【正文】 安里、龍德里、懷慶里、延生里、德慶里、凱立花園、紅磡花園（公寓）、紫來花園、今晚大廈、經(jīng)聯(lián)大廈、河川大廈、聯(lián)通大廈、西湖道、萬德莊大街、衛(wèi)津路與南京路交口處草坪、多倫道、二南開附近、科貿(mào)街、金海馬、衛(wèi)津路、南京路、家樂福共25處。%。 市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)的老牌商業(yè)場所也同樣被認同，如勸業(yè)場、濱江商廈。從中可以看出，餐飲場所比較火爆。小結(jié)：通過上述分析，進行以下歸納：252。252。 分類特征分析 年齡與各項交叉分析216。 超市類型（數(shù)據(jù)來源：天津中原）54歲以下人群對24小時便利店的偏好均高于大型超市。216。 選擇高檔餐飲者以2534歲人群最多。252。 家庭月收入與各項分析216。252。216。 中式餐飲為大家所認同。小結(jié)：通過上述分析，進行以下歸納：252。 各檔次家庭月收入者均鐘愛于品牌化及個性化店鋪。人均受教育程度較高。 喜好書店、健身場所兩類休閑娛樂設(shè)施。 喜歡中式餐飲、西式餐飲，對高檔餐飲的認可度高于其他人群。l 服飾類專營店應(yīng)注重個性化與品牌化相結(jié)合，在品牌的選擇上要體現(xiàn)時尚、檔次與特色。 所以，業(yè)態(tài)的最終定位為：服飾專營店（少量）+輕型餐飲+24小時便利店+健身場所?？觳图翱焖傧M方式結(jié)合較密切，主要分布在各大型超市和人口流動較快，而且密集的地方，另外也分布于辦公集中區(qū)域、學(xué)校附近、以滿足上述人群快速消費的需要，即使以中餐形式存在，也帶有快餐的各種特征。本次調(diào)研中，%的人喜歡在家樂福購物。 相比其他年齡段人群，該人群每月家庭衣著類支出數(shù)處于較高水平。 喜歡光顧24小時便利店。216。高收入者注重餐館的檔次，同時較偏好快餐。252。 快餐在家庭月收入在800115000的消費者中認可度較高。 餐飲專營店（數(shù)據(jù)來源：天津中原）偏好餐飲專營店的人群中以6000元以下家庭月收入者為多數(shù)。 書店報刊、健身場所（數(shù)據(jù)來源：天津中原）252。252。小結(jié)：通過上述分析，進行以下歸納：252。 特色小餐飲為各年齡段人群接受。216。 2534歲年齡段的人群對各類商業(yè)設(shè)施的需求均占一定比例，表現(xiàn)出其全面追求生活質(zhì)量的特性。252。252。而對停車位的要求較低，%。 喜歡的休閑娛樂設(shè)施（443人次/回答頻次為693）（數(shù)據(jù)來源：天津中原）休閑娛樂設(shè)施中，健身場所、書店報刊、電影院、教育培訓(xùn)中心等設(shè)施為較多人所偏好。 體現(xiàn)時尚、前衛(wèi)、特色的中高檔型商場為該次被訪人員喜愛，如新安購物、伊勢丹、津匯廣場?？梢姶藚^(qū)域活動人群以南開、和平為主，由于本次調(diào)研所劃定的區(qū)域與本案商業(yè)的輻射范圍一致，因此本案商業(yè)的輻射范圍也應(yīng)以這兩個區(qū)域為主。由上可知，該區(qū)域人口稠密，平均居住密度達到約9000人/平方公里，該地區(qū)平均房價達到4000元以上/平方米，人均購買力較強。該地下商城經(jīng)營定位以家居飾品、服飾、運動用品、文化用品、書店、健身、美食、咖啡、飲品、冰激凌店等為主。商業(yè)臨靈隱道，為2層底商。 從建筑形式上看，基本上已二層的商業(yè)裙房為主。 形式及檔次通過實地調(diào)研得出，此區(qū)域內(nèi)的店鋪一般為底商、獨體形式，屬于中檔。其中餐飲類占比為24%，規(guī)模、檔次、類型不一，包括體量較大的小肥羊、快餐類餐廳狗不理、連鎖經(jīng)營店面小李燒雞及津樂園等，由于市中心土地的稀缺性，該道路兩旁餐館的停車位均較少，即便是如小肥羊這樣四層的大型餐飲門前也只有20多個停車位。216。 萬德莊大街l 公交路線：6886638l 車道：單行路l 底商總結(jié) 業(yè)態(tài)項目美容美發(fā)餐飲服飾房屋置換音像彩擴銀行五金保健按摩便利店洗衣店藥店萬德花園41111龍德里3421112紅磡花園45111凱立花園212122111金廈新都花園95221111書香園5101112同安里1211422富群里1211辦公樓2總計2842766655355 業(yè)態(tài)項目娛樂網(wǎng)吧專營店醫(yī)療診所眼鏡店家電辦公通信通訊健身汽車美容水站其他萬德花園1龍德里111紅磡花園111凱立花園1111金廈新都花園1212書香園11同安里111富群里11辦公樓總計46322211111l 新項目底商總結(jié)項目價格（元/㎡）業(yè)態(tài)萬德花園1期——美容美發(fā)、餐飲、服飾、保健按摩、銀行金廈新都花園10000元以上美容、餐飲、房屋置換、音像店書香園——美容美發(fā)、餐飲、藥店、保健按摩紅磡花園——餐飲、美容美發(fā)凱立花園——美容美發(fā)、服飾、銀行較新地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)主要集中在餐飲、美容美發(fā)、保健按摩等服務(wù)類生活配套設(shè)施。 地鐵一號線海光寺站位于南京路于南門外大街交口處西側(cè)，有效站臺長120m，為側(cè)式站臺，在兩側(cè)式站臺之間設(shè)置聯(lián)絡(luò)通道相互連通。 交通流量通過車流量與人流量的比較分析，可以看到該地區(qū)交通流量非常密集，其中包括相對穩(wěn)定的客流，即居住、工作或必然途經(jīng)此地通行的固定人群。租金區(qū)間為（～小結(jié)：萬德莊區(qū)域經(jīng)過改造后，已形成了較為成熟的社區(qū)。賣場內(nèi)貨品齊全、擺放有序，促銷商品醒目。②周邊辦公人群。216。 西南角商圈商圈內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施：天津商場、東方商廈、服裝街、好又多、燦坤、南馬路五金城。其中東馬路是南開連接紅橋、河北、和平幾區(qū)域的重要交通路線，商業(yè)輻射能力較強。216。%，預(yù)計今年GDP總額仍要高于去年。北京、上海、南京等城市的商鋪每平方米年出租價格大都在兩萬元以上，而天津最繁華的濱江道商鋪每平方米年出租價格僅為12000元左右。這個趨勢的出現(xiàn)，對于天津是一個好的開端。最賺錢的開發(fā)商與最有品牌的發(fā)展商之間并不能劃等號。一旦經(jīng)營不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營管理公司之間的矛盾就會出現(xiàn)。見下表：指標(biāo)年份總數(shù)量面積（萬㎡）環(huán)比增長（%）截至到03年現(xiàn)有大型超市37——04年新建、在建、擬建大型超市23%總計60——（來源：天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）五是2004年計劃竣工項目多。216。 人均可支配收入（來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）人均可支配收入逐年遞增，%。今年上半年，%。但《條例》實行的聽證制度主要針對未來新建的大型商業(yè)項目。二是項目建設(shè)投資額大，超億元項目18個；三是投資主體多元化，全市商業(yè)固定資產(chǎn)投資中非國有企業(yè)投資已達90%以上；四是全市新建、在建、擬建大型超市占有較大比例。目前天津商業(yè)地產(chǎn)項目通常采取劃分成小產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進行統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式有關(guān)。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題天津的商業(yè)房地產(chǎn)市場至今并未完全成熟，但近幾年來，商業(yè)房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，呈現(xiàn)以下特點： 1)綜合造價不斷上漲，樓價不斷上漲，同時各區(qū)域價格差距明顯； 2)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，低質(zhì)低價并未完全體現(xiàn)。2003年商業(yè)用房銷售量，是過去8年商業(yè)用房銷售量的總和。第二，天津市商鋪銷售和出租價格升值空間巨大。3 南開區(qū)商業(yè)物業(yè)分析 南開區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) （來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）南開區(qū)GDP逐年攀升，增長步伐穩(wěn)健。 南開中長期發(fā)展目標(biāo)基本建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實力雄厚的先進市區(qū)。商圈內(nèi)西有鼓樓商業(yè)街，南有在建的銅鑼灣廣場，東有海河八大節(jié)點之一海河樓商貿(mào)區(qū)，北有大胡同商業(yè)區(qū)及泰達運河經(jīng)濟文化商貿(mào)區(qū)（60萬公建）。可見差異化、多元化是維持商業(yè)設(shè)施的關(guān)鍵因素。本項目位于該商圈中。購買人群來源：①周邊居民區(qū)眾多，尤其存在中高檔住宅，如萬德花園、金廈新都花園、世紀(jì)