【正文】 租賃市場，因此地段優(yōu)勢無疑是本案最大的亮點或者賣點。 方案２：產(chǎn)權式小戶型 辦公樓 （備 選） 需求定位 ： 規(guī)模不大，但成熟度比較高，發(fā)展已經(jīng)進入穩(wěn)定期，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)比較優(yōu)秀和成熟，具有相當購買力的 知識型、先導型企業(yè) ，主要為網(wǎng)絡、 IT、金融證券、信息咨詢、媒體傳播、廣告與藝術設計、法律顧問等，外地來寧的 中小型民營企業(yè)，以及投資小戶型辦公樓的投資客 。 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 27 頁 三、 塔樓開發(fā) 方案１：酒店式公寓 （推薦） 需求定位 ：以外資公司中高級白領、企業(yè)中高級管理人員、民營企業(yè)主和各類專業(yè)人 士為主，兼顧ＳＯＨＯ一族的小戶型居住客戶，和以海內(nèi)外投資房產(chǎn) 為目的的投資一族，將形成本項目的主要購買者。 消費對象至少應和湖南路追求 時尚、品味一族的白領、新新人類的消費者相吻合。 弱勢 ：開發(fā)商信譽以及酒店今后的經(jīng)營管理 2個關鍵條件，本項目目前并不具備。 酒店式公寓 優(yōu)勢 ：具有成熟的商業(yè)環(huán)境， 緊鄰玄武湖旅游區(qū)，較集中的大學環(huán)境，便利的地鐵交通，是都市青年一族理想的居住環(huán)境。 產(chǎn)權式小戶型辦公樓 優(yōu)勢 ：位于商業(yè)街盡頭，具備商業(yè)、銀行、餐飲、娛樂活動、酒店等配套設施。 緊鄰玄武湖游覽區(qū) , 環(huán)境優(yōu)美，可結合旅游開發(fā)旅游商業(yè)。 因為，正常的回上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 22 頁 報率可能因為地鐵，通車而 翻番，升值潛力是地鐵商鋪的最大魅力，因此，買 地鐵商 鋪可能更 適合投資者 第四部分 項目概況及 SWOT 分析 一、玄武湖項目概況 位置： 南京市玄武區(qū)玄武門街道、中央路東側、玄武門西側，江蘇展覽館南側?？偣て谒哪炅憔艂€月，將于 2021 年 9 月 1 日建成通車 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 21 頁 ? 第一個嶄露頭角的地鐵商鋪位于地鐵三山街站的東南出口處，名為僑寧地鐵廣常從已經(jīng)封頂?shù)膬S于大廈一樓進入三山街站入口，過負一層，下到負二層，即為地鐵站臺。亞泰廣場每平方米最高價突破了 7 萬元， 南京商鋪投資迎來一輪熱潮 ? 中央門、玉橋市場進場費達到了 8 萬元，一個標準商鋪 8 ㎡，月租、廣告、空調(diào)三年需要投資 14 萬元；新街口二三類 市口針對年輕人的 市場，16 ㎡的鋪位，三年總費用要 16 萬多元；正洪街沿街 8 ㎡鋪位一年租金及其他費用要 10 萬元 南京商鋪市場火熱的原因分析 ： ? 一是近年南京以商鋪為主要經(jīng)營方式的 各種市場熱度還在上升，去年商品交易市場實現(xiàn)的社會零售總額占全市比重達到了 %， 商圈配套設施的完善激活了中央門等地的商鋪 ? 由于大量外來資 本，特別是民營資金的留入，南京出現(xiàn)了大量商鋪的“炒手”，他們買進一個商鋪后本身并不經(jīng)營，再轉(zhuǎn)手套取差價 南京商鋪市場存在問題分析 : 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 20 頁 ? 南京的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)明顯存在著開發(fā)上的斷層。 在未來兩年內(nèi)，南京商務樓市場上供應的面積將不低于１５０萬平方米。這說明，在１年時間內(nèi)市場僅消化３萬平方米的非住宅用房。 “拎著包入住”不再是一句口號了，而是實實在在的體現(xiàn)。 市場的實踐表明地鐵物業(yè)的投資價值以及投資回報都大于同類的其他物業(yè) ? 配置 —— 健身會所、咖啡吧、美容美發(fā)、 24 小時便利店、自助式洗衣房、干洗店。 ? 南京及外地房產(chǎn)投資客 —— 酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 15 頁 者的上選。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務，真正實現(xiàn)賓至如歸。 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 12 頁 ? 南京市在國內(nèi)旅游市場上競爭力不強，與其感知意象不相符。 ? 建設一批社區(qū)商業(yè)中心 ，河西地區(qū)已經(jīng)規(guī)劃有十多座較大規(guī)模的社區(qū)店，包括精品百貨、大型超市、大型餐飲店和娛樂中心等，成為我市最大的社區(qū)商業(yè)群 ? 鼓勵發(fā)展一批生活區(qū)便利店 ，蘇果、華誠等超市公司下一步將以社區(qū)店、便利店為發(fā)展目標，其中蘇果今年要完成 400 個門點的布點任務，目前已經(jīng)完成近 200 個， 三、 南京旅游及酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 【 綜述 】 進入新世紀，南京旅游業(yè)迅猛發(fā)展，逐步成為新的經(jīng)濟增長點，并被確定為全市第 三產(chǎn)業(yè)的 支柱行 業(yè)。湖南路、夫子廟的商業(yè)設施不斷完善、配套，影響力也不斷增強。南京麥德龍、家 樂福、金潤發(fā)、歐倍德、好又多等外商獨資、合資大型連鎖企業(yè)也發(fā)展良好，充分展示了新型業(yè)態(tài)發(fā)展的良好前景。其購房比例分別為： 31%、 30%、 19%、 14%和 6% 河西地區(qū) ：河西的樓盤均價一般在 3000～ 4000 元 /㎡，是普通工薪階層所能接受的價位，加上近來河西地區(qū)的基礎設施、配套的進一步改善，使其與主城區(qū)的連接更為便利 城東地區(qū) ：南京山、水、城、林結合 最佳的地段，周圍的紫金山、玄武湖等都成為房產(chǎn)商的開發(fā)熱點，自然條件和人文環(huán)境相 得益彰，城東成為很多經(jīng)濟條件不錯的白領階層首選之地 江寧樓盤 ：均價在 3000 元 /㎡左右，價格相對較低，曾有“室內(nèi)一小套江寧一大上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 7 頁 套”的說法，而江寧自改縣為區(qū)以來，各種基礎設施配套日漸完善，與南京中心區(qū)的連接也越來越密切，具有一定的升值空間，因此深受購房者的喜愛 城南及城北 ：較之以上三地相對較冷，而在市場上進行交易的比例中二手房占了很大部分，是二手房市場的主力軍 31% 30%19%14%6%0%10%20%30%40%河西 城東 江寧 城南 城北南京市購房區(qū)域分布圖系列1 南京市城市發(fā)展規(guī)劃 ? 遠景發(fā)展目標，到 2021 年把南京建成為長江中下游現(xiàn)代化中心城市，主城人口控制在 300 萬 ? 確立總投資達 351 億的 10 大工程，核 心為“一城三區(qū)”建設，包括河西新城、 仙西、東山及江北新市區(qū) ? 建成后的“一城三區(qū)”將容納 350 萬總人口，超過百萬市區(qū)人口的遷居，將為南京房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的機遇 第 二 部分 、 民營經(jīng)濟與第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 現(xiàn)狀 一、 南京民營經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 民營經(jīng)濟與其他經(jīng)濟 成分 的比較 上海新啟投資有限公司 研究發(fā)展部 第 8 頁 2021年南京市不同性質(zhì)經(jīng)濟成分所占比重(億元)456, 20%1096, 48%722, 32%國有企業(yè)外商投資企業(yè)民營企業(yè) 截至 2021 年底 ，南京市 國有工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)４５６億元，比上年增長０．５％；外商投資企業(yè)總資產(chǎn)１０９６億元，增長３２％；民營企業(yè)總資產(chǎn)７２２億元，增長７３％。涌現(xiàn)出諸如“熊貓”、“華電”、“金城”等一批中國馳名商標企業(yè)，產(chǎn)品享譽海內(nèi)外 ? 全市第一、二、三產(chǎn)業(yè)結構比例已經(jīng)從 1998 年的 6： 50： 44，調(diào)整為 2021年的 5： 47： 48，使南京成為江蘇省第三產(chǎn)業(yè)比重最高的城市 ? 房地產(chǎn)業(yè)、 IT、金融 保險業(yè)等成為三產(chǎn)發(fā)展的“龍頭”，其增速均超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增速，而旅游業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)異軍突起， 2021 年接待國內(nèi)外游客 2132 萬人次，旅游總收入 220 億元，較 1997 年幾乎翻了一番 房地產(chǎn)業(yè)與 固定資產(chǎn)投資 111050100150200250300350400450基本建設投資 更新改造建設投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資20212021年全社 會固定資產(chǎn)投資額(億 元)2021年2021年 可以看出，隨著基本建設投資的增加，南京的投資環(huán)境、交通有了很大改觀，這也進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展， 2021 年的房地產(chǎn)投資額再創(chuàng)新高達到了137 億元，成為拉動國民經(jīng)濟向前發(fā)展的重要引擎。消費支出占可支配收入的比重為 %，這就是說，居民的近三分之一的收入沉淀為儲蓄或用于其他的投資 居民消費不足的主要原因是風險預期，對未來收入的不確定性使居民普遍存在等待觀望的心態(tài)。南京的消費品市場繁榮、興旺，充滿了快速發(fā)展的活力，成為推動全市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。批零貿(mào)易業(yè)零售額比重已占全市 76％，今年增幅為％，低于全市平均水平。湖南路面貌繼續(xù)改觀，亮化、美化工程效果明顯，并新建設了獅子橋美食街、小商品街、王府大街等；珠江路電子一條街集中了1000 多家電腦廠家、商家， 銷售輻射到周邊地區(qū)；新建的大明路汽車一條街、王府美食等發(fā)展迅速，初具規(guī)模。 ? 國際旅游市場蓬勃發(fā)展， 2021 全年接待入境旅游者 萬 人次，其中國外游客占 57%，港澳臺游客占 43%。本項目附近酒店約 20 與個，占南京市區(qū)酒店總量的近 20%，是酒店比較集中的區(qū)域。 ? 外地駐寧辦事處人員 —— 酒店式公寓由于形象及配套服務都要好于一般的賓館，而且地處市中心辦公區(qū)附近，工作娛樂都比較方便，在購買成本與日常的花費上也有一定的優(yōu)勢。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業(yè)項目所難以比擬的。比如說酒店式的大堂、酒店式的會所、衛(wèi)星電視等，這些設施的齊全與否、品質(zhì)的優(yōu)劣直接關系到“酒店式 服務”的實現(xiàn) ? 服務 —— 聘請著名的招商局物業(yè)擔任 服務顧問，涵蓋了家政服務、叫醒服務、訂餐送餐服務、洗衣服務、訂票服務、代客泊車服務、代辦物業(yè)租賃服務等。