【正文】 市場雖然沒有延續(xù)2006年年底的交易熱度，但是從上市和交易的體量來看，市場表現(xiàn)較為活躍。前面我們提到未來江寧的商業(yè)總體量將超過200萬平方米，商業(yè)規(guī)模的壯大和人口的集中將增加江寧商業(yè)與城中商業(yè)的競爭力，目前來看，江寧的商業(yè)開發(fā)在向種類全、規(guī)?；确矫姘l(fā)展，但是由于商業(yè)圈的分散，未來江寧要想將形成自身的商業(yè)中心還需要較長的一段時間?！觥?目前江寧在售的單身公寓基本為2006年下半年以后推出的項目，這也從另一方面說明江寧的單身公寓市場接受度高、去化速度快。 未來發(fā)展預(yù)測■□ 單身公寓產(chǎn)品供應(yīng)還將增多，但未來面臨市場競爭挑戰(zhàn)由于目前單身公寓產(chǎn)品供不應(yīng)求且其與商業(yè)產(chǎn)品易組合等特點，因此后續(xù)江寧的單身公寓產(chǎn)品還將增多，特別是臨近地鐵口附近將可能出現(xiàn)更多的單身公寓產(chǎn)品；但是我們也應(yīng)該看到，隨著國家對戶型面積的政策要求，江寧的住宅產(chǎn)品也在不斷向功能化和節(jié)約化戶型產(chǎn)品發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了70㎡左右的兩房和80㎡左右的三房產(chǎn)品，由于普通住宅產(chǎn)品銷售單價低于單身公寓，因此其總價基本與單身公寓產(chǎn)品相近，這樣勢必會分流很多打算購買單身公寓產(chǎn)品的客戶，市場未來發(fā)展面臨競爭挑戰(zhàn)。項目地塊西至文軒路，東至機場高速公路路管理處，北至來鳳路，毗鄰機場高速、寧溧路、將軍路、蘇源大道及規(guī)劃中的三環(huán)路、機場輕軌，交通方便快捷；緊鄰南京空港工業(yè)園，政府規(guī)劃傾斜性投資，片區(qū)配套設(shè)施日臻完善。另外戶型設(shè)計合理、單價和總價相比都較低，因此銷售情況很好。地塊編號地塊位置容積率成交時間用地性質(zhì)實際出讓面積（平方米）摘牌單位土地交付條件規(guī)劃面積（平方米） 江寧區(qū)靜淮街以東，順泰路以南，天元路以北 如下2006年03月03日 商業(yè)辦公、住宅 46155江蘇亞都正德實業(yè)有限公司 凈地 46155 江寧區(qū)利源路以東，勝太路以北 ≤ 2006年09月19日 商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地 南京泰和盈科置業(yè)有限公司凈地 27494 江寧區(qū)東山街道外港河?xùn)|、南側(cè)，天河大道西側(cè)B地塊 ≤ 2006年09月25日 居住、商業(yè)混合用地 南京江寧建設(shè)發(fā)展有限公司 凈地 江寧區(qū)谷里街道板霞路以南，銀杏湖以東 ≤ 2006年10月24日 商業(yè)用地 南京銀杏湖農(nóng)業(yè)觀光休閑有限公司凈地 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整51226■□ 隨著江寧板塊的競爭日益加劇，各項目在產(chǎn)品內(nèi)部塑造過程中，紛紛走差異化路線，通過內(nèi)部產(chǎn)品的差異化來避開市場正面競爭，吸引更多市場關(guān)注度，營造熱銷局面。2006年3月至2007年2月科技湖掛牌用地地塊編號地塊位置容積率用地性質(zhì)實際出讓面積（平方米）摘牌單位土地交付條件規(guī)劃面積（平方米） 江寧區(qū)學(xué)四路以東，學(xué)八路以北 商業(yè)、辦公用地 南京市江寧區(qū)地產(chǎn) 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南、學(xué)六路以西 ≤ 住宅用地 南京醫(yī)科大學(xué)南京僑森置業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)來鳳路以東，藍天路以北 ≤ 住宅、商業(yè)混合用地 南京百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－1地塊 ≤ 住宅用地 56727南京京天房地產(chǎn)公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－2地塊 ≤ 住宅用地 南京博學(xué)苑房地產(chǎn) 凈地 152306 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－3地塊 ≤ 住宅用地 南京博學(xué)苑房地產(chǎn)凈地 128909 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－4地塊 ≤ 住宅用地 江蘇中浩房地產(chǎn) 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園天印路以東、潭園路以北地塊 ≤ 商業(yè)、辦公、居住用地 南京市江寧區(qū)廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南、前進路以西 ≤ 二類居住用地 南京民營科技園藍天實業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南、前進路以西 ≤ 二類居住用地 南京藥大房地產(chǎn)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道以東，學(xué)十一路以南 ≤ 二類居住用地 南京洪宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道以東，學(xué)十一路以南 ≤ 二類居住用地 江蘇開元國際集團置業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南，學(xué)四路以東 ≤ 二類居住 萬裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京分公司 拆成自然平整212801科技園板塊目前存在大量的商業(yè)和住宅用地有待開發(fā)，這樣會對本案商業(yè)的開發(fā)帶來競爭威脅，而單身公寓產(chǎn)品由于市場需求火爆、易規(guī)劃等特點必將受到上述摘牌單位的追捧，9070政策帶來的中小戶型同樣會對單身公寓產(chǎn)品產(chǎn)生沖擊。整體建筑風(fēng)格均采用南洋風(fēng)情設(shè)計，追求陽光、空氣、自然的有機統(tǒng)一。同曦地產(chǎn)傾力打造百家湖畔的核心商業(yè)區(qū)，同曦步行街、同曦農(nóng)貿(mào)市場、同曦假日百貨、同曦國際酒店、同曦大都會、同曦國際廣場與同曦公寓項目緊密相連，構(gòu)成完善的商業(yè)配套。第五類客戶主要是對江寧的發(fā)展前景認可，認為單身公寓具有很好的投資回報。到2004年下半年，江寧單身公寓出現(xiàn)了“集體式”的勢力大增，萊茵東郡?蘋果都市推出300套單身公寓，市政天元城推出面積在40—50平米的單身公寓，武夷綠洲則在年底推出部分小高層等，這些單身公寓推出后就快速的被市場去化。但是受消費需求的日趨飽和及部分項目經(jīng)營情況不佳的影響，未來江寧的商業(yè)銷售價格漲幅將不斷放緩，這其中配套型社區(qū)商業(yè)由于需求旺盛銷售價格將不斷上漲，而大型集中型商業(yè)銷售價格將平穩(wěn)緩慢增加。商業(yè)地產(chǎn)市場逐步進入市場細分階段。 內(nèi)街較多，不利于人流的導(dǎo)入[ 小 結(jié) ]——區(qū)域商業(yè)中心難以短期形成，鄰里型生活商業(yè)配套缺乏從地緣經(jīng)濟的視角來看，江寧是南京經(jīng)濟的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強烈。 交通便利，有利于商業(yè)物流項目的問題：216。 項目小面積分割，沒有收回經(jīng)營權(quán)，后期運作很難統(tǒng)一進行216。C區(qū)一樓為名品店，二樓為潮流時尚用品專區(qū)，運動城和電玩城；AB區(qū)一樓為無煙品牌餐飲與西點屋，二樓為休閑娛樂家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食廣場，休閑娛樂區(qū)。（5）銷售價格漲幅明顯圖 2006年3月2007年3月銷售均價比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)江寧居住人群的增多帶動了商業(yè)銷售價格的上漲，雖然2007年以來有所回落，但與2006年同期相比商業(yè)銷售價格上漲近千元/平方米，漲幅明顯，總體來說江寧商業(yè)銷售均價受季節(jié)波動性較大。另一個商業(yè)區(qū)分布在江寧開發(fā)區(qū)，這是新開發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街?！?2000年以來，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國女人街、汽車商貿(mào)城、21世紀商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項目在江寧開發(fā)經(jīng)營，這些商業(yè)項目總規(guī)模達110萬㎡并且各具特色。受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。表現(xiàn)為總價不變，單價的提升以減小面積為代價。天元吉第30萬武夷綠洲至少還有40萬的供應(yīng)量市政天元城四期16棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層，至少還有10萬㎡如月康城二期5萬天印花園3將軍山托樂嘉55——其它幾家樓盤的供量不大，未來市場供應(yīng)量會100萬㎡左右香山美墅15翠屏灣花園25（3）板塊供應(yīng)量對比據(jù)不完全統(tǒng)計，未來2—3年內(nèi)，民營科技園幾乎占到了未來市場的一半供應(yīng)量，區(qū)域競爭十分激烈。小結(jié)：雙城記——江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊n 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟龍頭，未來發(fā)展的重要腹地?！?4條主干道為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路。■□ 快速公交干道系統(tǒng)——改善區(qū)域交通環(huán)境根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢是投資省、見效快，一般造價是同等長度地鐵建設(shè)成本的1/10，運營速度可達40公里／小時，單向運送能力每小時可達2萬－4萬人。根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。2006年江寧新批三資企業(yè)180家，其中千萬美元以上項目100個，%；，%?！觥?經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實力雄厚?！觥?2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無法跟的上房地產(chǎn)開發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢明顯；東山（江寧）經(jīng)濟實力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢日趨明顯。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 城市經(jīng)濟增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局■□ 南京國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持15％以上的增長速度，經(jīng)濟運行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場的高速發(fā)展相互促進，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無法適應(yīng)?！觥?南京東連富饒的長江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域，江寬水深，萬噸海輪可終年暢通，是一個天然的河、海良港。 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)