【正文】 居住區(qū)的相關(guān)要求。生 活 污 水 匯 集 后 ，經(jīng) 污 水 處 理 裝 置 進 行 初 步 處 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 開 發(fā) 區(qū) 污 由 水處理廠處理。 根據(jù)建筑物群組自然布置。 南京工程咨詢公司 14 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 小區(qū)住宅設(shè)計從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要， 套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。 其 中 F 型 為 四 層 的 躍 層 公 寓 ， 面 積 在 160 平 方 米 左 右 ， 占 30%； A 型 為 六 層 的 躍 層 公 寓 ， 面 積 在 165 平 方 米 左 右 ， 南 入 口 占 20%， 北 入 口 占 20%； C 型 142 平 方 米 的 六 層 單 層 公 寓 ， 占 10%。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色 走廊、院落綠地、建筑 物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 根據(jù)場地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別 設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。 （ 四 ） 排 水 ：該 地 區(qū) 采 用 雨 污 分 流 制 。百家湖西花園居住小區(qū)處 于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu) 美，風(fēng)景秀 麗，林木茂盛，氣候怡人。 本 項 目 用 地 為 集 體 所 有 土 地 ， 貌 總 體 平 坦 。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多 的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。 （二） 江寧開發(fā)區(qū)進區(qū)企業(yè)中的高級管理人員。樓型上有四層、六層和十二層小 高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分， 南京工程咨詢公司 7 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。加上利源公司的企業(yè)形 象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。主要道路寬 7 米，次 要道路寬 4 米，支路寬 2 米。入口處設(shè)小區(qū)中心 廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路 布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場 地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。雨 水 匯 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 設(shè) 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。 本項目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學(xué)分 校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。 西 部 有 高 差 5～ 地 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 地 面 積 約 180 畝 ，其 余 近 200 畝 基 本 平 整 的 耕 地 。 百家湖西花 “ 園”將是他們較佳的選擇之一。江寧開發(fā)區(qū)已 有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京 市的一個重要的經(jīng)濟增長點，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對 住宅有著較高的要求， 百家湖西花園” 高品味定位將為他們提供 “ 的 南京工程咨詢公司 8 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 較理想的選擇。百家湖西花 園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟型別墅，市場定位為知 本 型 業(yè) 主 的 第 二 居 所 ， 價 格 定 位 為 ： 百 家 湖 西 花 園 房 價 +汽 車 +20年 汽車使用費＝南京三類地區(qū)相同面積房價。 二、 價格定位 （一） 周邊樓盤定價調(diào)查 樓 盤 開發(fā)商 利源物業(yè) 江寧房地產(chǎn)總公司 湯山房地產(chǎn) 湯山房地產(chǎn) 金輪房地產(chǎn) 江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 棲霞建設(shè) 江蘇聯(lián)駿 江蘇東恒 天地房地產(chǎn) 21 世 紀(jì) 房 地 產(chǎn) 樓盤性質(zhì) 現(xiàn)房 多 層（ 現(xiàn) 房 ） 多層住宅 （現(xiàn)房） 聯(lián)排別墅 （現(xiàn)房） 多層住宅 （現(xiàn)房） 多層住宅 多層住宅 公寓別墅 別 墅（ 期 房 ） 多層住宅 （現(xiàn)房） 多層住宅 （期房） 10001800 20212400 1480 18802110 19502180 18802300 22002350 21802400 21002400 售 價 （ 元 /M 2 ） 2200 16002100 百家湖花園公寓 江南文樞院 溫泉公寓 溫泉花園別墅 江寧第一城 湖濱世紀(jì)花園 太陽城 碧水華庭 中國人家 養(yǎng)龍山莊 21世 紀(jì) 假 日 花 園 （二） 樓盤價格發(fā)展趨勢 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 1992年 成 立 以 來 ，該 區(qū) 域 的 房 地 產(chǎn) 價 格 已 從 每 平 方 米 1480元 逐 步 上 漲 至 目 前 的 2021元 左 右 ， 而 目 前 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 發(fā) 展 勢 頭 仍 很 迅 猛 ， 江 寧 縣 撤 縣 建 區(qū) 后 ， 預(yù) 期 未 來 2～ 3年 內(nèi) 該 區(qū) 房 價 仍 有 較 南京工程咨詢公司 6 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 大上升空間。 ? 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江 南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。 南京工程咨詢公司 4 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第二章 市場分析 一、 市場分析 隨 著 國 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 臺 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主 體已由集團逐漸轉(zhuǎn)為個人。根據(jù)我市 國 民 經(jīng) 濟 和 社 會 發(fā) 展 “九 五 ”計 劃 和 2021年 遠(yuǎn) 景 目 標(biāo) 綱 要 精 神 ， 從 “九 五 ”開 始 已 將 房 地 產(chǎn) 業(yè) 列 為 重 點 培 育 發(fā) 展 產(chǎn) 業(yè) 。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村 有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、 南京百家湖物業(yè)管理有限公司、 京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、 南 南京 利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、 南京利源集團物資貿(mào)易分公司。實 際 利 用 外 資 4 億 多 美 元 。 區(qū) 內(nèi) 道 路 總 長 達 55 公 里 ，沿 路 埋 設(shè) 各 種 管 網(wǎng) 線 165 公 里 ；日 供 水 5 萬 噸 的 新 區(qū) 水 廠 、 11 萬 伏 雙 回 路 變 電 站 、5 萬 門 程 控 電 話 郵 電 大 樓 已 投 入 運 行 。此外，臨近本文由 xjgyzhy貢獻 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 咨 詢 評 估 報 告 校 審 單 報告名稱 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 編 號 寧咨二 （ 2021）編 3008 號 業(yè)務(wù)二部： 核稿： 承辦部門和擬稿人： 總工程師： 會 稿 總經(jīng)濟師： 審 核： 簽 發(fā)： 主 送： 抄 報： 報 送： 共 印 11 份 二〇一〇年十一月二十五日 二〇一〇年十一月二十二日二〇〇五年三月二十三日 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 寧 咨 二 （ 2021） 編 3008 號 南京工程咨詢公司 二○○一年二月十日 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 寧 咨 二 （ 2021） 編 3008 號 南京工程咨詢公司 資格證書號：工咨甲 9501010 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 經(jīng) 副 經(jīng) 理 理 黃 衛(wèi) 光 陳 冠 南 張 榮 昌 魏 大 晉 魏 大 晉 宋 曉 杰 總 工 程 師 總 經(jīng) 濟 師 項目負(fù)責(zé)人 參 加 人 員 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 目 第一章 錄 總 論 ?? 1 市 場 分 析 ?? 5 建 設(shè) 規(guī) 模 和 建 設(shè) 內(nèi) 容 ?? 10 項 目 選 址 及 配 套 建 設(shè) 條 件 ?? 11 建 設(shè) 方 案 ?? 13 實 施 進 度 ?? 19 工 程 投 資 與 財 務(wù) 分 析 ?? 20 結(jié) 論 與 建 議 ?? 24 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 附表、附圖和附件 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第一章 總論 一、 項目建設(shè)背景 南 京 江 寧 經(jīng) 濟 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū)（ 以 下 簡 稱 江 寧 開 發(fā) 區(qū) ）是 于 1992 年 ６ 月 開 始 創(chuàng) 辦 的 江 蘇 省 首 批 省 級 開 發(fā) 區(qū) 之 一 ， 1997 年 2 月 被 批 準(zhǔn) 為 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。開 發(fā) 商 往 往 把 握 這 些 市 場 需 求 作 為 項 目 開 發(fā) 的 切 入 點 。但多年來 江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高 檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū) 域經(jīng)濟水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是 對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。 百 家 湖 公 寓 花 園 凱 旋 門 于 2021 年 被 上 海 基 尼 斯 總 部 評 為 最 大 的 住 宅 小 區(qū) 主 門 樓 ， 2021 年 公 司 被 建 行 江 蘇 省 分 行 評 為 2A 級 信 用 單 位 ， 1995～ 1999 年 連 續(xù) 被 南 京 市 外 商 投 資 企 業(yè) 評 為 外 商 投 資 先 進 企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進集體。 隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提 高，人們對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。以南京航空 航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的 “大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。是 全 省 的 政 治 、 經(jīng)濟和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長 江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 所 依 托 的 古 都 南 京 ，為 江 蘇 省 省 會 。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已 經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級實驗小學(xué)。 寧 開 發(fā) 區(qū) 已 從 昔 日 的 荒 郊 江 變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。百 家 湖 別 墅 花 園 共 建 100 南京工程咨詢公司 2 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 幢 別 墅 ，已 全 部 竣 工 ， 1998 年 被 建 設(shè) 部 評 為 全 國 城 市 物 業(yè) 管 理 優(yōu) 秀 住宅小區(qū)。 （二）進一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)日新月 異，祿口國際機場的通航又帶來了無限商機，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛 落戶江寧開 發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。從目前情況看，南京房地產(chǎn)