優(yōu)勢：四、五層躍式結(jié)構(gòu)，空間變化豐富；挑高客廳，彰顯尊貴感；五處露臺、陽臺設(shè)置。獨(dú)有的自由空間、錯(cuò)落的花園和露臺活動空間設(shè)計(jì)是情景露臺疊院的特色之處。變化中追求帶有主旋律的色彩節(jié)奏，極富韻律的綠化環(huán)境。均 衡 綠 植顏 色 層 次 變 化空間層次綠化中原建議在園林的營造上盡可能多地采用高低錯(cuò)落的綠化設(shè)計(jì)，如連廊花架，并可以采用爬山虎爬滿圍墻等。 環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)建議建議本項(xiàng)目在組團(tuán)中心環(huán)繞活水體，水邊或鋪設(shè)鵝卵石（親切、細(xì)致）或種植灌木搭配花草（自然、平和）或設(shè)置親水小景觀（活潑、意趣）。適用地區(qū)：華北、西北至華南。紅楓適合于寒冷氣候。鋪地柏 常綠灌木，叢植效果極佳，視覺效果很不錯(cuò)。紅葉小枈 花期較短，主要在5月，灌生植物。玉蘭 也趕在春季開放，34月花期正旺。 落葉灌木迎春 花期正如其名，早春開放。第五，“風(fēng)生水起”，水景作為園林景觀中的重要組成，能起到畫龍點(diǎn)睛的關(guān)鍵作用，在中國古典園林的建設(shè)理論中，“一水三山”是最為重要的指導(dǎo)思想。本部分將從環(huán)境營造的原則、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。不僅可以加強(qiáng)與室外的聯(lián)系，還可以充分利用室內(nèi)邊角空間即擴(kuò)大室內(nèi)使用率，又增添室內(nèi)情趣。216。加上層層退臺的產(chǎn)品特點(diǎn)，使產(chǎn)品整體富于變化和趣味性。新古典主義風(fēng)格：把古典主義和現(xiàn)代主義兩種風(fēng)格結(jié)合起來，并根據(jù)新技術(shù)、新材料和消費(fèi)者的新需求，加入新的形式而形成的一種風(fēng)格。建筑風(fēng)格是現(xiàn)代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會思潮深刻的體現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和美學(xué)觀。車輛停放方式有三種基本類型：平行式、垂直式和斜列式。其中，1：1的樓盤多因土地原因或因其是面對單身貴族的項(xiàng)目。表現(xiàn)形式上需要大氣、穩(wěn)重，與項(xiàng)目的整體形象相匹配。所以輔助道路系統(tǒng)需要分為院前和院后兩個(gè)分支。中心環(huán)路寬度約為8米左右，道路中心為雙向兩車道設(shè)置，車行道路遵循通而不暢的原則，中心環(huán)路盡量設(shè)有彎度和環(huán)度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。白鹿司北街、鹿司北街和白鹿司路作為項(xiàng)目的外圍道路系統(tǒng)，可以將道路兩側(cè)進(jìn)行包裝，在客戶還未進(jìn)入項(xiàng)目就處在項(xiàng)目營造的氣氛中。本項(xiàng)目以環(huán)繞項(xiàng)目中心區(qū)域的環(huán)形中心路為主干道，并有相應(yīng)的支線輔助道路延伸至各個(gè)組團(tuán)。 居住組團(tuán)根據(jù)地塊自身素質(zhì)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等要求，項(xiàng)目主要由Townhouse居住組團(tuán)、疊院居住組團(tuán)、高層居住區(qū)三大居住組團(tuán)組成。 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來空間發(fā)展模式住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來空間發(fā)展模式為空間滲透模式。c、人車盡可能分流，停車不破壞景觀。 物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。例如：有室內(nèi)落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。 其他人士目標(biāo)描述：這部分人最大的特點(diǎn)是手頭上有閑余資金，且有投資經(jīng)歷或者看好房地產(chǎn)業(yè)投資，具有冒險(xiǎn)精神并且積極向上。不論是金融業(yè)、咨詢業(yè)、外貿(mào)業(yè)等行業(yè)，這些行業(yè)的管理人員擁有較高的收入，同時(shí)也承受著相應(yīng)的工作強(qiáng)度和壓力，因此他們迫切希望能夠在享受寧靜、舒適的居住生活的同時(shí)，能夠兼顧工作要求，因此本項(xiàng)目的特征與這一人群的要求最為契合。這部分客戶具有相對理性的消費(fèi)意識，對居住品質(zhì)有較為長遠(yuǎn)和周全的考慮，并有較強(qiáng)的實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的愿望。 目標(biāo)客戶結(jié)論支撐 目標(biāo)客群區(qū)域構(gòu)成說明：216。 追求精致生活： 追求精致生活是本項(xiàng)目客群的生活狀態(tài)，精致生活也是本項(xiàng)目的 內(nèi)在氣質(zhì)與根本賣點(diǎn)，換而言之就是喜歡本項(xiàng)目所描述的生活狀態(tài)的客群。 感性消費(fèi)與理性消費(fèi)并重本項(xiàng)目目標(biāo)客群構(gòu)成相對復(fù)雜，因此在消費(fèi)傾向方面表現(xiàn)為感性消費(fèi)與理性消費(fèi)并重，因此就要求本項(xiàng)目在產(chǎn)品塑造和項(xiàng)目氛圍營造兩方面都應(yīng)完善，抓住消費(fèi)者心中的觸動點(diǎn)，達(dá)到促成消費(fèi)的目的。可謂回歸于項(xiàng)目氣質(zhì)落腳在產(chǎn)品描述，兼顧市場的客觀表達(dá)與精神上的主觀抒發(fā)。加之本項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)與森林公園的外部景觀融入為本項(xiàng)目增添一分清新雅致，更加凸現(xiàn)了“人文”氣質(zhì)。中原更希望通過“五方新區(qū)”的定位明確本項(xiàng)目處于東部的熱點(diǎn)板塊，從而提高市場認(rèn)知度。 市場定位的決定因素市場定位對于房地產(chǎn)業(yè)、特別是對于像本案這樣規(guī)模較大、開發(fā)周期較長、涉及領(lǐng)域較多的區(qū)域運(yùn)營型房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的，只有對整體市場狀況、物業(yè)自身特點(diǎn)及同類物業(yè)市場做出正確分析，才能為產(chǎn)品順利的被市場接受奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，要結(jié)合項(xiàng)目定位的方向，通過聘請具有較強(qiáng)實(shí)力和品牌的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在規(guī)劃和產(chǎn)品方面有所創(chuàng)新，同時(shí)在園林景觀、硬件系統(tǒng)、軟件服務(wù)等各個(gè)方面都做到與產(chǎn)品規(guī)劃的品質(zhì)相一致，提高項(xiàng)目整體品質(zhì)和檔次，才能在激烈的市場競爭中贏得一席之地。216。216。 劣勢及威脅的彌補(bǔ)方案 針對項(xiàng)目劣勢的解決方案216。216。216。隨著房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)層出不窮，規(guī)劃理念愈發(fā)先進(jìn)，對于新開發(fā)的項(xiàng)目而言，只有緊跟市場發(fā)展趨勢，才能在保證項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)上得到市場的認(rèn)同，而追求品質(zhì)就必然導(dǎo)致開發(fā)成本的提高，這也是目前新開發(fā)項(xiàng)目所面臨的重要問題。區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)都沒有大的增長，這就凸現(xiàn)了本項(xiàng)目地塊的稀缺性，使項(xiàng)目在市場中擁有很強(qiáng)的競爭力，對區(qū)域客戶也有很強(qiáng)的吸引力。 機(jī)會點(diǎn)及威脅分析 外部機(jī)會因素（Opportunities）分析北京整體經(jīng)濟(jì)呈良性發(fā)展，城市化進(jìn)程加速，城區(qū)改造、房地產(chǎn)開發(fā)在一定時(shí)間內(nèi)存在廣闊的發(fā)展空間。從2006年本區(qū)域市場供應(yīng)量分析開來，本區(qū)域供應(yīng)量增大，且均為低密度項(xiàng)目，整體區(qū)域的低密度市場形象逐漸形成。規(guī)劃城鐵的開通，將會對周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的升值起到積極的促進(jìn)作用，更會為將來社區(qū)內(nèi)業(yè)主的出行提供便利。2 SWOT矩陣 SWOT矩陣 SWOT矩陣說明SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。功能功能詮釋居住提供舒適優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和理念。CBD高爾夫別墅為三層板樓及獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，華美橡樹嶺為6層電梯花園洋房產(chǎn)品，桃花島為疊拼等低密度產(chǎn)品，中聯(lián)管莊項(xiàng)目和壹線國際則是擁有百萬供應(yīng)量的大型綜合項(xiàng)目。但整體區(qū)域低密度市場形象逐漸形成，雖然發(fā)展稍顯緩慢，然而在2006年多個(gè)低密度產(chǎn)品相繼入市的情況下，高素質(zhì)高收入的居住人口會逐漸增加，隨之地域人文 環(huán)境逐步改善。北京CBD國際高爾夫球會、古塔公園、皇家棗林公園、類森林原生公園、京城花圃基地。 綠化率對于住戶來說，與容積率一樣，綠化率直接涉及到居住的舒適度。項(xiàng)目規(guī)模將直接影響項(xiàng)目的形象和影響力，也決定了項(xiàng)目配套等一系列技術(shù)指標(biāo)，因此越來越為消費(fèi)者所關(guān)注。本案北京市區(qū)軌道交通規(guī)劃方案（東部區(qū)域局部）注：上圖為未來所顯示的地鐵7號線為兩廣路沿線西起西客站，7號現(xiàn)為2008年后修建。中原地產(chǎn) 柏陽景園二期項(xiàng)目策劃專案組目 錄1 項(xiàng)目分析 1 項(xiàng)目地理位置分析 1 項(xiàng)目地塊位置情況 1 項(xiàng)目地塊交通狀況 1 項(xiàng)目地塊基本技術(shù)指標(biāo)分析 3 容積率 3 綠化率 3 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 4 人文環(huán)境 4 配套設(shè)施 5 周邊同類物業(yè)分析 5 項(xiàng)目功能分析 72 SWOT矩陣 8 SWOT矩陣 8 SWOT矩陣說明 8 SWOT矩陣 9 SWOT分析 10 優(yōu)勢及劣勢分析 10 機(jī)會點(diǎn)及威脅分析 12 優(yōu)勢與機(jī)會的充分利用 14 優(yōu)勢的充分利用 14 機(jī)會的充分利用 15 劣勢及威脅的彌補(bǔ)方案 15 針對項(xiàng)目劣勢的解決方案 15 針對項(xiàng)目外部威脅的解決方案 16 分析總結(jié) 173 項(xiàng)目定位 18 項(xiàng)目市場定位 18 .項(xiàng)目最終市場定位 18 市場定位的支撐點(diǎn)： 20 客戶定位 21 深訪客戶描述 21 深訪客戶需求特征 22 目標(biāo)客戶定位結(jié)論 22 目標(biāo)客戶結(jié)論支撐 234 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 27 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 27 規(guī)劃思路 27 各空間功能設(shè)置建議 30 交通規(guī)劃及設(shè)施建議 32 停車規(guī)劃及設(shè)施建議 36 建筑外觀設(shè)計(jì)建議 37 建筑外觀設(shè)計(jì)原則 37 疊院 38 Townhouse 39 空中別墅 40 園林景觀建議 41 景觀的價(jià)值 41 園林景觀的主題風(fēng)格建議 41 綠化設(shè)計(jì)建議 43 環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)建議 45 特色景觀設(shè)計(jì)建議 46 發(fā)揮景觀的促銷作用 48 住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)建議 48 平面設(shè)計(jì)建議 48 樓宇設(shè)備設(shè)施建議 55 內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 57 公共配套區(qū)域規(guī)劃建議 63 餐飲 63 商務(wù) 64 休閑娛樂 64 公共區(qū)域 67 公共設(shè)施規(guī)劃特征 68 智能化配置建議 69 項(xiàng)目智能化設(shè)計(jì)建議 69 智能系統(tǒng)硬件配備建議 70 智能化管理建議 73 生態(tài)、節(jié)能設(shè)計(jì)及噪聲控制建議 74 物業(yè)管理要點(diǎn) 78 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議 78 服務(wù)內(nèi)容分類建議 78 物業(yè)費(fèi)用建議 80 部分物業(yè)管理公司簡介及推薦 80 第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司 80 戴德梁行 81 北京中原華夏物業(yè)管理有限公司 82 萬通物業(yè) 82 國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司 835 價(jià)格建議 85 定價(jià)原則 85 市場定位決定物業(yè)價(jià)格 85 價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境 85 定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo) 85 定價(jià)要保持一定的競爭性 86 定價(jià)方法 86 成本加成定價(jià)法 86 市場比較定價(jià)法 86 顧客感受定價(jià)法 86 價(jià)格水平控制尺度 87 聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格定位及水平控制尺度 87 疊院產(chǎn)品價(jià)格定位及水平控制尺度 87 空中別墅價(jià)格定位及水平控制尺度 88 本項(xiàng)目水平控制分析 88 定價(jià)策略 89 定價(jià)策略分類 89 本項(xiàng)目定價(jià)策略 90 降低價(jià)格敏感度的策略 916 項(xiàng)目開發(fā)策略 93 開發(fā)周期 93 開發(fā)周期劃分 93 開發(fā)周期的界定支撐 94 銷售計(jì)劃 94 項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃 94 項(xiàng)目各類產(chǎn)品銷售計(jì)劃 96 961 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地理位置分析 項(xiàng)目地塊位置情況本項(xiàng)目位于朝陽區(qū)和通州區(qū)的交匯處，京沈高速路和勁松路延長線之間，京沈高速與東五環(huán)交匯處五方橋的東北角。項(xiàng)目西側(cè)的東五環(huán)路向北與京通快速路、朝陽北路相接。 項(xiàng)目地塊基本技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目的總體規(guī)劃水平主要由兩個(gè)方面的指標(biāo)體現(xiàn)，首先是項(xiàng)目的整體規(guī)模，其次是項(xiàng)目的容積率和綠化率。而本項(xiàng)目的容積率很低，為打造成高檔社區(qū)舒適性小區(qū)提供了先天條件。 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析本項(xiàng)目所在地塊周邊有五大生態(tài)公園，共計(jì)面積450萬平方米。有眾多在國貿(mào)、東直門、三元橋工作的人群選擇在此區(qū)域購買住宅。其中2005年開盤的項(xiàng)目有8個(gè)，2006年預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目有7個(gè)。 項(xiàng)目功能分析本項(xiàng)目為一個(gè)舒適人居社區(qū)，物業(yè)功能包括居住、商